房地產項目運行過程中的財務風險管控

曾紅毅

摘要：隨著中國市場經濟持續健康發展，社會收入水平穩步增長的趨勢拉動總體消費需求的攀升，眾多投資者選擇將資金投入高收益率的房地產市場，由此催生出房地產項目開發數量的不斷增多，造成投資風險性的不斷提高。為了促進房地產企業的持續發展，必須對項目運行的財務風險進行合理管控。本文就當前房地產行業的經營狀況進行分析，提出了房地產項目風險產生的原因，并針對財務風險管控中存在的薄弱環節提供解決措施，以期促進房地產企業可持續發展。

關鍵詞：房地產項目 財務風險 管控

近年來由于國家相關政策的出臺，房地產市場在調控下呈現出回暖的趨勢，爆發式的熱度背后同樣隱藏著不可忽視的財務風險。房地產企業往往用房地產項目作為投資的出發點，隨之而來的是資金回籠速度的減慢和風險的多發性，究其根源是房地產企業在項目運營中缺少對財務管理重要性的認識和決策的有效手段，市場壓力使得房地產經營體系受到很大的沖擊與挑戰，同時提出了對財務風險管控全方面、多層次、高效率的要求。風險管理已然成為房地產項目運行的核心，決定著企業的投資、經營方式和資本結構，因此房地產企業要持續跟進市場前沿信息，認清自身定位，加強對影響風險產生的內環境和外環境實行有效控制，制訂優化財務管理體制機制，削弱房地產項目受到的風險影響。

一、房地產行業財務風險的特點

首先房地業不同于其他行業是因其投資巨大的特點，需要有穩定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產就無法變動，并且從第一筆資金的注入到項目規劃、選址、動工直至完成都是以年作為單位來計算，外環境和內環境的不可控因素要求對外界情況的變化有高靈敏度的反應，故而在營銷策劃、吸納資本和工程建設上要求高層管理者要有戰略性的眼光，形成對整個環節的把控。

其次是項目開展高風險性。當今房地產行業的競爭十分激烈，由于人口增長和經濟發展對房地產需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產項目的實施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產企業對每一次項目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報，這就代表著資金風險是不可預估的，在市場杠桿和相關政策的調控下財務風險是無法規避和預防的。

接著是房地產投資具有高回報率。眾所周知，房地產業的高投資率帶來的是相對收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產市場，大量的資金輸入到房地產市場使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產市場經濟的泡沫化現象。

最后是房地產行業與政府聯系密切。房地產項目的開發直接拉動民眾對多種產品的需求，直接加強了不同行業之間的交流協作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產消費水平的影響，呈現出一定的增長趨勢，由于政府對住宅房屋具有管制的權力，因此房地產行業的發展受政府相關政策的影響是十分明顯的。

二、房地產項目的風險來源

（一）資金籌措周期長

房地產行業具有投資量大和周期長的特點，在融資過程中企業往往因為市場調研、施工、宣傳推廣、土地競拍等因素的制約，項目開發的款項可能由于周轉不靈造成財務風險。作為房地產項目運作的核心，資金籌措能力決定著經營活動產生的風險大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產企業進行項目開發時受到時間的限制越小，有效控制資金回流的節點，減少不必要的壞賬出現；從微觀來看，資金合理投入到項目運營的相關環節，就能增強對資金結構的調控，降低籌資的不穩定性，達到整體上對風險的控制。

（二）項目匹配不合理

首先房地產企業對項目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對土地、價格、位置等諸多方面，其中多個房地產項目共同開發的經營管理模式，容易導致項目審查疏漏，項目數量無法匹配企業實力和開發速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學的決策能力，前期評估結果的偏差往往使資金鏈與項目的銜接受到阻礙，盲目擴張的項目數量受投資外環境不穩定性的影響，極易引發企業財務管理的風險。基于上述兩點因素，從房地產項目到整個房地產市場承擔的風險是無法估量的。

（三）財務管理水平有限

房地產項目涉及到大量資金的運作，一旦出現財務風險，究其根源就是財務管理水平造成的漏洞。在目前經濟下行的壓力之下，企業主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產生的負債和收入比例失衡，項目運作的資本結構不合理的現象，核心是內部財務管理體制機制不科學，觸發財務風險后的應對手段不健全，以及關鍵決策、預測、控制、防范的財務風險管理思想缺乏。財務管理的工作量增加，直接加大了財務項目審核難度，降低了財務風險管控水平。

三、財務風險管控的手段

（一）開展審計活動，削弱資金鏈風險

作為高密集型企業，房地產企業在進行項目運作時離不開大量資金作為發展基礎，其面臨的最重要的風險之一就是來自資金鏈的管控不當，一旦控制不力，盲目的擴張和資金管理決策的施行就會導致企業陷入財務風險之中，其中尤以中小企業為甚。當前房地產企業首先應審計內部資金的來源和使用，通過企業內部審計小組，監控各項房地產項目經營情況，規范預算與實際建設中資金的使用數額，防范可能出現的財務風險，做好對事前核算、事中成本控制和事后經濟收入的落實工作，避免不必要的經濟成本的支出導致的資金浪費，進而減少財務風險隱患，促進房地產項目平穩運行。

（二）加強內部管理，健全預警機制

首先房地產企業內部要設置完善的項目管理框架，結合當前市場發展情況，針對內部資金流動、市場投資手段、健全資金回流等問題，改進決策管理的應對措施，從源頭監控房地產企業的項目開發過程，約束經營中的利己行為，削弱后期可能出現的財務風險對企業的影響，提高對財務風險的管控能力；其二要建立完善的財務預警機制，事前做好財務信息的收集工作，及時了解信息平臺反饋的財務信息，修正財務漏洞問題，加強對利潤收益率、投資收益率、總資產收益率等多項指標的分析，解決可能出現的隱患；最后根據實際發生的財務風險，制頂相關的應對措施，減少下一次相似的財務風險發生的概率。

（三）強化風險意識，把握市場導向

在構建合理的風險應對體系后，房地產企業要針對風險管理的意識開展相關的培訓活動，細化管理層在項目運行中的責任，分散集中式的風險，同時可以借鑒或引入國內外先進的風險管理經驗和理論知識，準確認識房地產項目中不同類型的風險，通過監督來加大財務風險問責制的執行力度。房地產行業的風險逐漸積累到一定程度時，市場導向會對其產生最直觀的影響，若是房地產企業對市場總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業陷入經營困境，因此在大方向上要把握好市場和政策調整的趨勢，結合制定的財務計劃完善資本結構，實現對房地產項目的有效管控。

（四）保持籌資穩定，控制投資方向

現如今房地產市場處在高速增長的時期，合理籌措項目資金的渠道由單一轉變為多元，就使得房地產企業必須擁有較強的資金評估能力，完備的評估體系能減少籌資帶來的風險，拓寬企業的融資規模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產項目注入新的活力。基于土地和房地產數量的投資是房地產企業主要的投資方向，因此高回報率的前提下企業很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實力，忽視審時度勢的重要性，緊縮的運作空間使得企業缺少對風險的把控余地，一旦面臨資金風險原有的投資機制就很難保證資金回流的安全性，進而增加了項目風險的不可控制性。

四、結語

本文從房地產項目運行過程出發，從融資、籌資、投資等方面闡述了引發項目財務風險的原因，并從建立預警機制、開展審計活動、開拓籌資渠道、提高內部管理等角度提出解決風險的有效措施。基于此，房地產企業要將風險管控吸納進自身的發展體系當中，積極做好對風險的優化和預防，降低風險對企業運營的影響，提高企業資本運作的能力，增強房地產項目抵御風險的能力。

參考文獻：

[1]李愛桃.淺析我國房地產企業的財務風險和管控措施[J].知識經濟，2016（11）.

[2]魏民.房地產企業財務風險管控研究[J].財會學習，2015（12）.

[3]石芯月，王宏波.淺析中國房地產企業財務風險成因及控制策略[J].社科縱橫，2017（1）.

（作者單位：正榮集團有限公司）