南京民宿發展現狀①

朱麗 葛益娟

摘 要：近年來，民宿成為鄉村旅游發展的重要途徑和發展方向，以南京浦口永寧街道為例，從2016年開始民宿在該街道生根發芽，表現出品牌化、規模化、多元化的特點。經過前期實地調研和問卷發放，對永寧街道民宿情況進行深入的走訪與客觀的分析，本文從建設情況、資本主體、經營情況、客群市場四個方面全面剖析永寧街道民宿發展的現狀，總結其發展中的問題，為以后的研究發展對策奠定基礎。

關鍵詞：民宿 發展現狀 問題

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）12（c）-150-05

1 建設情況

從建設情況而言，目前永寧街道民宿建設呈現分布不均，規模較小的特點。

永寧街道現有已建成民宿6戶，其中大埝社區3戶，侯沖、大橋、西葛社區各1戶，現有客房78間，其中大埝社區33間，侯沖社區5間，大橋和西葛社區各20間，現有床位126張，其中大埝社區50張，侯沖社區6張，大橋社區30張，西葛社區40張。從民宿戶數、客房數和床位數總量分布上看，目前大埝社區走在永寧街道民宿建設的前列，如表1所示。

已建成民宿戶數方面，大埝社區占全永寧的一半；在已建成民宿客房數方面，大埝社區現有民宿客房33間，占全永寧的42%，平均每戶擁有客房11間，盡管大橋和西葛社區現有已建成民宿各1戶，但是均有客房20間，單戶建設規模較大；在已建成民宿床位數方面，大埝社區現有民宿床位50張，占全永寧39%，西葛社區擁有40張，占全永寧32%，大橋社區擁有床位30張，占全永寧24%。由此可知，目前永寧的民宿規模平均在13間客房，大埝社區的民宿規模一般在11間，較平均水平低；大橋和西葛社區的民宿規模在20間，較平均水平高。從每間客房擁有的平均床位數看，永寧總體為1.61張，大埝社區為1.51張，大橋社區為1.5張，西葛社區為2張，說明西葛社區民宿多以標間為主，其他地區主要以單床間為主，可能是單人間，可能是大床房。盡管部分民宿房間達到20間，但是從整體規模上而言，永寧街道的民宿規模較小，沒有呈現規模化發展，一定程度上限制了民宿經濟的發展，對同鄉村民沒有產生吸引。

永寧街道現有正在建設的民宿15戶，其中大埝社區14戶，侯沖社區1戶，大橋和西葛社區沒有正在建設的民宿。從圖1可以看出，永寧街道正在建設的客房有195間，其中大埝社區187間，侯沖社區8間，正在建設的床位有268張，其中大埝社區158張，侯沖社區10張。從民宿戶數、客房數和床位數總量分布上看，下一階段永寧民宿建設主要集中在大埝社區。正在建設的民宿平均規模為每戶13間客房，大埝社區平均每戶13.3間，侯沖社區平均每戶8間。從每間客房擁有的平均床位數看，整個永寧為1.37張，大埝社區為1.38張，侯沖社區為1.25張。盡管起點幾乎一致，但是從在建民宿方面看，大埝社區獨占鰲頭，侯沖社區也意識到民宿發展的重要性，但是大橋和西葛社區在民宿建設方面缺少熱情，因此民宿發展不均衡。

2 資本主體

從資本主體而言，目前永寧街道民宿投資以本地農民個體為主，社會資本后繼有力。永寧街道的農民參與民宿投資的熱情很高，社會資本也在不斷涌入，可以說街道內外都發現了永寧得天獨厚的旅游資源帶來的民宿發展優勢。永寧街道民宿產業總投資額高達9535萬元，從圖2可以看出，其中農民個體投資額為6120萬元，占總投資額的64%，社會資本投資額為3200萬元，占34%。說明永寧街道民宿投資主體主要為當地農民，一方面說明當地農民經濟基礎雄厚，收入穩定；另一方面說明永寧街道農民有積極的投資熱情，看好民宿產業，抓住創新創業好機遇。

在建民宿最多的大埝社區獲得最多的投資，其中農民個體投資也最多。因此可以說，現階段大埝很多農民看好了民宿發展的勢頭，而抓住了民宿發展的機遇也就獲得了大量的社會資本投入。從圖3可以看出，永寧街道民宿總體投資在大埝社區最多，達8270萬元，占永寧街道總體投資額的87%，比第二位大橋社區高出7270萬元，大橋社區獲得投資1000萬元，占永寧街道總體投資額的10%。而侯沖社區和西葛社區投資額分別是215萬元和50萬元，分別只占永寧街道民宿總體投資額的2%和1%。

從圖4可以看出，永寧街道農民個體民宿投資集中在大埝社區，高達5057萬元，占農民個體投資額的80%，說明大埝地區民宿建設推進到基層效果顯著、深入到農民的心中。

永寧街道民宿獲得的社會資本3200萬元均投資在大埝社區，一定程度上說明大埝社區招商引資工作成效高，也說明該社區所在地方政府對于民宿建設提供了便利的服務和優惠的條件。

3 經營情況

該部分的經營情況主要是就民宿目前從業人員、客房價格、入住率、接待人次、營業收入、主題特色、周邊旅游資源七個方面展開統計及分析。

3.1 從業人員

如圖5所示從就業人員分布，可以看出，永寧街道民宿產業主要以吸納本地農民為勞動力，同時也可以增加本地就業機會，從長遠而言有利于地方穩定和經濟發展。目前民宿產業在永寧街道吸納的勞動力達162人，目前永寧街道已建成和正在建設的民宿共計20戶、273間客房，說明平均每家用人需求為8.1人，每間客房用人需求為0.59人。已建成的6家民宿吸納勞動力62人，占據總勞動力的38%，平均每戶用人需求為10.1人，共有客房78間，說明每間客房用人需求為0.79人；正在建設的14家吸納勞動力100人，占總勞動力的62%，共有客房195間，按照目前現有的用人需求猜測，應該可以大約吸納144至155名勞動力，因此等正在建設的民宿完工，還可以吸納一定數量的當地勞動力投入到民宿事業中。

3.2 客房價格、入住率及接待人次

從民宿價格而言，整體定價不高，淡旺季價格區分明顯。從表2可以看出，永寧街道民宿整體價格較低，不超過200元。除了蝶夢山丘以外，其他民宿均采取了淡旺季價格區分，淡季最低的價格在100元，淡季最高價格在168元，淡季平均價格在131.1元；旺季最高的價格在200元，旺季最低價格在120元，旺季平均價格在171.6元；除了鹿源生態農莊淡旺季差價在100元，其他民宿淡旺季價格差別均不大。但是無論淡季還是旺季，蝶夢山丘的價格大大提升了平均價格水平，使得淡季平均價格在322.7元，旺季平均價格在356.3元。蝶夢山丘是社會資本投資，極具主題性，淡旺季價格均在1280元，價格較高，針對高端客源，根據表2的入住率看，其淡季入住率是30%，而永寧街道民宿淡季平均入住率為20%，其高出平均水平10%；其旺季入住率是50%，而永寧街道民宿旺季平均入住率為60%，拉低了平均水平10%，說明主題性民宿受季節性影響較小。

從入住率看，永寧街道民宿入住率不高，說明其宣傳不夠、基礎設施暫時不能滿足游客需求。永寧街道民宿的淡季入住率在10%到80%不等，大多數都在50%以下，只有一家淡季入住率達到80%，淡季平均入住率為20%。旺季時只有個別民宿在旺季實現了100%的入住率，其他民宿旺入住率在50%到80%不等，旺季平均入住率為60%。

從接待人次看，有體驗項目和與景區關聯的民宿接待人才較多。三嬸家民宿和鹿源生態農莊遙遙領先，分別接待了4500人和3100人。三嬸家民宿2016年3月開業，主要圍繞鄉村旅游，開展餐飲、采摘、垂釣、土特產銷售、旅游等業務，利用線上APP、微信、行業平臺和線下公司推廣，主要接待江浙滬團隊客人，在上海有分公司，因此其客源穩定且量大。鹿源生態農莊2015年開業，主要開展餐飲、休閑垂釣、蔬菜采摘、棋牌室、KTV、健身房等服務，農莊內還有梅花鹿、孔雀供觀賞，主要利用網絡、口碑宣傳，主要接待江蘇省南京市及其周邊的團隊客人，以及安徽省滁州市烏衣鎮的散客。

3.3 營業收入

從營業收入而言，民宿經濟已成一定規模，但住宿布展消費最高比例。從表3、圖6可以看出，永寧街道已建成民宿的經營者營業總收入達722萬元，凈收入264萬元，凈收入占營業總收入的比例為36.5%。在營業總收入中餐飲占51%，比例最高，遠遠超過了住宿業收入的比重。從表3可以看出，現已經營的民宿都提供餐飲服務。民宿產業中的住宿只占到了24%，說明永寧街道民宿價格不高，檔次一般。此外，農業體驗等娛樂項目占到營業總收入的8%，農產品銷售占到營業總收入的17%。

3.4 主題特色

永寧街道民宿建設重視特色建設，強調文化基礎。除了強蕾農莊沒有明確的主題特色，其他都有自己的主題特色，比如三嬸家民宿是懷舊主題，鹿源生態農莊是以梅花鹿和孔雀園為主題，其他的主題一般多為自然鄉土、愛情浪漫、家庭親子類。

3.5 周邊旅游資源

旅游資源成為永寧街道民宿的重要載體。永寧街道民宿在周邊5公里內均有旅游資源，因此可以說永寧街道建設的民宿是依托周邊旅游資源而建設的，可以說旅游資源是吸引游客前往永寧的最重要的因素，而永寧民宿給予了游客留宿的可能，一定程度上還超出了游客的期望，滿足了其對文化和民俗的要求。

4 客群市場

客群市場較窄，地緣優勢較明顯。經過前期的調研和訪談得知，永寧街道已建成的民宿多數通過微信、網站，比如西祠胡同、以及口碑宣傳、還有一部分上門客。此外，20家民宿中僅有5家加入了南京民宿線上平臺。

主要的客群市場是南京市內及周邊城市、安徽滁州的團隊客人和散客。

5 結語

結合現場調研及座談走訪，永寧街道民宿發展過程中存在以下主要問題：（1）產品結構單一，特色彰顯不夠突出；（2）資源整合度低，民宿體驗活動較少；（3）永寧地域性文化缺失，挖掘力度不足；（4）同質化傾向嚴重，缺乏個性化創意；（5）民宿經營者經驗不足，“家”文化缺失；（6）宣傳力度不夠，鄉村民宿旅游品牌魅力不足；（7）民宿從業者缺乏系統培訓，服務意識有待提高；（8）永寧民宿基礎設施需進一步配套，舒適度有待提升。

參考文獻

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①基金項目：國家旅游局“萬名旅游英才計劃”2016年度“雙師型”教師培養項目《“互聯網+”時代旅行社門店頂崗實習效能提升研究》（WMYC 20164-2046）；2017年江蘇省高校哲學社會科學研究項目《“互聯網+”時代江蘇省民宿營銷渠道構建策略研究—以南京市為例》（2017SJB0782）；2016年度南京旅游職業學院校級教育教改課題《“互聯網+”時代<旅行社運營管理>課程改革研究》（2016XJJG06）；南京旅游職業學院江蘇省示范性高等職業院校建設項目—課程建設《旅行社經營管理》（2017YZKC01）。

作者簡介：朱麗（1985-），女，漢族，江蘇寶應人，講師，碩士，主要從事民宿特色與文化方面的研究；葛益娟（1982-），女，漢族，江蘇鹽城人，副教授，碩士，主要從事民宿營銷方面的研究。