淺議營改增對房地產企業的影響

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摘 要：隨著我國經濟的不斷發展和市場經濟體制改革的不斷深化，稅收制度的改革已成為必然趨勢，“營改增”政策正是基于這個背景推行。目前，“營改增”政策的推行已經取得了較為明顯的成效。這一政策的頒布，在整體上為各行各業減輕了稅賦，也有很多公司不夠了解新政策導致稅收籌劃不合理，造成損失。本文就“營改增”對房地產項目的影響，提出了幾點自己的看法以供參考。

關鍵詞：營改增 房地產 企業 影響

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）06（c）-076-02

“營改增”是我國為完善稅制，促進社會經濟結構調整而實行的稅收體制改革，對建筑行業、房地產業、不動產交易等多個環節流轉稅制的改革，能夠消除房地產行業中出現的重復征稅問題。目前有很多行業已經實施營改增，根據國家統一的部署，2016年全國所有的行業都將被納入營改增范圍，這其中也包括房地產企業。營改增的實施對遏制房價大幅上漲，促進房地產企業可持續發展具有一定的意義，但同時也給房地產企業帶來一定的影響，就這些問題企業要做好應對的準備。

1 “營改增”的概述

自“營改增”政策在試點行業、企業逐漸實施之后，起到了不錯的效果，不斷向全國范圍內推進。在這樣的背景下，我國房地產企業也逐漸融入到營改增的政策環境中。目前，我國房地產企業由于不能有效地適應營改增政策，導致實際上還增加了房地產企業的納稅成本。有些房地產企業沒有適應新環境下的納稅籌劃需求，沒有及時索要增值稅專用發票，導致部分進項稅額無法抵扣，從而加大了房地產企業的納稅成本。同時由于缺乏對政策的認知，導致未能有效利用起減稅、避稅的政策。在今后房地產企業必然會適應當前稅收政策環境，不斷提高自身的納稅籌劃水平。在“營改增”背景下，我國房地產企業面臨著一定的挑戰。營改增雖然是稅收制度的改革，但也對房地產項目帶來了一定程度上的影響。營改增前后，房地產企業的財務報表發生了明顯的變化，同時項目的開發成本加大，而如果房地產企業沒有應對好這些變化，就可能造成很大的風險。

2 “營改增”后房地產企業稅負的變化

“營改增”以后，還對房地產企業稅負帶來一定影響。在過去的稅收制度下，我國房地產企業主要繳納營業稅，營業稅的繳稅數額是根據營業額計算得出。而增值稅的繳納與房地產企業項目的營業額沒有關系，具體繳納稅額是通過房地產項目的增值額計算得出。由此可見，“營改增”實施的目的在于減少房地產企業的稅負。但在實際實施過程中，并沒有得到有效的實現，在營改增以后，房地產企業的稅負明顯有所提升，具體表現為以下方面：目前，我國房地產企業已經逐漸向繳納增值稅轉變，但在整條房地產項目產業鏈上，依舊存在一些繳納營業稅的環節。一些房地產項目在購置原材料時，只考慮到原材料質量是否達標以及價格是否便宜，而忽略了供應商是否能夠出具增值稅專用發票。而如果房地產企業沒有獲取到這部分的增值稅專用發票時，就無法抵扣掉該部分的進項稅額，從而使房地產企業的稅負加重。同時，房地產項目建設中，人工勞務費用也占了總成本的較大比重，而這部分成本很難獲取到增值稅專用發票，無疑也加大了房地產項目的稅負。除了供應商選擇和勞務費用等方面的原因以外，還有一些房地產項目在開展過程中，沒有發票管理的意識，同時缺乏科學的納稅籌劃工作，沒有科學合理的選擇稅率，沒有找到政策中對自身有利的條款，從而無法發揮“營改增”政策降低稅負的作用，甚至還使自身稅負變大。要改善上述問題，還需要國家政府方面進行宏觀調控。一方面，對目前房地產行業的增值稅稅率進行統一明確，制定科學合理的增值稅稅率，從而減輕房地產項目的稅負。另一方面，在推進營改增政策的同時，政府應該對房地產企業進行有效的指導，加大政策的宣傳力度，提高房地產企業對于營改增政策的認識，加強對政策的了解，做好扶持工作，從而避免新政策不適應期存在的風險，穩定我國房地產行業發展。

3 “營改增”對房地產項目開發成本的影響

目前，營改增政策實施以后，還對房地產項目的開發成本帶來較為明顯的影響。具體體現在以下幾個方面：一是原材料購置方面存在的問題加大了項目的開發成本。房地產項目開發過程中，購置原材料時沒有考慮到供應商的資質。很多房地產企業購買材料時，往往會選擇一些個體工商戶，而這些個體工商戶是無法開具增值稅專用發票的。同時，目前房地產行業原材料方面的增值稅和房地產項目開發的增值稅存在一定差異，而這種差異也會增加房地產項目的開發成本。二是很多房地產項目開發時，選用的人力往往是農村勞動力，而這種農村勞動力也不能開具增值稅專用發票。要改善以上問題，積極發揮“營改增”政策的優勢，就需要房地產企業在開展房地產項目的過程中， 不斷提高納稅籌劃工作的質量和效率。首先，做好供應商選擇工作，挑選能夠出具增值稅專用發票的供應商，如果不能出具增值稅專用發票，則可以最大程度地爭取降低原材料的購買成本。同時，做好納稅籌劃工作，針對自身情況合理選擇稅率，積極運用優惠政策，從而減輕企業稅負。

4 應對營改增房地產企業的對策

4.1 重視發票的管理

營改增后，房地產企業可能存在新項目和老項目同時進行的局面，由于老項目按5%的征收率進行納稅，增值稅進項稅不得抵扣，新項目按11%稅率征收，采購貨物或勞務的進項稅額允許抵扣，很多公司財務會忽視這一點，并不關注發票取得的情況，比如固定資產的采購，可能目前固定資產放在老項目使用，進項稅不能抵扣，但若是老項目結束后，固定資產轉移到新項目使用，這時固定資產的進項稅是可以抵扣的。所以，在這種情況下，公司應盡量索要增值稅專用發票。另外，增值稅發票除餐飲費不能抵扣，其他都可抵扣進項稅。所以，新項目要嚴格把控發票的取得情況，防止發票的管理不善，造成企業的損失。

4.2 重視企業稅務、財務管理制度的完善

房地產企業營改增之前繳納營業稅時，在科目的設置、核算方法及繳納程序上都比較簡單，而在“營改增”實施之后，財務人員的工作量比之前大了很多，比如在科目設置上，由原來的一個科目變為五六個科目，加上核算及繳納流程也較為復雜，如果在原來簡單的核算上進行計算，就很容易出現錯誤。因此，加強財務人員的培訓工作，提高對增值稅的認識成為了企業的重要任務，認真看待每一張增值稅發票，把增值稅發票作為企業稅收的重要環節。要完善財務管理制度，特別是有關增值稅方面的，避免因為增值稅發票方面出現問題，使企業遭受不必要的損失。

4.3 開發模式籌劃

目前房地產企業大部分開發產品為毛坯房，由于目前國家政策的規定和人們生活節奏緊張，很多人愿意選擇精裝房。在“營改增” 后，政策規定建筑安裝成本的進項稅額能夠抵扣，房地產企業可以利用這一點，由建造毛坯房轉變為精裝房，增加建造成本，獲得更多的進項稅抵扣來源，同時，由于規模效應，降低裝修成本的同時，可以提高售價，在此基礎上增加了公司的利潤。

4.4 簽訂合同環節籌劃

房地產企業與建筑公司之間的合同管理也要加強。對于總包合同，由于包括設計、采購、規劃、建造、安裝等環節，設計適用稅率6%，施工建造類的11%，采購類適用稅率17%，每個環節的適用稅率不同，應進行分開處理，否則會適用從高計征。另外，房地產公司與建筑方簽訂合同時要注意，對發票的要求要在合同中注明，防止建筑公司按簡易征收核算開具3%的增值稅專用發票，這樣比11%的稅率少了 8%的抵扣額，增加了房地產企業的稅收負擔。

5 結語

“營改增”對我國房地產行業帶來了十分巨大的影響，具體影響實際的房地產項目中，會出現由于房地產企業對于“營改增”政策的不適應導致項目開發成本加大的現狀，同時也加重了企業的稅負，要改善這些問題，還需要房地產企業不斷加強對“營改增”政策的了解，積極開展培訓工作，不斷提高財務人員以及納稅籌劃人員的專業素質，從而快速適應當前環境，從而發揮出“營改增”政策的優勢。

參考文獻

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