物業管理經濟糾紛研究

劉向紅

摘 要：普通住宅物業管理在社區經濟管理過程當中發揮著非常重要的作用。物業管理與居民有著千絲萬縷的聯系，所以經濟糾紛在小區物業管理中受到了社會的高度關注。本文列舉了普通住宅物業經濟管理的糾紛類型以及糾紛誘因，并提出了解決糾紛的有效措施。

關鍵詞：物業管理 物業管理中的經濟糾紛 糾紛類型 解決措施

中圖分類號：F715 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2017）01（a）-159-02

進入21世紀，中國的城市化進程速度大大加快，但是物業經濟管理的水平依然落后于城市發展的速度，物業管理行業的法律法規還很不健全，而居民對于物業管理工作的認識不全面、存在偏差，因此導致物業管理與居民生活產生了非常多的糾紛，其中經濟糾紛最為常見。這些經濟糾紛已經影響到人們生活水平和生活質量的提高。為此，筆者研究了中國普通住宅物業管理與服務的現狀，分析物業經濟糾紛類型及誘因，并提出相對完整的建設性意見。

1 普通住宅物業經濟管理糾紛類型

隨著一棟棟住宅樓的拔地而起和生活社區的日益增多，各種物業糾紛也不可避免地產生，并且隨著各種法律法規的日益完善和人們維權意識的不斷提高，這類糾紛呈上升趨勢。普通住宅的物業管理經濟糾紛，其本質都是涉及到居民生活的金錢瓜葛。而在居民生活當中，物業管理涉及房屋、保潔、綠化、安保、車輛管理等業主生活的各個方面，而一旦處理不好，就會引發小區物業經濟管理的糾紛，這些經濟糾紛，主要包括以下幾方面的糾紛類型。

1.1 物業管理收費引起的經濟糾紛

由于物業管理收費引起的經濟糾紛是業主與物業管理之間最常見的經濟糾紛類型。現在，普通住宅物業管理中仍然存在收費難的問題。現實中，除了惡意欠費的業主外，大部分欠費業主都有諸如物業服務不規范、物業收費不合理、房屋質量有問題等各種理由。而這些理由，有的是物業公司的責任，而有的卻不是物業公司的責任。在實踐中，物業管理收費糾紛主要有物業服務不到位、業主對物業管理合同認識不清、物業服務的類別和收費標準不了解、物業服務收費不透明等多方面的誘因。

1.2 業主和物業管理存在矛盾摩擦引起的經濟糾紛

業主和物業管理之間由于業主方和物業方對物業服務范圍和標準的不同理解，使得業主和物業服務企業對物業服務質量得出截然不同的評價，另外物業管理水平和服務質量不高或存在管理漏洞，導致業主與物業管理之間出現矛盾或摩擦，這種情況就很容易引起業主和物業管理之間的經濟糾紛。

還有一些經濟糾紛是由于物業管理存在不足或管理漏洞導致的，例如小區道路積水導致業主受傷、樓道照明未及時維修導致業主損失等。

1.3 業委會與物業管理部門之間的經濟糾紛

小區業主委員會是業主大會的常設執行機構，維護廣大業主合法權益。業委會主要負責及時了解業主需求和物業使用人的意見，監督和協助物業管理企業按照物業管理合同進行小區的物業管理工作；同時負責選聘物業服務企業等工作。

業委會在履行職責的過程中，會因為小區地面停車費的收取、小區店面租金管理等歸全體業主所有的經濟收入與物業管理企業產生經濟糾紛，同時也會因為小區公共施設維修維護、小區公共資金的使用等公共事務與物業管理企業產生分歧和糾紛。另外，業委會為了提高小區物業管理水平而選聘新的物業企業，在新舊物業更替過程中也容易與物業公司產生經濟糾紛。

1.4 業主與業主之間產生的經濟糾紛

在現實生活過程當中，有一些業主在進行例如維修自家房屋等個人事務過程當中，存在損壞建筑防水層、或破壞建筑外墻、或改變了房屋使用性質等行為，結果導致建筑公共部分遭受破壞，損害到其他業主的利益，甚至給其他業主帶來了經濟損失。當業主發生破壞行行為時，物業管理企業沒有發現并進行引導或及時進行制止，就會引發業主與業主之間的經濟糾紛，也會引發業主與物業管理企業之間的經濟糾紛。

1.5 開發商遺留問題導致的經濟糾紛

開發商與業主之間的經濟糾紛，多數與房屋質量有關系。有一些開發商為了牟取高額的利潤，在修建房屋的過程當中，選用一些低質量的建筑用材，甚至在施工過程當中出現偷工減料的問題，或者在房屋建造過程中由于施工因素導致房屋出現瑕疵或質量缺陷。致使業主在收房或居住過程當中出現房屋滲水，地面裂縫等一系列的建筑問題。

房屋交房之后，一切管理系由物業管理企業負責，一些業主沒有相關的知識，就會將房屋質量的問題歸因于物業管理企業，在房屋維修不及時或房屋多次出現質量問題時，業主就會用拒繳物業管理費等方式給物業管理企業施壓或者尋求精神補償。而物業管理企業夾在業主與開發商之間更是很難開展相關工作。這樣出現惡性循環，就會導致物業管理企業與業主之間，開發商與業主之間產生經濟糾紛。

2 小區物業管理經濟糾紛的誘因

誘使小區物業管理出現經濟糾紛的原因有很多，其中具體可以分為三大類：第一大類是物業管理企業的管理存在問題，第二大類是由開發商遺留下來的問題沒有得到解決和處理，第三類則是由于業主自身的素質和認識存在較大差異。

2.1 物業管理企業存在的問題

2.1.1 缺乏服務意識

服務理念的缺失使得小區物業管理處不能夠及時做到與業主溝通，不能從業主的角度考慮問題，對物業與業主糾紛或業主投訴置之不理，甚至會對業主使用一些報復性手段，這樣小區當中會呈現出越來越多的問題，如果小區物業管理處選擇一意孤行，不提高自身服務意識和服務水平，將會導致惡性循環，久之會將業主與物業管理企業推向對立面，會導致物業管理處與業主產生不可調和的矛盾。

2.1.2 收費規范不標準

小區物業管理部門的收費不規范不標準，甚至出現物業管理企業為牟取利益而亂收費。這一類問題的產生主要是因為物業管理處沒有及時做到服務分類并設置收費標準，或者收費標準過高；沒有將公共設施經營收入及時公開或者上繳業主委員會；沒有將公共設施維護養護費用及時公開。這樣，就導致業主對物業管理處產生誤解或拒繳。

2.1.3 服務不到位，管理存在漏洞

在現實的生活當中，小區物業管理處擔任著小區服務的角色、管理的角色，同時也擔任著協調的角色。在小區物業管理會牽扯到業主生活的方方面面，而物業管理牽涉其中非常多的細節，一旦出現服務不到位、協調不及時，就可能導致經濟糾紛的發生。例如，業主違規裝修遭到其他業主投訴，而物業管理處沒能及時制止，導致其他業主遭到損失；小區發生需要緊急維修的事故，但是物業管理企業沒能及時維修導致小區業主經濟損失；小區綠化遭到破壞、環境衛生不盡人意，小區物業服務不到位導致樓盤保值增值空間降低等。這些經濟糾紛的產生都是因為物業管理企業服務不到位而產生的。

2.2 開發商遺留問題

開發商遺留問題沒有能及時解決，或者解決不完全，往往導致業主與物業管理企業產生矛盾，業主會將問題的矛頭指向物業管理企業，認為物業管理企業沒有盡到責任或者拖延，進而采用拒繳物業費甚至更激烈的行為對物業管理企業進行施壓，從而導致業主與物業管理企業之間的經濟糾紛。

2.3 業主自身的問題

2.3.1 業主素質參差不齊

小區業主在教育背景、職業背景、生活習慣、經濟基礎、思想認識水平等各個方面存在非常多的差異。任何住宅小區包括一些高端住宅小區中，都會或多或少地存在一些自身素質較低、生活習慣較差、思想認識水平低的業主。這些自身素質較低的業主，在生活行為中容易出現私自占用公共用地，對于公共環境的維護不到位，甚至破壞公共環境，隨地亂扔垃圾的不文明甚至侵害他人的行為，造成其他業主損失，公共部位維護費用增加等，從而引發經濟糾紛。

2.3.2 缺乏對業主責任的認知

有一些業主只認識到了自己作為業主所享有的權利，卻沒有認識到作為小區主人應該承擔的責任，或者說有些業主在小區物業管理活動中存在偏頗的自我意識，對于小區物業管理當中的條例，只是遵守，不能提出自己的建設性意見；對于小區物業管理事務、業主大會、小區活動等不聞不問，而只注重自身利益是否得到滿足或受到侵害。這些業主往往會成為物業管理經濟糾紛的制造者或者積極參與者。

2.3.3 缺乏對物業管理的正確認知

部分業主由于法律法規知識的缺失、對物業管理不夠了解等原因，對物業管理的認知存在偏頗或者誤區，缺乏對物業管理工作范圍、工作職責、物業管理法律法規等的正確認知。導致在業主日常生活過程中，會將其他業主侵權、突發、意外等使得自身遭受經濟損失或者傷害的事件，歸罪于小區物業管理處，認為小區內發生的一切事件，都應該由物業管理處來負責。這種由于業主對于物業管理缺乏正確的認知，導致業主與物業管理企業之間產生矛盾與經濟糾紛。這也是一些小區經濟糾紛法律案件中普遍存在的現象，這與我國現階段的社會發展有一定的關系，與物業管理知識的普及有直接關系。

3 小區物業經濟管理糾紛解決措施

3.1 建立健全小區物業經濟管理法律法規

針對現階段的小區物業管理問題，國家的法律部門應該提出相應的物業管理法律法規，用法律和法規來引導市場，規范物業管理的服務體制。從而盡可能地從法律上引導物業經濟管理朝著正軌化方向發展。

3.2 提高物業經濟管理水平

物業經濟管理部門要從自身的角度出發，提高物業經濟管理水平。對于開發商遺留問題等，積極溝通、盡快協調，為業主服務；對于自身存在的服務不到位、管理漏洞等問題，及時發現并及時修正，提高小區物業管理處的管理水平；對于業主在實際生活中出現的一些違法行為，要及時進行制止，必要時還可以通過法律法規等相關知識，對業主進行勸導，及時與其他的業主進行溝通；最為重要的就是公共收益財務收支的公開，接受小區居民的監督，制定明確、詳細的服務收費標準并公開，避免亂收費等。

3.3 普及物業管理知識

在法律案件實踐中，有許多小區物業管理經濟糾紛案件的原因是業主和物業管理企業對于物業管理的管理范圍、管理權責等認知存在偏差。基于此，應該普及社會對于物業管理的認知，普及業主對于物業管理的認知，普及物業管理相關知識。但是這個任務交給學校教育在我國現行的教育體制下是不可能完成的，交給社會，那么普及的速度、普及的人群都存在限制，甚至依賴公共媒體還有可能產生社會對物業管理的認識誤區。所以，小區物業管理處應該積極普及物業管理相關知識給業主，通過組織小區文化活動、展示物業管理優秀事跡及知識等方式。這樣，以住宅小區或社區為單位進行，相信能夠非常有效地提高業主對于物業管理的認知，從而避免業主認知偏差與物業產生經濟糾紛。

4 結語

針對于當前的小區經濟管理出現的諸多問題，我們要從根本上了解小區經濟管理糾紛類型，以及誘發小區經濟管理糾紛的原因，讓業主、物業經濟管理企業、國家行政部門一起努力，從根本上減少經濟糾紛的發生，使小區朝著和諧健康的方向發展。

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