房地產項目風險管理問題探討

陳燕飛

摘要：風險管理作為項目管理的核心內容之一，長期以來都是工程建設領域高度重視理論發展和實踐應用的主要手段。要成功實施一個工程項目，從項目理念提出開始，就應制定風險管理計劃，并將之作為項目管理的核心內容。工程項目的建設質量、進度、成本、安全等均屬于利益攸關方重視的內容，在項目實施全過程，由于某些不良因素的出現增大了項目實施的風險，并有可能對投資方和承建企業造成直接或間接的損失，這就需要項目管理者在項目實施的設計、準備、建設、竣工驗收等全過程實施有效地風險管理，堅持以風險管理相關理論和方法來對工程項目的實施全過程進行有效地管理，預防和控制好項目中的風險影響因素，確保項目的成功建成。

關鍵詞：房地產項目；風險識別；風險管理

1、項目風險因素的識別

在有關部門決策建設工程在項目的階段，需要對項目選址、規劃、可行性分析、方案設計等一系列問題進行廣泛社會調查、科學的技術論證、充分的市場調查等。決策一旦失誤，就很有可能造成項目建設資源的浪費以及項目建成投入運營后的虧損等，這些決策風險不容忽視。工程在項目投資可行性研究涉及到諸多方面，例如要對項目建設條件、場地情況等做出詳細的勘察，科學評估項目選址地區的基礎條件（供水、供電、土地空間等）是否可以滿足項目擴建需求，所設計的投資建設方案的可行性和科學性是否經過了慎重且全面的評價，所作出的項目投資估算是否合理，是否在企業可承受范圍內，項目的資金籌措是否能夠滿足項目建設需要等等。因此，在工程在項目的預開發階段，一旦上面所提各項要求無法滿足或沒有經過系統、科學的論證，那么投資可行性風險也就必然存在，對于后期項目順利實施有著重大影響，甚至可能造成本項目開發的失敗。工程項目的規劃設計階段，需要對每一項具體分項工程的技術、工藝條件等進行嚴格的設計，而一旦所涉及的技術指標達不到工程需求的標準，設計方案變更引起了技術改進。工程項目在建設實施過程中可能遇到的風險較多，但歸結起來主要集中在以下幾個方面：在工程項目的施工階段，施工人員自身素質較差、達不到本建設項目施工所要求的技術工藝要求、施工中使用的原輔材料不合格、施工機械操作員的操作失誤等都可能造成工程質量的不合格，屬于工程項目中的質量風險。任何工程建設項目都需要做好施工現場的安全管理，工程項目也不例外，一旦出現了施工人員傷亡、機械設備操作事故等，都會給項目建設造成影響，給施工企業帶來不必要的經濟損失，如傷亡人員的醫療費用和撫恤金等的支出，因此，做好工程項目的安全風險控制很有必要。工程項目所面臨的合同執行風險主要是在與施工方、原輔材料供應商、管理方等項目參與主體關于按質按量、按要求實施本項目所簽訂的合同文本中可能會出現的不利于項目順利完成的風險。工程項目中的合同執行風險主要表現為合同條款不全面，執行過程出現糾紛；沒有明確各項合格指標及出現問題時的責任；合同文本形式不具備法律效力等方面。由于工程項目有著嚴格的施工周期要求，施工進度計劃早已制定，需要建設單位嚴格按照計劃安排完成各項分項工程的建設任務。而本項目工期較長，其中任何一個環節的工期延誤或出現了質量問題，或技術工藝不達標，或出現了施工人員傷亡等，都必然會造成工期延誤，進而使得項目無法在規定的時間內投產運營，會對企業的生產計劃帶來重大影響，直接表現為經濟效益的損失。

2工程項目風險應對

在工程項目中，有很多直接或間接影響到工程質量的關鍵施工環節，還有人員操作能力、原輔材料使用規范等，都應當被看做是重點控制對象。那么，在工程項目施工關鍵技術、工藝的使用過程中，應當由專業的工程技術人員對工人進行技術指導，監督其分項工程的質量，杜絕質量隱患。在項目管理組織中，應當成立項目關鍵控制點的負責小組，由一名經驗豐富的技術專業人員作為小組組長，經常性在施工現場進行巡查，對關鍵施工工藝進行重點風險控制，并做好控制和監督記錄，明確管理責任人。一旦在后期發現了質量、安全隱患等對項目實施有重大風險的事故，及時追究責任人的責任。安全管理一直以來都是電力工程項目建設中重視的環節，在工程項目建設中，應當通過安全管理體系的建立和完善來規避安全風險的發生，主要是要成立以項目經理為領導的安全責任領導小組，構建并在施工過程中認真貫徹執行工程項目安全管理體系。在工程項目風險評價過程中，往往會根據風險在項目中所發揮影響的大小程度及其發生機率等，對其做出分級劃分。那么，通過前文分析工程項目所面臨的各個階段的主要風險因素，有主有次，其對項目的危害也不盡相同，而項目管理者對各風險源的關注程度也不可能一樣，這就需要進行較為科學的風險評估，確定風險因素的影響權重，以便在工程項目風險管理中如何分配時間、精力和資源等提供依據。在工程項目風險評估標準的設置方面，可以借鑒層次分析法和模糊綜合評價法中權重值的計算及分析，通過計算單一風險因子對項目整體風險危害程度的權重值，來判斷其大小有利于實現項目管理資源的最佳化利用，做好工程項目建設過程中主要風險因素的預防、檢測和控制工作。

3科學制定項目風險管理方案

工程項目風險管理方案的制定，首先是要遵循可行、適用和有效的原則，就是要對已識別出的各個建設階段的風險源，有針對地制定可操作強、效果顯著的風險應對措施，確保整個工程項目的風險管理效率和效果。在編制工程項目風險管理方案過程中，對于主要風險因素要采取積極主動、及時有效的控制措施，并注重本項目建設全過程的風險控制。要深入到工程項目施工各個階段，在遵循主動控制、事先控制的原則的基礎上，能夠把握時刻發生變化的建設環境條件，針對新出現的風險源制定管理預案，提升項目管理組織和單位在應對不斷新出現的風險的能力。工程項目風險管理方案應當包括多項工作和措施，涉及項目建設各個方面的現有風險源和潛在風險因素，并堅持節約成本、保障進度和工程質量的原則，確保項目風險控制信息在各組織之間的流暢。項目風險管理方案的制定可謂是一項系統性較強、專業性要求極高的項目管理工作，在工程項目風險管理方案的制定中，不僅各類風險所產生的原因較為復雜且交叉點多，而且單個或多個相互作用的主要風險因素發生后對項目的危害和不良后果較大，因此需要制定綜合性強、系統性強、全方位、多角度的工程項目風險管理方案。

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