租賃合同簽訂過程中常見的問題及對策分析

張高慧

摘 要：租賃合同作為一種民事合同，伴隨著社會主義市場經濟的形成，其地位也有了明顯的提升，為生產、生活提供了重要的制度保障。但是隨著租賃合同數量的提升，產生的問題也是需要重點關注的。尤其是在簽訂環節中，更容易產生合同糾紛，對于正常的生產經營會造成嚴重的阻礙。

關鍵詞：租賃合同；簽訂過程；問題及對策

租賃合同是指是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當事人中，提供物的使用或收益權的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權的一方為承租人。租賃合同的成立不以租賃物的交付為要件。凡是當事人需要取得對方標的物的臨時使用、收益而無須取得所有權，并且該物不是消耗物時，都可以適用租賃合同。由于其對于生產的重要性，所以保障其有效性是非常必要的。

1簽訂租賃合同前的問題

簽訂租賃合同和簽訂一般合同的方式一樣，在簽訂之前也需要一系列的準備工作，尤其是對于簽訂對象的合理選擇。因為對象選擇出現問題，勢必會影響整體的合同履行質量。例如對方的資金、信譽、執行能力等，這些都需要被納入考慮范圍，都是減少合同糾紛的出現。針對于這一方面的問題，可以從以下方面來進行完善。

1.1對象的核實

通常情況下，租賃合同當事人可以是企業法人、自然人、經濟組織等。為了減少合同簽訂前的一系列問題，就需要審查對方的主體資格。重點應該在財產情況、法人情況等。

1.2經營范圍核實

經營范圍并不是所有企業都有資格擁有，只有經過工商行政管理機關批準登記之后才能確定經營范圍，才能從事租賃業務。因此另一項需要核實的內容就是出租方的經營范圍，在確保其沒有違規經營時才能進行簽約活動。

1.3信譽和履約能力

對方當事人的履約能力和信譽情況對于履行合同的有效性會產生決定性的影響。因為出租房如過不能有效履約，那么所簽訂的合同也就相當于是一張白紙，沒有任何實際的意義。對于當事人來說，這不僅沒有任何經濟收益，還會帶來經濟損失。此外，對于對方的商業信譽也需要進行有效規劃。在簽訂租賃合同之后，租賃的財產價值已經確定，如果此時當事人將這些財產又租給其他人，拖欠租金等，這些不良情況的產生必然會給后續的合同履約帶來嚴重的安全隱患，因此這也是需要重點考慮到的問題。

2簽訂租賃合同時的問題

2.1財產種類

財產種類包括兩個方面。首先是財產名稱。在簽訂租賃合同時，租賃物品的具體名稱需要保障絕對詳細。因為這一方面的問題往往會導致嚴重的糾紛。所以當事人在必要的情況下降財產的名城、型號、規格、商標等進行詳細注明。特別是財產類型是易消耗、易損壞的物品，那么不得作為租賃合同的主要內容。

此外，對于租賃財產的質量也需要進行嚴格控制。這是必須寫明的條款之一。因為質量會直接影響到租賃物品的價值和合同的價值，還涉及到一旦出現質量問題時的責任劃分，同樣也是為了避免糾紛的產生，即便是產生糾紛，一份詳盡的租賃合同也能提供關鍵的理論依據。企業可采取如下手段。對于財產的質量標準必須要明確寫明。例如是機械設備，則需要考慮到設備的使用情況，是否可以正常運行，有無損壞，有無安全隱患，是否在國家規定的范圍等。對于一些長期租賃的合同內容，還需要考慮到自然損耗等其它方面的問題，以確定一個合理的磨損范圍，以便于在后期返還財產時有一個明確的規定和標準。企業應就合同管理全過程的每個環節，建立和健全具體的、操作性強的管理制度，使合同管理有章可循。這些環節包括：資質審查、合同的洽談或談判、草擬、評審、簽訂、業務下達和交底、責任分解、履約跟蹤、變更、中止、解除、終止和合同爭議處理等。企業合同管理制度必須落實，維護自身合法權益。

2.2財產用途

財產的用途會一定程度上影響租賃合同的有效性和合法性。作為當事人需要在合同條款中寫明承租人租賃財產的具體用途，并且寫明不會出現違規使用的情況。因為一旦將這些租賃財產隨意使用，很有可能造成嚴重的損失，影響后期的責任劃分和成本計算問題。另外，用途的規定是法律依據的保障，也是后期如果出現糾紛時申請法律介入的依據，劃分責任。

2.3租賃時間

租賃時間和期限是合同條款中不可或缺的一項，這是劃分出租人和承租人具體的權利和義務的時限。如果雙方在簽訂合同時沒有對租賃期限進行明確規定，那么很容易產生糾紛。同理，如果有時間條款，雙方必須在這個范圍內履行各自的權利和義務，否則可以被認定為違約，承擔相應的責任。

2.4租金

租金是租賃合同的核心內容。因為在合同簽訂的過程中如果雙方對租金有分歧，需要協商，可以在簽訂合同之前進行充分討論協商，直到最后得出一致的結果。當租金沒有在合同中寫明是，對方一旦出現違約，不僅合同本身無法尋求法律的援助，自身的權益也受到了損害。出租方應該在合同簽訂的過程中，在內容中注明租金的具體標準。如果有相應的標準可以參考，則按照標準來執行，如果沒有，則由雙方進行協商。此外還需要規定好租金的支付時間和支付方式等，以及是否需要預付定金等。

2.5違約責任

違約責任是雙方承擔責任的具體比例判定依據。簽訂合同時這些是必須要考慮到的內容，要對處罰標準、責任等進行明確規定。

可以看到上文的具體對策都是基于合同簽訂環節中常見的問題而提出的。需要注意的一點在于實際的簽訂環節中情況會有變化的情況，無論是財產的用途還是參數上都會出現問題，為了避免合同的不完善，還可以增加一些補充條款，并由雙方協商達成協議。

3結語

通過研究，可以看到必要的手續完備是保障合同履行質量的重要因素，這也要求雙方當事人在簽訂合同時要保障內容的全面細致，防止內容遺漏產生的糾紛。雖然在租賃合同簽訂時難免會出現問題，但是如果我們能針對性地做好相應的預防工作，就能保障合同的順利簽訂。

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