海南省房地產去庫存優化方案

常晶晶

[提要] 供給側結構性改革在房地產領域的重要任務就是去庫存。海南房地產庫存嚴重，在嚴格執行“雙限”政策基礎上，應總結各地去庫存經驗，從經濟手段、政府政策、城鎮一體化建設、社會保障等方面考慮，采取去庫存的積極策略，并同房地產開發商促銷行為相結合，實現海南房地產去庫存工作目標。

關鍵詞：房地產；去庫存；供給側結構性改革

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年4月19日

一、房地產去庫存與供給側結構性改革

2015年11月10日，習近平在中央財經領導小組第11次會議上強調要著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系質量和效率，推動中國社會生產力水平實現整體躍升。因此，我們可以通過深入分析理解供給側結構性改革方針來把握房地產市場去庫存的工作。

（一）供給側結構性改革與產能過剩。2015年12月18日召開的中央經濟工作會議明確了“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”等當前供給側結構性改革的五大重點任務?？梢?，供給側結構性改革已經成為我國宏觀經濟管理的核心內容與主攻方向。

“供給側結構性改革”是相對于需求側管理而言。產能過剩在我國已經成為一個比較嚴重的問題，比如，我國目前能源行業、鋼鐵行業、重化工產品、部分輕紡等日用品都出現了產能過剩。這些產能過剩問題已經引起了政府的極大關注，政府職能部門已經開始采取各項措施來緩解產能過剩的問題，希望從供給側結構性改革的角度即通過限制供給數量來調控結構。

（二）供給側結構性改革在房地產產業的主要任務是去庫存。由于前些年我們的經濟發展過度依賴房地產及地方政府以及房地產開發商利益驅使等原因，我國的房地產投資過多，大量的庫存積壓使我國的房地產行業發展遇到了波折。因此，我們必須解決房地產業產能過剩的問題。如果能夠化解當前房地產市場庫存過高的嚴重問題，那么當前中國許多問題都能夠迎刃而解。然而，面對全國復雜的商品房庫存現狀，一方面要理性看待庫存消化的客觀規律，不可操之過急；另一方面要因地制宜，加強去庫存的精準化，積極發展地方經濟。

二、海南省房地產去庫存現狀

就海南省而言，海南省省委、省政府專門召開了全省供給側結構性改革工作會議，貫徹落實習近平關于供給側結構性改革的系列重要講話精神和工作要求，研究海南省供給側結構性改革，部署推動“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”各項工作。

（一）政府及社會各界重視去庫存。目前，海南省商品房 “去庫存”壓力較大。為此，海南省人民政府于2016年2月23日下發了《海南省人民政府關于加強房地產市場調控的通知》，加強全省土地開發管控。

《通知》要求全省房地產開發及審批實施“兩個暫停”。一是對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的12個市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓）及產權式酒店用地審批；二是暫停新建商品住宅項目規劃報建審批?！皟蓚€暫?！奔仁钦露Q心去庫存的強有力手段，同時也不搞“一刀切”，充分考慮不同地區房地產市場實際情況因地施政，并在下一個年度觀其情況調整。

（二）房地產去庫存取得一定成效。據統計，2016年一季度海南房地產銷售面積340萬平方米，增長78.1%，銷售額352.85億元，增長73.9%，增速分別比上年同期提高99.6和97.8個百分點。全省商品房銷售均價10，379元/平方米，同比下降2.4%。其中，?？谑袖N售商品房136.65萬平方米，同比增長71.6%；商品房銷售金額106.12億元，同比增長60.55%；商品房均價7，765.93元/平方米，同比下降6.44%；批準預售商品房89.92萬平方米，同比增長59.64%。

在房地產去庫存過程中，儋州市取得了特別好的效果。據統計，2016年以來，儋州商品住房銷售面積130.71萬平方米，同比增長1256.86%；銷售19，276套，同比增長1446.51%。

今后，海南將繼續深入落實去庫存各項工作，切實化解商品房庫存風險、推動房地產業轉型升級發展，同時密切關注市場動態并及時應對，以期取得最佳調控效果。

三、海南省房地產去庫存優化方案

（一）降房價與去庫存。去庫存是供給側結構性改革的主要任務之一，供給側結構性改革的特點就是政府要適度介入。房地產去庫存，各地政府應該限制房地產銷售的最高價，當然“限價”只是政策的一般性原則，因為房價最終應該是由市場來決定的。政府也只能通過經濟發展狀況和商品房的供求關系來得出最高價。值得關注的是，房價過高的城市，主要的問題是投機炒作，把住房消費需求擠出在外。希望政府能夠出臺政策，對這些高房價城市的住房投機炒作和住房消費進行嚴格區分，并用嚴格的房地產稅收制度來限制投機炒作行為，同時減弱對該類行為的信貸支持。對海南省來說，海南三亞、陵水房地產價格較高的城市就可以通過限價的方式去庫存。

（二）戶籍制度改革、城鎮化與去庫存。首先，2015年《政府工作報告》要求加快戶籍制度改革，放寬中小城市落戶遷移政策，探索建立居住證制度，實現“以人為本”的新型城鎮化。戶籍制度的改革可以讓擁有一定財富積累的進城農民降低教育、住房保障、醫療等公共服務方面的生活成本。所以，我們在此建議海南省可以率先完善戶籍制度的改革，以促進去庫存工作目標的實現和社會進步；其次，結合海南省依據其島嶼性的區域化特點，加快海南城鄉一體化建設，以城鎮化實現房地產去庫存。然而，海南目前城鎮化難度很大，重要的原因是農民有沒有進入城市購買住房的能力問題。如果政府可以把目前庫存高的城市的住房購買下來，全部以低價或以福利分房的方式配置給農民，讓農民城鎮化。這當然能夠加快農民進城的步伐，農民進城或市民化也會容易些。但同時也得考慮政府能否引導發展新的產業給農民提供就業機會。

（三）提高營銷效率去庫存。隨著電商的出現，房地產行業也跟隨潮流進入電商行業，即通過線上線下相結合的方式去庫存，在節日期間可以通過做活動的方式去庫存，比如在“雙十一”期間，房地產企業紛紛制定了光棍節促銷計劃。對海南省而言，可以重點發力移動互聯網、VR技術在房地產領域的應用等，線下著力完善房地產直銷平臺。

海南省通過促銷來加快房地產去庫存的經驗豐富。比如，每年4月份開始，在海南的房地產企業就到島外擴展自己的營銷渠道，蓄客、促銷；“2016海南旅游地產五城巡展”參展項目為海南地區的旅游地產精品項目，搜狐焦點三亞站立足于本地市場，依托搜狐焦點網的強大平臺，為2016海南旅游地產五城巡展宣傳助力，為海南樓市去庫存戰役貢獻一份力量。

促銷方式還有很多，海南各地的開發商要學會靈活運用。比如，通過團購或者政府購買保障性住房這種模式來加速去庫存，回籠資金；加大公共基礎設施配套力度，布局好醫院、學校、商業等設施；也可通過線上房價競猜、0點秒殺搶拍等方式獲取購房優惠及特供房源來促銷，以去庫存等。

（四）經濟政策手段去庫存。一是可以實施“農民安家貸”政策，“農民安家貸”通過提供利率優惠、免收提前還貸違約金、免收抵押登記費用等多項舉措，減輕農民貸款購房負擔；二是設置人才住房補貼方案，如提供廉價的過渡性住房、提高購房貸款額度、給予購房利息補貼、擴大住房公積金覆蓋范圍等；三是放開限購、降低首付比例和按揭利率、公積金限額上提，并且可以積極協調國家公積金管理部門，使公積金可以異地提取使用，促進海南之外的人士來海南購房；四是落實“營改增”政策，“營改增”實施后，企業可供抵扣的項目將進一步增加，尤其是不動產將納入抵扣范圍，將促進商業房地產加速去庫存。

（五）保障性住房與去庫存。去庫存的另一條路徑是擴大地方政府的購買行為，即打通政府的保障性住房市場與商品房市場之間的通道。由政府給予享受保障的居民一次性貨幣補貼；或者是政府收購存量商品房作為保障性住房，同時政府不再新建保障性住房。

（六）海南應該嚴格限制“增庫存”行為。海南之所以出現大量的房地產庫存現象，從源頭上來說，就是房產商認為海南地產有利可圖，不斷地建設新房，增加庫存，因此政府要做的就是真正地嚴格限制“增庫存”行為。我們要對房地產開發商進行正確的引導，從源頭上遏制庫存的增加，同時鼓勵房地產開發商通過采取各種方式對過剩的產能進行消化，鼓勵房地產轉型升級。

主要參考文獻：

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