基于Walkre的新形勢下不動產權籍調查測繪探索

陳麗麗　陳良周

摘 要：數維不動產權籍調查測繪系統（Walkre）可以為不動產登記提供精確、方便以及快捷的數據，對不動產登記有著不可小視的作用和重大價值。目前，我國多個省份已經具備不動產統一登記工作開展的條件。同時，為延續不動產統一登記體系，不動產權籍調查測繪工作則成為不動產登記系統增量數據的唯一來源。研究如何深入應用數維不動產權籍調查測繪系統開展不動產權籍調查測繪工作，精準、方便、快捷地獲取數據，具有重要意義。本文針對不動產權籍調查測繪的內容與工作流程及其存在的問題解決方案進行闡述，為不動產權籍調查測繪實踐提供依據和參考。

關鍵詞：Walkre；不動產；權籍調查

中圖分類號：P272 文獻標識碼：A

數維不動產權籍調查測繪系統（Walkre）依托于強大的數維信息化測繪平臺（WalkIMap），集存量樓盤圖屬數據自動提取落宗，土地和房產權籍數據融合建庫，地籍房產權屬調查測繪于一體。建立實施以土地為核心的不動產統一登記制度，是中國產權管理機制的重大革新，任重而道遠。自《不動產登記暫行條例》落地實施以來，我國不動產統一登記機構整合工作有序開展。為實現不動產登記信息共享、形成不動產統一登記體系，在不動產統一登記工作有序推進的今天，不動產權籍調查測繪在其中所發揮的作用不容小覷，研究如何深入開展不動產權籍調查測繪具有重要的現實意義。

1.不動產權籍調查測繪

1.1 不動產權籍

不動產權籍是指記載不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數據的總稱。

1.2 不動產權籍調查測繪

不動產權籍調查測繪指依照不動產權利人的申請和由政府統一組織，通過權屬調查和不動產測量，查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為不動產登記、核發證書等提供依據的一項技術性工作。不動產權籍調查作為不動產登記的前提和基礎，是“四統一（登記機構統一、登記簿冊統一、登記依據統一、登記信息平臺統一）”的內在要求，是保證已完成不動產登記職責和機構整合地區，順利開展不動產登記工作，實現日常不動產權籍調查有序運行的必要前提。

2.不動產權籍調查測繪存在的問題及解決方案

2.1 現階段不動產權籍調查測繪存在的問題及難點

在不動產分散登記時期，農、林、地、海、房產等部門各自開展調查測繪工作，有著不同的作業標準和規范，使用的作業工具也不盡相同，由此帶來了不動產統一登記在標準規范、源數據、作業工具等方面難以協調的問題。目前不動產權籍調查測繪存在的問題主要有以下5個方面：

第一，規范標準繁多。各部門（國土、房產、林業、農業、海洋部門等）進行不動產權籍調查的內容、基本單位、所依據的規范及數據庫規范均存在差異，無統一的標準。例如，國土部門有《地籍調查規程》，房產部門有《房產測量規范》，林業部門有《森林資源規劃設計調查技術規程》……統一登記后，多個版本的規范容易相互產生沖突。

第二，源數據種類多。雖然國家要求不動產權籍要實行一體化調查，但在實際操作中，土地和房產權籍調查測繪仍由多家機構完成，每個機構都有各自的源數據。如外業測量數據；影像數據；已有的房產、地籍等電子數據；檔案數據等。如何將現有的數據進行整合利用，是大家需要面臨的問題。

第三，生產效率低。由于分散登記時期地籍、房產數據分開生產，地籍測繪和房產測繪從業人員分化，形成了專業壁壘，導致地籍和房產的一體化調查開展困難。目前不少地方仍然采用地籍、房產數據分離生產操作模式，地籍、房產成果數據無法相互關聯調用，影響了數據整合進程，導致生產效率低下。

第四，成果結構不清晰。地籍、房產調查分離操作也帶來了圖表、影像雜亂無章等成果問題，導致更新、查詢無章可循。另外，很多地方房產測繪并沒有按照規范操作。按照國家要求，不動產測繪必須要保證不動產單元編碼的唯一性。

第五，作業工具多樣化。不同測量單位，采用作業方式不用，工具也不盡相同，常見的工具有AutoCAD平臺、ArcGIS平臺以及自主研發平臺等。這必將導致數據發生沖突。

2.2 不動產權籍調查測繪存在問題的解決方案

（1）實施一體化調查

調查測繪機構要擴大業務范圍，不再將地籍和房產的業務分開，實施一體化調查。測繪資質的改變鋪墊了一體化調查的基礎，原本的地籍測繪或房產測繪資質現在變成了不動產測繪資質，測繪單位既可以從事地籍測繪也可以從事房產測繪。浙江不動產測繪已全面啟動，多地市根據實際情況制定了不動產登記發證工作規程，三測合一是趨勢。

（2）原有數據的利用

地籍和房產的存量數據非常龐大，這部分的數據應當按照不動產登記的數據標準，需將原有的地籍數據和房產數據進行遷移轉換，然后進行落地關聯，房落幢，幢落地，地落宗。

（3）規范調查成果

第一，要統一測量數據標準。國家在不動產數據建庫標準規范中明確了每一項內容包含的字段，例如房產中的邏輯幢、層和戶，宗地的宗地基本信息，界址點和界址線等。無論測繪機構使用什么軟件平臺，最終要生成統一標準的數據，才能滿足規范要求。

第二，要加強數據交互與繼承，如房屋要繼承土地的宗地信息。如果繼續采用手工交互的方式，出錯的可能性比較高，工作效率也會大打折扣。

3.不動產權籍調查測繪工作思路

3.1 技術路線

以地籍調查為基礎，以宗地為突破口，最大限度地利用已有不動產權籍調查成果資料，采用已有含坐標的城鎮地籍數據庫、集體土地所有權圖、農村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作底圖，通過內業判讀，外業測繪與核實的方法，完成不動產權籍調查測繪工作。

3.2工作流程

不動產權籍調查測繪分為以下5個步驟：調查前準備、權籍調查、不動產測繪（地籍、房產）、質檢入庫、成果歸檔。

（1）調查前準備

歷史檔案資料的搜集、整理分析；根據資料、調查現場的情況制定調查方案，提前發放《指界通知書》；尋找控制點；到相關部門（國土、房產、林業等）提檔或在業務系統中查詢相關資料與數據。

（2）權籍調查

核實與調查不動產權屬情況；核清界址狀況；繪制宗地、自然幢、不動產單元的草圖；詳細真實地填寫《不動產權籍調查表》。

（3）不動產測繪（地籍、房產）

外業：控制測量；界址點測繪；宗地測繪；房產測繪。內業：繪制宗地圖；錄入宗地屬性；繪制自然幢；錄入自然幢屬性；房產面積計算，分攤處理。

（4）質檢入庫

不動產權籍調查測繪成果主要包括文字成果、表格成果、圖件成果。必須轉換為相應的不動產登記權籍管理系統數據庫格式，使不動產登記系統能直接調用。同時，入庫前還必須進行拓撲、邏輯檢查。

（5）成果歸檔

調查成果應以宗地為單位，以統一規范、要求進行整理，將紙質檔案與電子數據分類歸檔。

結語

不動產權籍調查測繪技術體系的建立，涉及多項國家標準、行業規范，并不會一蹴而就。數維不動產權籍調查系統實現了不動產權籍調查中的土地測量，規劃測量，房產測量的統一，一套系統即可實現土地從規劃定線到農專用到房產預測量、實測量到竣工測量到房產發證的所有步驟。實現了多種測量歸一化，省去在各個步驟中使用各種復雜的測繪調查軟件的麻煩，統一了標準，降低了成本，簡化了步驟，提高了效率。

參考文獻

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