聚焦國內(nèi)近兩年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究

羅宛婷

摘 要 我國養(yǎng)老問題日漸凸顯并越來越嚴峻，養(yǎng)老地產(chǎn)開始成為一種為老年人提供更人性化服務的新模式。本文對國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀方面的研究做一個歸納與總結(jié)，分析問題的同時總結(jié)經(jīng)驗，試圖為學者后續(xù)研究提供線索，對我國養(yǎng)老地產(chǎn)投資者提供理論借鑒。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn)；國內(nèi)現(xiàn)狀；問題；經(jīng)驗

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

養(yǎng)老地產(chǎn)是以一特定的地點、住所或設施為載體，在為老年人提供適老化居住環(huán)境的同時，也提供與老年需求相適應的日常生活服務、護理乃至醫(yī)療服務。宋敏（2016）指出以養(yǎng)老地產(chǎn)形式提供的養(yǎng)老服務通常是一種機構(gòu)養(yǎng)老。一般認為，只有當居住設施的適老化與老年照護服務兩個要素同時滿足，這樣的老年居住設施才具備養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵。

如今講的養(yǎng)老地產(chǎn)是指以養(yǎng)生養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設計為標準，服務為核心價值的一種新型地產(chǎn)。劉挺軍（2016）提出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)要去地產(chǎn)化，所謂的“去地產(chǎn)化”，是養(yǎng)老服務更加多元化和復合的一個代表，這其中，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是一個體現(xiàn)，因為現(xiàn)在人們更注重養(yǎng)老養(yǎng)生，地產(chǎn)是載體，主要是講居住，最終體現(xiàn)出來還是服務，而不是僅僅賣房子。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展問題

在中國社會人口老齡化的大背景下，我國養(yǎng)老房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為關(guān)系國計民生的大事件。當養(yǎng)老問題成為每一家庭不容回避的重要話題，明確養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的一系列問題很有必要。

馮青（2015）認為目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中主要存在以下四個方面的問題： 一是開發(fā)規(guī)劃不合理，缺乏針對和創(chuàng)新性，不能滿足老年人的各種需求。二是開發(fā)商在進行養(yǎng)老住宅開發(fā)時為了盡可能降低成本只能將地址選在低價便宜的郊區(qū)，一些基本生活設備和配套設施極度缺乏。三是沒有形成多元化的運營模式。四是缺乏政策扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)服務性有待提升[1]。呂淑琪（2016）進一步指出養(yǎng)老地產(chǎn)中存在開發(fā)經(jīng)營問題，前期投資高，后期盈利少。陳其一、海然、王勇（2015）認為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展問題還在于缺乏良好的金融體系、健全的養(yǎng)老服務體系和人力資源體系。周幼曼（2015）指出整個行業(yè)還處在探索階段，尚未形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范和成熟的商業(yè)模式，存在著資金渠道不暢、盈利模式不成熟、市場定位不清晰、運營管理服務能力不強等問題[]。賀陽（2015）通過一系列采訪調(diào)查得出結(jié)論：養(yǎng)老地產(chǎn)，這塊房企紛紛爭搶的蛋糕看似很“香甜”，但吃起來并不是那么“可口”。

綜上所述，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展問題來自于政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等多個方面的因素。首先，我國養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，發(fā)展較緩慢，沒有可借鑒的先例，尚未形成統(tǒng)一的規(guī)范和模式。其次，大多數(shù)老年人，特別是二三線城市甚至農(nóng)村地區(qū)，對養(yǎng)老沒有清晰的概念，對養(yǎng)老地產(chǎn)更沒有關(guān)注度，致使養(yǎng)老地產(chǎn)難以較大范圍發(fā)展。最后，缺乏政府的重視和相應政策，行業(yè)體系尚不健全。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展對策

我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在理論和實踐經(jīng)驗方面都處于初級探索階段，在社會老齡化的背景下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)迫在眉睫。劉亮、郭師虹、楊晶晶（2016）提出我國的養(yǎng)老地產(chǎn)在抓住歷史機遇的同時，要充分依據(jù)我國的人文歷史特點和風俗文化并借鑒國外發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)的成功經(jīng)驗，合理有序地推動養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展[]。陳其一、海然、王勇（2015）指出促進我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策在于以下三點：一是強化政府職能，健全法律法規(guī)；二是創(chuàng)新融資方式，拓展融資渠道；三是積極探索多元化運營模式[2]。其中，吳學軍（2015）借鑒上海、杭州、武漢等城市先進經(jīng)驗，結(jié)合濟南市養(yǎng)老服務業(yè)的實際情況，指出濟南市應進行整體規(guī)劃，出臺切實可行的優(yōu)惠政策，進一步拓寬企業(yè)融資渠道，鼓勵開發(fā)商、投資商積極進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，形成“政府主導、政策扶持、企業(yè)參與”的模式。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)實踐

養(yǎng)老地產(chǎn)市場的巨大盈利前景也吸引了國內(nèi)一些開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科在2010年就斥資挺進養(yǎng)老地產(chǎn)市場，開發(fā)國內(nèi)第一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目——北京房山幸福匯。同年泰康人壽成立養(yǎng)老社區(qū)投資實體泰康之家。保利也在2012年公布進入養(yǎng)老地產(chǎn)。學界對于國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)實踐的經(jīng)驗總結(jié)和未來發(fā)展趨勢討論也較多。近幾年興起的養(yǎng)老地產(chǎn)主要存在以下三種開發(fā)模式：一是“純”養(yǎng)老模式。這是護理型純養(yǎng)老模式，建設大量適合老齡化配套設施，包括醫(yī)療、保健設施。二是開發(fā)休閑物業(yè)模式。這種模式表面上是養(yǎng)老的概念，核心卻在于適老化建筑的設計和功能配套，大多停留在利用養(yǎng)老概念來達到出售房子的目的。三是“復合”養(yǎng)老模式。其核心是不同景觀、不同資源類型的休閑度假地及其休閑居家產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化，實質(zhì)上是“休閑社區(qū) + 養(yǎng)老功能”。

依據(jù)市場定位、土地獲取方式、融資渠道、政策支持等方面的不同，當前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)項目運營模式主要可以分為銷售模式、租賃模式、租售結(jié)合模式三種。在盈利模式上，租售并舉和會員制是當前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主流模式，北京太陽城和上海親和源則分別代表了當前養(yǎng)老地產(chǎn)的這兩種盈利模式，前者是租售結(jié)合，后者是只租不售。

張命軍（2015）提出從旅游地各項目涉足養(yǎng)老產(chǎn)品的方式來看，主要有以下四種模式：嵌入式開發(fā)模式，以萬科良渚文化村為代表；酒店式開發(fā)模式，以南山佛光養(yǎng)生谷為代表；鄉(xiāng)村式開發(fā)模式，以浙江九思村城仙居為代表以及復合式開發(fā)模式，以綠城烏鎮(zhèn)雅園為代表。

綜上所訴，養(yǎng)老地產(chǎn)市場多方投資主體參與，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品多元供給已具雛形，涉及除地產(chǎn)外其他行業(yè)的產(chǎn)業(yè)供應鏈。作為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展較慢的國家，中國一直在努力嘗試開發(fā)實踐。

參考文獻：

[1]劉亮，郭師虹，楊晶晶.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策研究[J].建筑經(jīng)濟，2016，37（1）：67-70.

[2]徐瑞峰.中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式創(chuàng)新研究[J].金融與經(jīng)濟，2015：21，74-76.