房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃探析

陽小芬

[摘要]如今，房地產(chǎn)企業(yè)在國家的經(jīng)濟發(fā)展中屬于龍頭企業(yè)，占據(jù)重要地位。但是，當今的房地產(chǎn)行業(yè)競爭也是十分的激烈，加之現(xiàn)在國家的調(diào)控政策也是步步緊逼，致使房地產(chǎn)行業(yè)利潤受到擠壓。如何通過現(xiàn)有的空間達到利潤最大化，將企業(yè)的競爭力提高，是目前企業(yè)管理工作中的重點。稅種多且應納稅額高促使房地產(chǎn)行業(yè)必須考慮稅收籌劃。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)目前稅收方面面臨的風險，提出了如何有效的進行稅收籌劃。

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 競爭 稅收籌劃 稅率 風險

目前中國的經(jīng)濟市場發(fā)展迅速，稅法也在不斷地變化完善，對于作為納稅大戶的房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要完善的管理企業(yè)以及合法的、合理的稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)要有八面玲瓏的籌劃能力才可以應對市場地不斷變化與不斷改進的稅法。通過事先籌劃經(jīng)營活動，安排投資理財，最大程度上節(jié)稅以取得稅收收益。這正是稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的意義。

1.稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要性

1.1稅收籌劃的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納土地使用稅、契稅、增值稅、城建稅、教育附加費、地方教育附加費、印花稅、所得稅等，在繳納各種稅時，如果企業(yè)沒有掌握稅法的相關規(guī)定，非常容易出現(xiàn)多繳納，少繳納，以及漏繳納的情況。所以合理的稅收籌劃能夠使得業(yè)務人員在計算應繳納的各種稅當中，合理地抵扣應納稅額，使企業(yè)達到稅負降低的目的。

根據(jù)稅收籌劃企業(yè)可以在定價銷售之前，對增值額以及售價進行測算，根據(jù)得到的數(shù)值在定價中不盲目地提高銷售價格，以免由于提高售價達到累進稅率地臨界點需要繳納更高檔位的稅率，導致企業(yè)不僅沒有因為提高售價而帶來好處，反而被高稅率影響利益。所以均衡分攤成本，合理調(diào)節(jié)各會計周期的增值額及利潤，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中合理地避稅。

1.2稅收籌劃的好處

首先稅收籌劃是在企業(yè)進行投資活動和安排時所進行的事前工作，企業(yè)中的財務部門需要負責前期階段的設計，在實施稅收籌劃的方案階段需要各個部門之間的協(xié)作。在這個過程中，不僅提高了各個部門對稅收籌劃的重要性的理解，也加強了相關部門對稅收籌劃的重要性的理解，完善了企業(yè)中的內(nèi)部控制制度，提高了企業(yè)的管理能力。

其次，稅收籌劃的目的就是為了減少稅負，降低企業(yè)成本的支出。企業(yè)一般采取兩種方法來達到這一目的：第一就是減少稅負，使其盡可能的降到最低；第二就是將納稅的時間延緩，推遲納稅時間，發(fā)揮貨幣的時間價值。作為房地產(chǎn)企業(yè)，稅收籌劃對于合理避稅以及促進資金的流動是具有極大的優(yōu)點的。

2.合理做出籌劃方案

2.1根據(jù)不同稅種做出籌劃

2.1.1對所得稅的籌劃

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，業(yè)務招待費、宣傳費和廣告費是一筆不小的開支，根據(jù)企業(yè)的業(yè)務招待費不能大于年銷售收入的千分之五的規(guī)定，我們可以合理地籌劃，將業(yè)務地招待費和宣傳費相互地進行替換，將可扣除額到其可扣除的最大額度。根據(jù)《稅收法》在對于員工的工資以及福利方面，也做到了可以稅前扣除的政策，這使得企業(yè)可以測算好職工工資、教育經(jīng)費和福利等，在稅前將其全額扣除。

2.1.2對增值稅的籌劃

隨著我國全面“營改增”稅收改革在我國的普及，房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)政策的變革做出相應的變化。營改增稅收政策在我國的實施中主要影響了房地產(chǎn)的賦稅項目和生產(chǎn)成本。營業(yè)稅改增值稅之后稅收的計算方式主要是進行抵扣，例如供應商未開具銷售清單或開具了“材料一批”、匯總運輸發(fā)票、辦公用品和勞動保護用品的發(fā)票不能抵扣，必須在采購原材料時對納稅人索要增值稅發(fā)票用于抵扣。這一變化促使房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅進行納稅籌劃。

2.2利用進項稅額抵扣做出合理的稅收籌劃

由于增值稅專用發(fā)票的抵扣時間是在發(fā)票開出日起順延180天，在這180天內(nèi)認證就可以抵扣。對于一些企業(yè)來說，可能某個月的銷售額較少進項額較多，如果在這個月將增值稅發(fā)票全部認證將會在這個月抵扣掉。然而下個月銷售額增較多時就無法抵扣那么多，促使賦稅較多。運用增值稅抵扣的條件，房地產(chǎn)企業(yè)可以在一月收到增值稅發(fā)票時不認證，等到三月份銷項稅較多時再去認證增值稅發(fā)票，抵扣進項稅己達到減少三月份賦稅的籌劃，減少資金在三月份大量的流出，做出合理的納稅籌劃。

2.3利用稅率中的臨界點降低稅率

目前我國對于土地增值稅有四級的累進稅率，合理的稅收籌劃可以降低納稅額，使其不超出臨界點，以節(jié)省不必要的稅負支出。首先房地產(chǎn)企業(yè)應該提前做出規(guī)劃方案，計算出增值率，這是影響土地增值稅的關鍵。增值率的變化取決于扣除金額和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收入。也就是說需要在銷售價格的確定之前對銷售價格做出詳細的預測，從而決定售價的高低，并且需要注意提高銷售價格所帶來的利潤與負稅是否會因此而增加的關系。雖然可以實行在以后降低價格進行銷售，但是之前的消費者會產(chǎn)生情緒上的不滿，還有發(fā)生訴訟的可能，這種做法的實施性不大。所以從成本扣除方面考慮可行性比較大，利用合理地增加成本，直接控制土地增值稅的扣除率和增值額。所以利用稅收中的臨界點可以調(diào)整土地增值稅率達到稅負降低的目的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險和防范措施

3.1稅收籌劃中存在的風險

房地產(chǎn)企業(yè)中，財務風險是最常見的風險之一，在房地產(chǎn)的銷售中需要大量的資金進行周轉(zhuǎn)，當企業(yè)的現(xiàn)有資金不足以周轉(zhuǎn)時，就需要向銀行或者其他企業(yè)借債來獲得資金。由于在房地產(chǎn)企業(yè)中拍地環(huán)節(jié)一旦買入成功就需要繳納全部的土地出讓金，這個數(shù)額將達到幾億或者十幾億。如果借入的資金無法如期到賬將給企業(yè)帶來財務風險。如此龐大的金額借入量也使得稅收籌劃的機會變大，其在息稅前可以扣除的額度也會變大，這是非?？捎^的一點。但是企業(yè)也不能長期處于借入資金周轉(zhuǎn)的狀態(tài)，還要考慮到企業(yè)是否有能力償還債款。

其次，法律風險也是稅收籌劃需要警惕的一點，在稅收籌劃中我們必須要做到合法，合理地避稅。當籌劃者對于法律法規(guī)地理解與稅務機關不同時，可能會產(chǎn)生法律風險，使企業(yè)不僅沒有減輕負稅，也還有可能進入雷區(qū)。不同的行政單位和地方部門對稅收規(guī)定的理解和解釋不同，納稅人如果沒有深入全面地了法律法規(guī)，將會導致稅收策劃的失敗，嚴重的還可能觸犯法律。

再者，就是相關政策的變化給籌劃帶來的風險。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和變化，國家出臺的法律法規(guī)也在相應的調(diào)整，這也給房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來了風險。如果新政策頒布之后依據(jù)之前的稅收政策將可能存在偷稅的行為，這種風險是企業(yè)沒有及時了解新的稅收政策所帶來的。

3.2防范風險的措施

3.2.1專設籌劃人員

稅收籌劃是一項需要較高的專業(yè)知識和技巧的工作，在房地產(chǎn)企業(yè)也是尤為重要的一項財務管理工作，如果想達到最大化的降低稅負做出適合的稅收籌劃僅僅依靠企業(yè)自身的財務人員是不夠的，還要專門聘請籌劃人員進行籌劃，以提高方案的合理性。

3.2.2對相關部門進行培訓，強化風險意識

企業(yè)從事財務以及稅務方面的工作者需要具備稅收知識，掌握最新的稅法規(guī)定，以應對我國實施的稅收法律法規(guī)變化給企業(yè)稅收籌劃方案帶來的影響。了解稅收法律法規(guī)是籌劃的前提，各相關部門要盡可能地去理解與企業(yè)相關的稅法知識，做出合理的策劃。目前網(wǎng)上都會及時發(fā)布各地方和國家稅務總局發(fā)布的最新政策和規(guī)定，企業(yè)可以在網(wǎng)絡上獲取。

五、結(jié)語

總而言之，合理的稅收籌劃可以使房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)的激烈競爭下降低競爭成本，還可以延遲納稅時間，充分地發(fā)揮貨幣地時間價值，在有合法地情況下達到企業(yè)自身利益最大化，減少企業(yè)稅負，加強企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)在市場中地競爭能力。所以加強企業(yè)的納稅籌劃，提升內(nèi)部管理，加強管理水平是企業(yè)達到經(jīng)營目標的戰(zhàn)略方針。