房地產開發與經營策略的新時期轉變轉型研究

高廣智

摘 要：本篇文章首先對房地產開發與經營的特點進行闡述，從房地產投資不合理、土地利用效益較低兩個方面入手，對當前房地產開發與經營中的土地利用存在的主要問題進行分析，并以此為依據，提出新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略。希望通過本文的闡述，可以給相關領域提供些許的參考。

關鍵詞：房地產開發 經營策略 新時期 轉變 轉型研究

一、當前房地產開發與經營中的土地利用存在的主要問題

（一）房地產投資不合理

近幾年，我國房地產領域普遍存在滯銷的情況，商品房空置面積逐年升高。大多數人們認為，導致這種現象出現的主要因素就是由于房屋的價格普遍較高導致的，并且當前大多數的高檔住宅樓、辦公樓以及商業用樓的逐漸增多，這就使得房地產開發框架出現不合理的現象。站在房地產投資的視角來說，導致這種現象出現的主要因素就是投資量過高。

（二）土地利用效益較低

當前，我國房地產企業在進行開發的過程中，通常會采用土地成片開發的形式，并且這種形式在房地產領域中可以給其創造更寬廣的發展空間。與此同時，因為當前我國務農經濟效益遠遠小于非務農經濟效益，人們在土地應用時，獲得的非務農經濟效益比較高。在這種情況的作用下，把一些土地資源劃分到工業建設進行應用，這樣可以提高農民生活品質的同時，還能給我國的社會經濟的快速發展奉獻一份力量，這也是促進我國社會效益全球化的關鍵措施。在進行土地資源應用時，可以利用招商引資或者引用先進技術的方法，來拓展房地產市場。但是，因為一些房地產企業在進行開發區設置時，經濟規模缺少合理性，使得集聚效應喪失嚴重，投資環境中具備的作用以及吸引力也逐漸減少，甚至消失。因為這部分的土地沒有得到全面的應用，進而使得土地資源的自身功能不能得到全面的發揮。

二、房地產開發與經營的特點

（一）房地產開發與經營難度較大

房地產產品的質量直接影響著房地產企業的運營效益，房地產產品針對于消費者來說就是一生最難落實的產品，因為其具備較高的經濟成本，并且所營造的經濟效益也無法估量，但是在房地產企業開發時，整個產品的構建和完成需要消耗一定的時間成本，并且結合實際企業的運營規律，在建設的過程中，資金走向不可以只進不出，因此就需要運營人員在進行房地產開發或者運營的過程中，利用多種方式，來實現經濟價值的最大化，這樣不但可以確保資金的流向，還能降低資金流，以少部分資金來運營更大的建設項目，進而降低項目自身具備的不可預見性。然而，房地產企業的運營模式主要包含了預售以及信托等兩種形式，這就要去房地產愜意具備較強的運營規模以及市場公信力。此外，價值落實還會受到國家政策性的影響，并且房屋價格也會隨之發生變動，房地產市場無法利用房地產商的方式進行調整，進而給房地產開發和經營增添難度。

（二）房地產開發與經營風險大

由于房地產產品的構建周期長短直接影響著房地產運營效益，作為構建的房地產構建的產品來說，在整個房地產開發的過程中，產品的構建往往需要幾年的時間，在此過程中，建設中的資金問題就是房地產企業首要處理的問題。因為房地產企業自身就需要消耗大量的資金，收益效率也比較高。站在經濟學的視角來說，當經濟收益越高時，面臨的風險也就越高，假設在運營成本環節中無法保障全部資金落實到位，那么就會給房地產企業開發、運營的安全性帶來不利的影響。并且受到國家政策經濟環境的影響，居民的消費心理也會因為房地產價格而發生變動，進而給房地產企業帶來更大的風險。

（三）房地產開發與經營政策性強

房地產業屬于我國社會經濟支柱的第二產業，對我國社會經濟的發展起著重要的作用，因此，我國可以利用一些政策方式對房地產進行合理的調整和把控，這樣不但可以給經濟發展奠定良好的條件，還能提升我國居民的生活品質，所以，站在大環境的視角來說，我國房地產開發和運營都具備較強的政策性，并且國家對房地產企業的立法和政策也遠遠高于其他行業，要想確保房地產企業可以步入正軌，相關政府就要全面發揮自己的政府作用對房地產各個環節進行全面的管理和核查。

三、新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略

（一）有效結合土地資源管理和資產管理

在新時期的背景下，我國相關部門需要制定完善的措施，確保房地產企業在全面應用土地資源的過程中，保證土地資源的高效應用，最大程度的節省土地資源。這就要利用有限的土地應用方式來取代無償應用方式。這就要求將原始的土地資源管理以及資產管理模式進行有機融合。我國房地產企業在進行開發和運營時，需要將房地產企業的長期發展目標進行展現，在進行土地資源優化配置時，將市場制度進行全面應用，并且政府在此過程中起著宏觀調控的作用，進而提升土地應用的高效性和科學性。

針對房地產企業來說，政策的主導作用主要就是獲得理想的投資環境，構建完善的法律機制，可以使得城市資源以及土地資源的高效利用。在這種環境下，投資環境需要具備一定的透明性，這樣才能使得房地產企業在運營時，將各種不確定因素以及風險降到最低。在進行投資時，應該加大針對性，這樣不僅可以達到土地資源的合理應用，同時還能提升房地產企業的核心競爭力。

（二）提升房地產企業市場競爭力

在房地產企業發展的過程中，要想提升房地產企業的市場競爭力，就要將有效的土地資源進行高效應用。房地產企業在運營時，首先要對投資環境進行合理劃分，提高投資項目的管理水平。企業在運營時，還要全面掌握國家頒布的相關政策，及時了解市場發展走向，同時制定相應的風險防范措施，以此來提高自身的核心競爭力。房地產企業還要采用科學的預測方式，來對房地產企業的今后發展走向進行估測。當供大于求時，應該對房地產供求關系進行全面的分析，并且找出相應的產生因素，將企業的人力資源、物力資源以及材料資源進行全面的應用，給房地產企業開辟出一個全新的市場，將自身具備的優勢進行全面的發揮，創造更高的經濟利益，促進房地產企業不間斷發展。除此之外，還可以利用創新性思維，做好房地產企業的規劃和設計工作，應用先進的工藝以及方式，來提升建筑的質量以及施工速率，從而給房地產企業的今后發展奠定良好的契機。

四、結束語

總而言之，隨著時代的快速發展，我國各個領域也迎來了全面的發展時機，房地產企業時我國獨立的經濟體系，在長期的運用發展中，一味的追求經濟效益，忽略了土地資源的高效應用。但是，我國作為人口增長大國，在發展的過程中，需要重視各項資源的節省應用，在這種條件的影響下，我國房地產企業需要對開發與經營策略進行全面的轉型，借助有效的土地節約策略來提高自身的核心競爭力，從而推動房地產企業的穩定發展。

參考文獻：

[1]李麗欽.調控形勢下房地產開發企業的經營策略分析[J].中國科技信息，2011

[2]張笛.淺談房地產開發與經營的特點[J].四川水泥，2016

[3]李凱楓，任永紅.新時期房地產開發與經營策略的轉變研究[J]. 中國管理信息化，2016endprint