鐵路企業資本運營中土地綜合開發利用的研究

葉婕

摘要：本文通過對S鐵路局土地現狀進行分析，引入單個案例直觀展現土地綜合開發利用過程中的企業化操作，詮釋土地綜合開發利用的關鍵點，最終提出土地綜合開發利用的幾點思路和建議，希望借此為鐵路企業的改革提供一點幫助。

關鍵詞：鐵路企業 資本運營 土地 開發利用

鐵路用地綜合開發利用業務，具有規模大、屬性多等特點，本身又有集約化、市場化、產業化等要求。鐵路企業開發利用土地資源，是鐵路企業實現重要資本要素、優化配置和國有資源保值增值的有效途徑之一，是鐵路企業資本運營市場化的重要內容，其效率、效果、效益關系鐵路企業能否實現安全有序可控、管理科學高效、效益增長明顯的經營開發戰略目標，關系著鐵路企業改革、發展和穩定全局。

一、S鐵路局土地現狀與案例

（一）S鐵路局土地現狀

S鐵路局地處的“三省一市”，居民城鎮化與經濟市場化程度較高，區域經濟持續發展，客貨總量巨大，運輸需求旺盛。截至2016年末，S鐵路局所轄國鐵鐵路用地總面積30000公頃，約占全國鐵路用地總量的5%，S鐵路局管內可開發和利用鐵路用地約1000公頃，其中：生產力布局調整的空置用地400公頃，主要分布在鐵路站區，具有一定的開發和利用價值，適宜商業配套、倉儲和停車場等開發；舊線改造形成的空置用地250公頃，主要分布在管內廢棄線路用地，適宜種植或與地方政府實行土地置換；新線建設剩余用地和代征用地200公頃，主要分布在鐵路沿線，只適合保護性利用；其他空置用地150公頃，分布較為零散，根據地塊情況多用途開發利用，適宜汽車駕校、租賃經營等開發。

（二）重介選煤項目案例

S鐵路局所屬J站主要承接鐵路整車、集裝箱的貨物到達、發送業務，具有辦理鐵路、公路、水陸三項貨物運輸方式的中轉、倉儲、集配物流功能，J市到達發送貨物主要是煤炭、化肥、有色金屬、鋼鐵、各種百貨等，區域內貨運以公路、水運為主，鐵路貨運量較小。為拓寬營銷，走向市場，S鐵路局所屬ZJ多元經營集團公司聯合地方企業WX能源公司，以合作開發方式投資了重介選煤項目，并取得了較好收益。具體情況如下。

ZJ集團公司通過詳細市場調研，在S鐵路局和地方政府共同支持下，獲得重介選煤項目立項與規劃許可、環評驗收等審批手續。重介選煤項目占地總計20000平方米，其中：J站區貨場閑置用地9000平方米，貨場外地方閑置土地11000平方米。ZJ集團公司利用自有資金投資1000萬元，建設相關物流服務設施，包括：港池碼頭1座，10噸吊機2臺，1500噸儲量筒倉2個，煤炭裝車用棧橋1座，場地硬面化。WX能源公司投資3000萬元建設重介選煤廠。

項目于2012年7月建成投產，年選煤能力80萬噸，通過鐵路發送38萬噸左右，增加鐵路運輸收入1900萬元；同時ZJ集團公司每年增加場地出租收入60萬元、選煤綜合作業包干費（棧橋設施使用、煤倉使用、鐵路裝車費、鐵路軌道衡計量、中轉代理服務、場存費用）營業收入650萬元，總計收入710萬元，扣除支付S鐵路局的土地租賃費、J站的作業配合費、本身發生的管理費、人工費、折舊費、稅金等成本計580萬元，凈利潤達130萬元左右。WX能源公司物流成本大比例節約，精煤每發送噸中轉費用18元/噸，比原通過另一碼頭短駁發運中轉費用26元/噸（汽車運費15元/噸+代理費4元/噸+裝鐵路車皮費5.38元/噸+裝卸翻堆費1.62元/噸），節約下降費用近30%，并且保持了精煤品質（如：水分、減少2次污染等），增加了精煤儲存場地和倉容。

綜上，重介選煤項目從立項、可研、實施、運營均達到預期效果，實現鐵路方與地方雙方共贏。

二、案例分析

通過重介選煤項目，鐵路閑置土地得以盤活，資金得到有效配置，效益增量明顯，路、地雙方共贏，可以說該項目很好體現了國發[2013]33號文中“加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發利用”的政策目標。該項目得到成功實施與運營，土地綜合開發利用為鐵路企業帶來長期收益，筆者認為與以下幾方面是密不可分的。

1.市場定位準確

ZJ集團公司通過對當地貨運運輸格局的準確把握，研究可以利用的鐵路資源和區域經濟優勢，進行大量的市場調查和細致的資金成本效益分析，反復論證探討，與地方多次對接，經過2年左右最終形成了項目方案。項目立項可行性研究充分，緊跟市場需求，同時項目又符合國家清潔能源和節能減排相關產業政策，得到地方政府、S鐵路局和地方企業支持，這些都給實施和運營達到預期打下了堅實基礎。

2.符合企業戰略

項目盤活了鐵路貨場閑置用地，通過自有資金和地方企業融資方式，取得長期穩定凈收益，鐵路資產得到優化和配置，資本運營高效穩定，投資、籌資、收益分配達到經濟性、效率性，財務戰略有效可控，鐵路企業實現穩定與發展的戰略目標。

3.有效運作機制

在市場化機制、內部控制機制等方面，該項目均得到有效運作和保障。場地租用、搬遷還建等方面得到S鐵路局、地方政府的支持，通過簽訂租賃協議市場化規范運作，項目立項、投資建設、合同簽訂、多元化一體經營等內部眾多操作流程均按相關程序進行審批控制。

三、思路建議

鐵路土地綜合開發利用，涉及國有資源的統一規劃配置，鐵路資金的財務策略執行，成功與否要綜合考慮市場化、企業化、集約化、效益化、產業化等各項戰略目標。通過上述成功單個案例的詮釋分析，在鐵路企業資本運營與財務戰略實施過程中，針對鐵路土地綜合開發利用業務，要重點把握以下幾個原則和思路，才能真正做到盤活有限資源，推進改革穩步前行，使鐵路企業有序、平穩地科學發展。

（一）土地開發利用原則

（1）堅持合法依規原則。嚴格執行國家及部委制定的相關法律法規，遵守行業管理制度，在此前提下，統籌考慮鐵路與地方的發展規劃，規范開發程序、責權界定、實施利用等各環節。

（2）堅持集約用地原則。土地是稀缺資源，各種開發利用要始終秉承節約高效宗旨，融合周邊發展規劃的同時，在整體設計、空間利用、價值發揮等方面進行思考，避免資源浪費。

（3）堅持因地制宜原則。結合現有生產力布局與周邊市場配套情況，根據地塊的不同屬性進行開發利用，摒棄“一刀切”的開發模式，堅持“一盤棋”的全局思路，合理準確定位開發項目。

（4）堅持市場導向原則。在既有產業政策框架內，研究項目的市場可持續發展性，加強市場調研、可行性研究及過程監管，注重項目的經濟效益與社會效益分析，打造產業、規模及品牌建設，提升整體開發能力。

（二）土地開發利用思路

要將鐵路土地的不同屬性與企業資本運營、財務戰略相結合，分類重點實施開發項目，達到鐵路企業效益可增、風險可控、發展可期。

（1）物流基地開發項目。在鐵路貨運設施布局和物流集散情況研究分析基礎上，將存量鐵路用地進行綜合性物流開發改造，將物流關鍵節點用地建設為物流基地、戰略裝車點、交易市場等，將非節點用地開發為材料加工基地、廠礦專用線、倉儲廠房等配套項目，綜合實施物流開發。

（2）綜合體建設開發項目。將地方城市規劃與鐵路站區規劃相結合，站區商業開發融入地方綜合體建設中，達到路地雙方協同發展，經濟與社會效益共贏。

（3）房產、商業配套以及產業鏈開發項目。通過收購、置換等方式集中土地資源，科學統籌，進行商品房及商業配套設施開發。在既有車站改造及新站建設中，充分利用鐵路站線上部及下部空間，探索實施上蓋和地下空間商業與住宅開發，提高綜合利用效率，并拉動產業鏈。

（4）高鐵沿線土地保護性盤活項目。在保證鐵路運輸安全的前提下，對高鐵沿線土地進行保護性開發，比如建設停車場、零星倉庫、新農經濟等項目，盤活相關用地，提升經營收益。

（三）土地開發利用建議

（1）更新觀念。鐵路企業要擺脫傳統計劃經濟體制束縛，要拋棄資本運營排斥商品生產經營思想，生產經營是企業生存與發展的基礎，資本運營僅是手段與保障，而非目標與基礎。要拋棄資本運營就是單純的資本擴張思想，資本運營要同時加強企業自身管理，以企業整體效益和發展為重，不能為資本運營而運營。

（2）把握市場。市場是動態、變化的，但也是有規律可循的，要充分進行市場調研，根據鐵路企業自身區域特點和土地資源屬性，甄選項目、運作實施，將鐵路市場營銷工作落到實處，項目投資效益分析有效細化，生產經營機動可調。

（3）關注風險。要關注資本運營的成本效益性，比較取得的預期經濟效益是否大于發生的內部運營成本、籌融資費用等成本費用。同時，要研究資本運營的風險程度，分析企業防范和化解相關經營生產、財務管理、信息體制等風險的能力，并提出相應的對策。

（4）完善機制。在鐵路土地綜合開發利用過程中，要完善相關領導組織機制、產權明晰機制、內控管理機制、市場運作機制、風險評估機制、激勵考核機制等，為項目的前期立項、過程實施、后期運營打下堅實基礎，進行全過程管理和控制。

參考文獻：

[1]劉彪.企業資本運營[M].北京：中國人民大學出版社，2010.

[2]龐亞輝.企業資本運營探討[J].當代經濟管理，2010，（5）：84-88.

[3]田雄.我國鐵路企業資本運營與公司治理[J].鐵道運輸與經濟，2004，（6）：25-26.

[4]程云舞.對鐵路運輸企業資本運營問題的探討[C].新世紀中國交通運輸業財務與會計學術研討會，2011.

[5]劉艷平.淺析鐵路非運輸企業的資本運營[J].中國經貿，2016，（16）：15-16.

（作者單位：上海鐵路局財務處）