淺析不動(dòng)產(chǎn)登記的類型和程序

董燕孜

【摘要】《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實(shí)施，使《物權(quán)法》得以進(jìn)一步落實(shí)，促使登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿證和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”，為加快實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度奠定基礎(chǔ)。使原屬于農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、城建、國(guó)土等部門的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，整合后由國(guó)土資源部門統(tǒng)一行使登記。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；登記；程序

1、不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的基礎(chǔ)含義

1.1財(cái)產(chǎn)的形態(tài)劃

狹義不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，指土地、房屋及附著于土地、房屋不可分離的部分。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》借鑒廣義不動(dòng)產(chǎn)概念，以土地和房屋為基礎(chǔ)，將附于土地定著物、土地生成物、附于土地并且不能分離的其他物上的權(quán)利為補(bǔ)充，把不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利劃分為以下幾種：一是所有權(quán)（土地、房屋、森林、林木等）；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（耕地、林地、草地等）；三是使用權(quán)（建設(shè)用地、宅基地、海域）；四是地役權(quán)；五是抵押權(quán)（含使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押權(quán)）。不動(dòng)產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、數(shù)量有限性、耐久性、不可隱匿性等特點(diǎn)。動(dòng)產(chǎn)是指能夠移動(dòng)而不損害其經(jīng)濟(jì)用途和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物，一般指金錢、器物等，與不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)立。從某種意義上說(shuō)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)從概念的實(shí)質(zhì)是引用會(huì)計(jì)學(xué)流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)的概念。

1.2不動(dòng)產(chǎn)的屬性

1.2.1不動(dòng)產(chǎn)的自然屬性

一是不可移動(dòng)性（地理位置固定不變）；二是個(gè)別性（獨(dú)一無(wú)二）；三是耐久性（壽命長(zhǎng)久）；四是數(shù)量有限性（供給有限）。

1.2.2不動(dòng)產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性

一是價(jià)值量大；二是用途多樣性；三是涉及廣泛性；四是權(quán)益受限性（政府主要通過(guò)設(shè)置管制權(quán)、征收權(quán)、征稅權(quán)和充公權(quán)四種特權(quán)進(jìn)行管理）；五是難以變現(xiàn)性；六是保值增值性（能抵御通貨膨脹）。

2、登記的權(quán)利類型

不動(dòng)產(chǎn)登記簿要記載的內(nèi)容，除了不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況（如面積、位置等）之外，核心是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。因此，在立法上首先要解決的問(wèn)題是，哪些權(quán)利可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿予以登記。可以納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利，學(xué)說(shuō)上又稱之為具有“登記能力”的權(quán)利：不可以納入登記的權(quán)利，就是無(wú)登記能力的權(quán)利。權(quán)利的登記能力問(wèn)題，是在不動(dòng)產(chǎn)登記立法時(shí)必須首先予以解決的。可以納入不動(dòng)產(chǎn)登己的權(quán)利首先是物權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利，都是可以登記的，比如所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等。但是，衡量登記成本和登記的必要性，這些權(quán)利并非都有納入不動(dòng)產(chǎn)登記的必要。例如，一般情況下，國(guó)家土地所有權(quán)就沒(méi)有必要納入登記（但是也不能認(rèn)為，這種權(quán)利在任何情況下都可以不登記，因此在立法中必須明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的特別規(guī)則）。需要注意的是，并不—定只有物權(quán)才可以納入登記。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的異議權(quán)利，至少在登記的時(shí)候不是典型的物權(quán)，甚至只是一項(xiàng)屬于抗辯性質(zhì)的異議，也同樣具有登記能力。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記程序

3.1申請(qǐng)

申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)固定辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)首先應(yīng)界定申請(qǐng)人屬于單方申請(qǐng)人還是共同申請(qǐng)人，申請(qǐng)人可由第三人代為申請(qǐng)（第三人代為申請(qǐng)情形：一是申請(qǐng)人屬無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)；二是權(quán)利人委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記）。一般情況下，申請(qǐng)人需準(zhǔn)備材料有：不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審批表、當(dāng)事人身份證明材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料等。如符合登記所需材料不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將受理登記業(yè)務(wù)并書(shū)面通知申請(qǐng)人。

3.2審核

受理登記業(yè)務(wù)后，即進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記程序的審核階段，審核的形式有查驗(yàn)、實(shí)地查看、公告。但查驗(yàn)是必須程序，實(shí)地查看、公告分具體情況而定。

3.2.1查驗(yàn)

一是申請(qǐng)主體；二是申請(qǐng)登記的內(nèi)容；三是不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果；四是完稅或者繳費(fèi)憑證。

3.2.2實(shí)地查看

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)房屋等建筑物及構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記、在建建筑物抵押權(quán)登記、因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記等情況需工作人員實(shí)地查看。

3.3公告

在不動(dòng)產(chǎn)登記中為了體現(xiàn)公正性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)政府組織的集體土地所有權(quán)登記、三種首次登記（宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）、更正登記、注銷登記等情況必須進(jìn)行公告。

3.4登薄

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的行為。

3.5發(fā)證

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，填寫并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明。法律規(guī)定核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明情形有抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、異議登記和預(yù)告登記。除上述情形以外不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

4、完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

4.1實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

在不動(dòng)產(chǎn)登記制度方面，我國(guó)頒布的現(xiàn)行規(guī)范性法律文件主要是部門規(guī)章，一些甚至是規(guī)章以下的規(guī)范性法律文件。由于這些規(guī)定是由不同地方、不同部門分別制定的，在內(nèi)容上極不統(tǒng)一，不少規(guī)定之間存在著相互沖突矛盾的現(xiàn)象。有些地方規(guī)章已經(jīng)按照物權(quán)法的規(guī)定，修改完善了其登記程序。但大多數(shù)地方，其規(guī)范性法律文件尚未依據(jù)物權(quán)法進(jìn)行相應(yīng)的修訂和規(guī)范。有的地方甚至將不動(dòng)產(chǎn)登記作為政府管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，而不是作為公示方法，并且，一些地方規(guī)定賦予登記機(jī)關(guān)較大的自由裁量的權(quán)力。例如，允許不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)直接進(jìn)行房屋登記和注銷權(quán)利人的登記，而不是通過(guò)異議制度，由此引發(fā)了不少爭(zhēng)議。

4.2完善不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度

首先，《物權(quán)法》第21條規(guī)定了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但此條規(guī)定過(guò)于原則、粗放、落于宣示層面。其次，在一些地方立法實(shí)踐中，對(duì)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤造成物權(quán)人或利害關(guān)系人損害，其賠償性質(zhì)不統(tǒng)一。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)決定著賠償?shù)臍w責(zé)原則，因此，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償制度關(guān)系著物權(quán)人與利害關(guān)系人的利益。在國(guó)外，如托倫斯登記制中設(shè)置了專門的賠償基金。在登記收費(fèi)中留取一定比例，建立權(quán)利保險(xiǎn)系統(tǒng)，如果真正權(quán)利人無(wú)法從侵權(quán)人處獲得足夠的補(bǔ)償，由保險(xiǎn)基金支付。保險(xiǎn)金額不足以彌補(bǔ)損失，由國(guó)家負(fù)擔(dān)。又如根據(jù)《臺(tái)灣土地法》的規(guī)定，因登記錯(cuò)誤遺漏或虛偽致使受損害者，由該地政機(jī)關(guān)負(fù)損害賠償責(zé)任。但該地政機(jī)關(guān)證明其原因應(yīng)歸罪于受害人時(shí)，不在此限。

結(jié)語(yǔ)：

當(dāng)前我國(guó)正在進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記立法活動(dòng)引起了社會(huì)各界的極大關(guān)注。在民主立法的大背景下，人民群眾的參與對(duì)于立法質(zhì)量的提高、立法進(jìn)程的加快總的來(lái)說(shuō)是有利的。但是，從筆者數(shù)次參加統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記條例的起草和論證活動(dòng)所得到的一些信息來(lái)看，相當(dāng)多的人和機(jī)構(gòu)，甚至一些學(xué)者，其實(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記條例的基本宗旨及不動(dòng)產(chǎn)登記的一些基本概念或制度并不太了解，其中有些觀點(diǎn)甚至存在基本概念性質(zhì)的缺陷和錯(cuò)誤。這直接影響了相關(guān)立法建議、評(píng)論的妥當(dāng)性。