學區房價格影響因素分析

馮薇　李欣澄　曹玲玲

[提要] 學區房作為一種稀缺資源，價格居高不下且持續上漲。鹽城市市區是優質教育資源集中區域，本文通過pest模型分析市區小學和初中學區房價格成因，并提出可行性建議。

關鍵詞：房地產；學區房價格；義務教育

基金項目：江蘇高校哲學社會科學基金資助項目：“供給側改革背景下農村金融扶持農村電商發展的有效路徑研究——基于江蘇省農村電商示范村的調查數據”（編號：2016SJD790049）

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年5月4日

鹽城市市區由亭湖區和鹽都區組成，是鹽城市區政治、經濟、文化和商貿的中心，位于江蘇省東部、黃海之濱。全區常住人口中共有家庭戶口277，417戶。因2015年二孩政策全面實施，0～14歲人口的比重較2010年第六次全國人口普查上升0.58個百分點，隨之而來，家長首當其沖考慮的便是孩子的教育。家長為了孩子不輸在起跑線上，購買學區房成了不二的選擇，以圖“曲線擇校”，于是房地產和教育的組合應運而生。

一、鹽城市市區學區房價格現狀

（一）鹽城市市區平均房價走勢。2016年2月至今商品房價格增長雖然起伏不定，但總體上呈增長態勢。11月中旬房價激增平均漲價2，000元/平方米，漲幅約有35.09%。這是近年來鹽城房價的一次大爆發。究其原因：其一，2016年12月30日鹽城內環高架通車，完善了城市基礎設施功能，改善了區域交通狀況，加快了高新區建設，提高了城市品位；其二，2016年全年的CPI上漲了2%，縱觀全年是呈“U”型走勢，通貨膨脹壓力更為顯著；其三，隨著一二線城市房價不斷創造歷史高點，房地產市場投機者太多，房地產成了“投機商品”。綜上雖然數據有虛高的態勢，但是2017年鹽城房價繼續上漲還是大勢所趨。

（二）鹽城市市區學區房價格分布。如表1所示，市區內劃分的區域基本上被分到了重點學校。其中六所重點學校的是市區地理位置的中心地段城中區域，這就導致了附近房價自身就不低，加上對口重點學校的優勢，價格又上了臺階。同時，鹽城市區雖然中小學數量較多，但優質教育資源絕對可以用“匱乏”來形容。（表1）

對于家庭而言學區房買的絕非是房子而是教育資源。1986年《中華人民共和國教育法》規定了就近入學政策，隨即全國義務階段小學入學就開始采取了就近入學的形式，即以戶籍為依據進入劃分區域的小學就學。21世紀初中國經濟激增，時代飛速進步，家長充分意識到教育對孩子發展的重要意義。由表2看出，市區重點與非重點學校附近房價對比，可見同一片地理區域內，重點與非重點之間房價之間都有較大的差距。（表2）

二、市區學區房價格分析

（一）宏觀分析。筆者運用pest模型，探究現在社會的購房風向和優質學區房的分布原因來研究影響其熱度的因素。

1、政策環境（Politics）

（1）房產交易的契稅和營業稅降低。表3顯示，江蘇省營業稅的歷年變化情況，呈現先上升后下降，最高稅額達到24，428，162億元，后下降到15，122，860億元，下降了38.09%，營業稅向只減不增模式發展。2016年對于首套房和第二套房的房產稅政策均有所調整。在兩稅都降低的大宏觀環境下，給人們買房提供了相對的經濟便利和良好的機會，給學區房的熱度添了一把柴火。（表3）

（2）全面放開二胎政策。2015年中共十八屆五中全會提出全面放開二胎政策，著手解決人口老齡化問題。在此背景下，有計劃或者已經有了二孩的父母對學區房的需求倍增，但是對房屋面積需求彈性較小。因此，學區房“情結”和家庭人口的因素，合適面積的優質學區房更能滿足他們的需求。

（3）住房公積金繳存比例調整，加之公積金利率下降。2016年5月10日起，鹽城住房公積金繳存比率調整，鹽城市企業和職工個人繳存的公積金比例由8%～12%調整到5%～12%，并且繳存比例不得超過12%。國家調整住房公積金不僅是為了給企業減壓，同時為了擴大公積金的覆蓋面積和增加受益人群的數目，使其實質的惠民益民，公積金利率下降，給民眾減少了還貸壓力。兩者都給房地產經濟的發展帶來相對新動力，去庫存效果顯著，也在一定程度上促進了學區房的火暴。

2、經濟狀況（Ecnomic）。鹽城市近六年來GDP始終處于上升階段，2016年相比2011年高出兩倍之多。據官方數據顯示，截至2016年4月23日，鹽城GDP在全國排名41名。在陽光法制的經濟環境下，民眾對于理財和高質量生活水平追求的意識日益成熟，所以優質學區房的經濟和資源效用吸引人們，使優質學區房熱度居高不下。

3、社會風向（Social）。從圖1不難發現，城南地區是主要的銷售區域，且處于穩步上升狀態。2016年城南交易高達15，987套，同比增長27.4%，河東8，697套，同比增長56.7%。城西和城西南次于河東與城南，總體處于上升趨勢，城西同比上漲52.01%，城西南同比上漲34.16%，算是中等學區房和商業地段。城中、城北、鄉鎮三年內房產交易量每年近乎持平，并且交易量較少，說明經濟發展較為緩慢缺乏創新。多元化競爭、人才型的社會，父母對于孩子的教育資源尤為重視，在義務教育體制下，劃分學區房是公平的享有資源的重要途徑，所以城南河東近年來房產交易變動幅度較大，數量也在持續上升，逐漸形成了一個購房大風向。（圖1）

4、劃分技術（Technolgy）。在鹽城市區優質學區房主要集中在城南與河東兩地。以青年路為界的城南地區，除了優質教育資源，從衣、食、住、行等方面來說也是處于較好地段。以通榆河為界的河東，包括北部片區亭湖新區和河東南部片區開發區，設有較好的教育環境。所以越來越多的房地產在河東和城南興起和火熱的房產交易不僅是因為兩地良好的教育資源，還因為潛在的經濟效益和便利的生活條件，在鹽城人眼里這兩地儼然是一頭沉睡或者已經蘇醒的雄獅。

（二）微觀分析

1、家長角度。家長購買學區房，遠遠不是只為了孩子有好的學習環境，更主要是為了更好的同學。環境是人的主體，常言道“花100萬元可以買到好房子，但是花1，000萬元才能買到好鄰居。”購買學區房其實并不僅僅是為了提高子女的學習成績，而是希望找到一群更高階層的同學。

2、房地產商角度。學區房價格飛漲，一些地方的房地產經紀機構推波助瀾的炒作也是其幕后推手。不少樓盤宣傳中稱“毗鄰名校”、“周邊分布**校”，銷售人員也拿附近有名校的理由為項目貼金，但這類房子究竟算不算學區房還未知。有些樓盤，其實只是在“名校”招生范圍內，卻將自己包裝成“學位房”。

三、控制學區房價格策略

由上述分析，學區房價格激增源于社會環境等許多問題，所以要解決這個問題不僅要依靠政府的力量，還需要社會各界齊心協力，抑制學區房價格的持續高漲。

（一）對政府部門的建議。首先，教育輻射勢必從中心向外擴散。目前，市區中心地段社區規劃已接近飽和，城南發展已經趨于成熟，河東正在緊鑼密鼓的開發，顯然城北和城西教育資源比較空白，所以政府應鼓勵在大型社區內建造學校；其次，政府必須遏制地價，絕對不能因為稅收不足而廉價出售土地牟利。

（二）對房地產開發商的建議。房地產商在承擔社會責任的實踐中，通常采用的是“先利后益”的方式。相較于以純粹交易為主的利益模式，開發商可以先益后利模式得到更多的整合資源。如運用得當，可有效地撬動政府，得到更多開發機會。

（三）對學校的建議。重點學校向“3D”化發展，所謂“3D”就是更加多元化（diverse）、地理位置更加分散（dispersed）、數字化程度更高（digital）。多元化是指以高位優質均衡為目標，探索多樣化形式辦學，整合教育資源，走多途徑辦學之路。地理位置更加分散指學校要分布全市，教育資源配置要更合理。數字化程度更高，是指學校可以發展線上教育，使普通學校的學生也可以享受優質的教育資源。

主要參考文獻：

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[2]哈巍，吳紅斌，余韌哲.學區房溢價新探——基于北京市城六區重復截面數據的實證分析[J].教育與經濟，2015.

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