供給側(cè)改革下三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存對(duì)策研究

朱雪苗　黃中南

[摘要]供給側(cè)改革的核心問(wèn)題之一就是房地產(chǎn)“去庫(kù)存”。本文以襄陽(yáng)市區(qū)為例，以城市布局規(guī)劃為依托，研究襄陽(yáng)市區(qū)商品住房去庫(kù)存對(duì)策。經(jīng)過(guò)調(diào)查分析出襄陽(yáng)市區(qū)房地產(chǎn)的建設(shè)中的存在著區(qū)域發(fā)展不平衡、基礎(chǔ)設(shè)施不完善等問(wèn)題，并且在襄陽(yáng)市區(qū)現(xiàn)有“去庫(kù)存”方案的基礎(chǔ)上，提出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、“一區(qū)一策，有限有壓”等政策，嘗試為當(dāng)前去庫(kù)存工作提供新思路。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；供給側(cè)改革；去化率

一、湖北襄陽(yáng)市房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

襄陽(yáng)市位于鄂西北地區(qū)，本文著重研究襄陽(yáng)市區(qū)（包括襄州、襄城、樊城以及3個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)）的一手市場(chǎng)中商品住房的現(xiàn)狀。

城市發(fā)展與該城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成，當(dāng)前襄陽(yáng)新興城區(qū)的發(fā)展和老城區(qū)的改造都需要房地產(chǎn)商的推波助瀾，供給側(cè)改革對(duì)于襄陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也意味著襄陽(yáng)正向著現(xiàn)代化新型城市轉(zhuǎn)變，并將深遠(yuǎn)地影響襄陽(yáng)人民的生活方式。

（一）湖北襄陽(yáng)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀

截止2016年末，襄陽(yáng)市區(qū)待售商品住房面積有207.21萬(wàn)方，根據(jù)2016年全年的每個(gè)月商品房的成交數(shù)據(jù)估算，襄陽(yáng)商品房庫(kù)存的消化周期大概需要7.4個(gè)月。

從全國(guó)來(lái)看，襄陽(yáng)商品房庫(kù)存處于中等水平，根據(jù)2016年最新城市等級(jí)劃分，2016年全國(guó)樓市庫(kù)存消化周期排名前30中，三四線城市共有4個(gè)，分別是呼和浩特、宜昌、昆山、襄陽(yáng)，其中襄陽(yáng)排名28，在三四線城市中，襄陽(yáng)樓市庫(kù)存消化周期排行第四，具有代表性；對(duì)比本地區(qū)同級(jí)城市宜昌，襄陽(yáng)市商品住房庫(kù)存相對(duì)較少；從本市不同城區(qū)看，各城區(qū)庫(kù)存喜憂參，2016年襄城區(qū)成交59.01萬(wàn)方，樊城區(qū)成交112.24萬(wàn)方，高新區(qū)成交50.97萬(wàn)方，襄州區(qū)成交36.10萬(wàn)方，東津世紀(jì)城成交48.33萬(wàn)方。從預(yù)售面積與成交量來(lái)看，樊城區(qū)、高新區(qū)、東津新區(qū)庫(kù)存壓力相對(duì)較小，其次是襄城區(qū)，庫(kù)存壓力最大的是襄城區(qū)。

（二）襄陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展存在的問(wèn)題

1.襄陽(yáng)市樓盤(pán)布局日益密集

襄陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)日益密集。

截止2016年底，襄陽(yáng)市區(qū)有345家房地產(chǎn)企業(yè)。2016年市區(qū)商品住房施工面積為516萬(wàn)平方米，商品住房新開(kāi)工面積為273.08萬(wàn)平方米，商品住房竣工面積為259.46萬(wàn)平方米。

依照2016年各個(gè)月商品住房的銷售情況來(lái)看，襄陽(yáng)市商品住房去庫(kù)存周期雖然僅需要7.4個(gè)月，但是現(xiàn)在襄陽(yáng)市區(qū)在建樓盤(pán)隨處可見(jiàn)，未來(lái)庫(kù)存壓力仍然很大。

2.各城區(qū)之間房地產(chǎn)發(fā)展極不平衡

從樓盤(pán)密集程度來(lái)看，樊城區(qū)以及高新區(qū)的樓盤(pán)最為密集，其次是襄城區(qū)，而東津新區(qū)的樓盤(pán)最少，僅有一個(gè)樓盤(pán)，這與當(dāng)前襄陽(yáng)城市規(guī)劃相悖。2016年，襄城區(qū)商品住房成交均價(jià)是6537.82元/平方米，樊城區(qū)商品住房成交均價(jià)是6038.83元/平方米，高新區(qū)商品住房成交均價(jià)是4777.30元/平方米，襄州區(qū)商品住房成交均價(jià)是4887.62元/平方米，東津新區(qū)商品住房成交均價(jià)是4082.67元/平方米。從價(jià)格來(lái)看，襄陽(yáng)市區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)割裂情況，形成“一區(qū)一價(jià)”。

二、湖北襄陽(yáng)市房地產(chǎn)庫(kù)存原因調(diào)查分析

在2016年網(wǎng)上發(fā)布的對(duì)于宜居城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：人們認(rèn)為宜居城市的第一標(biāo)準(zhǔn)就是沒(méi)有霧霾，占25%，通勤時(shí)間半小時(shí)之內(nèi)占21%，工作機(jī)會(huì)多占19%，小孩就近上學(xué)無(wú)負(fù)擔(dān)占13%，手機(jī)支付占9%，治安好占8%，夜生活豐富占5%。

從這些數(shù)據(jù)中能看出來(lái)，影響宜居城市的因素有生態(tài)環(huán)境、交通完善程度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、政府政策等因素。

（一）襄陽(yáng)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)布局與城市規(guī)劃不相協(xié)調(diào)

目前來(lái)看，襄陽(yáng)房地產(chǎn)樓盤(pán)的分布是不太合理的。在東津新區(qū)只有東津世紀(jì)城一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，這與東津城市規(guī)劃是不協(xié)調(diào)的，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)集中在樊城區(qū)，而樊城區(qū)作為老城區(qū)，人口過(guò)于密集，城市負(fù)荷過(guò)于嚴(yán)重；襄城區(qū)的景區(qū)多，但是目前仍在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)于旅游業(yè)來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度集聚，會(huì)影響一個(gè)景區(qū)的質(zhì)量。

（二）襄陽(yáng)城區(qū)交通網(wǎng)落后，各分區(qū)相對(duì)獨(dú)立

數(shù)據(jù)顯示，人們選擇居住地的時(shí)候會(huì)將城市的交通環(huán)境作為重要的考慮因素。當(dāng)前，居民工作的范圍大多集中于樊城區(qū)和襄城區(qū)，城市人口不斷發(fā)展壯大，老城區(qū)的人口負(fù)荷越來(lái)越重，導(dǎo)致城市嚴(yán)重?fù)矶隆Ｅc此同時(shí)，新城區(qū)與老城區(qū)之間的交通網(wǎng)還沒(méi)有聯(lián)系很緊密，使新城區(qū)和老城區(qū)成為兩個(gè)獨(dú)立的主體，這個(gè)弊端會(huì)嚴(yán)重的影響到年輕人的住房選擇。

（三）襄陽(yáng)購(gòu)房政策與本地實(shí)情不相適應(yīng)

2016年10月各地紛紛出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)降低房地產(chǎn)業(yè)的熱度，全國(guó)十幾個(gè)城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)政策以及提高首付標(biāo)準(zhǔn)。

2017年01月初，襄陽(yáng)也出臺(tái)了“提高首付比例”等加大購(gòu)房門(mén)檻的相關(guān)政策。

襄陽(yáng)作為三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不那么火熱，房?jī)r(jià)的上漲并不是由于供不應(yīng)求而抬升，很大一部分原因，是人民幣貶值，物價(jià)上漲導(dǎo)致的。雖然2016年一整年“去庫(kù)存”效果顯著，但是襄陽(yáng)正在建設(shè)的樓盤(pán)還有很多，商品住房的庫(kù)存依舊是一個(gè)問(wèn)題。

當(dāng)一、二線城市開(kāi)始嚴(yán)加監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，更應(yīng)該抓住這個(gè)契機(jī)，利用好“擠出效應(yīng)”，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，降低農(nóng)民購(gòu)房首付標(biāo)準(zhǔn)。這樣不僅能達(dá)到“去庫(kù)存”的效果，對(duì)于穩(wěn)民生也是一大利好。

三、對(duì)于湖北襄陽(yáng)商品住房去庫(kù)存的提出建議

（一）政府推動(dòng)人口與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，引導(dǎo)各城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局

當(dāng)城市出現(xiàn)多個(gè)有明確特點(diǎn)的功能分區(qū)時(shí)，這個(gè)城市的資源配置就趨于優(yōu)化，整個(gè)城市職能的凸顯在于城市分區(qū)的相互協(xié)作。

襄陽(yáng)政府應(yīng)進(jìn)一步明確各個(gè)分區(qū)承擔(dān)的服務(wù)功能，據(jù)以分配各區(qū)的土地用途。

樊城區(qū)作為老城區(qū)，發(fā)展商務(wù)為主，房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于飽和，可以適度分散一些房地產(chǎn)企業(yè)在其他區(qū)域；襄城區(qū)旅游景點(diǎn)集聚，在該區(qū)內(nèi)應(yīng)適度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)；東津新區(qū)作為襄陽(yáng)市未來(lái)發(fā)展的核心區(qū)域，應(yīng)引進(jìn)更多的開(kāi)發(fā)商對(duì)其進(jìn)行建設(shè)，加快東津新區(qū)的建設(shè)，分散城市負(fù)荷，以教育、醫(yī)療、企業(yè)轉(zhuǎn)移，來(lái)帶動(dòng)新城市建設(shè)，加快襄陽(yáng)高校、中心醫(yī)院、新型企業(yè)向東津新區(qū)的轉(zhuǎn)移工作，通過(guò)人口轉(zhuǎn)移逐步完善東津新區(qū)的建設(shè)。

（二）實(shí)行差異化首付比例，推行“一區(qū)一策”，有限有壓

結(jié)合襄陽(yáng)各方面實(shí)情，制定合適的經(jīng)濟(jì)政策，來(lái)影響樓市的消費(fèi)況狀。

在襄陽(yáng)限購(gòu)限貸的意義并不那么大，反而會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，阻礙“去庫(kù)存”工作。

因地制宜，制定合理可行的經(jīng)濟(jì)政策是當(dāng)前襄陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大任務(wù)。

首先需要加快戶籍制度改革，打破城鄉(xiāng)概念，鼓勵(lì)“新市民”進(jìn)城買房。實(shí)行差異化首付比例，推行“一區(qū)一策”，有限制有鼓勵(lì)。比如，在負(fù)荷較重的樊城區(qū)購(gòu)房，提高首付比例，在東津新區(qū)、襄城區(qū)購(gòu)房降低首付比例：農(nóng)民工進(jìn)城買首套房實(shí)行優(yōu)惠首付，所有人購(gòu)多套房時(shí)提高首付比例。

（三）加快構(gòu)建現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)體系，做到“互聯(lián)互通”，將目前割裂的市場(chǎng)統(tǒng)一成同一市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)要素自由流動(dòng)

2016年7月18日，《襄陽(yáng)市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》編制完成，襄陽(yáng)政府應(yīng)該盡快對(duì)此規(guī)劃進(jìn)一步完善，早日開(kāi)展城市軌道交通線的建設(shè)工作。隨著人均收入提高，襄陽(yáng)私家車的擁有量直線上漲，導(dǎo)致路面擁堵日益加劇，必須加快城市軌道的建設(shè)，才能真正有望將襄陽(yáng)各個(gè)區(qū)緊密結(jié)合，滿足襄陽(yáng)人民的出行需求，實(shí)現(xiàn)“通勤半小時(shí)之內(nèi)”的需求。

前文提到，現(xiàn)在襄陽(yáng)市各區(qū)房?jī)r(jià)不一，偏差很大，很大一部分原因是當(dāng)前缺少現(xiàn)代化的交通網(wǎng)，交通問(wèn)題將城市割裂成幾個(gè)聯(lián)系不緊密的部分，因此應(yīng)當(dāng)加快城市軌道建設(shè)，加快城市橋梁修建，做到“互聯(lián)互通”，實(shí)現(xiàn)要素自由流動(dòng)。

（四）規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，健全房屋租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系

城市的去庫(kù)存工作，不可忽視城市房屋租賃市場(chǎng)這一部分。目前，襄陽(yáng)市房屋租賃監(jiān)管力度是不夠的，同一塊區(qū)域價(jià)格不夠統(tǒng)一，且由于大多數(shù)房主私自租售，房管局沒(méi)有交易明細(xì)，也很難對(duì)這一部分進(jìn)行監(jiān)管。通過(guò)規(guī)范房屋租賃監(jiān)管，吸引當(dāng)前沒(méi)有資金購(gòu)房的市民過(guò)來(lái)租賃，有需求就有供求，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的市民購(gòu)房投資，沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的市民消費(fèi)，這樣不僅可以減少住房庫(kù)存，對(duì)于市民也有很大的好多，此外，通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管租賃市場(chǎng)，更能夠打擊違法犯罪，穩(wěn)定社會(huì)治安。