供給側改革下三四線城市房地產去庫存對策研究

朱雪苗　黃中南

[摘要]供給側改革的核心問題之一就是房地產“去庫存”。本文以襄陽市區為例，以城市布局規劃為依托，研究襄陽市區商品住房去庫存對策。經過調查分析出襄陽市區房地產的建設中的存在著區域發展不平衡、基礎設施不完善等問題，并且在襄陽市區現有“去庫存”方案的基礎上，提出產業轉移、“一區一策，有限有壓”等政策，嘗試為當前去庫存工作提供新思路。

[關鍵詞]房地產；供給側改革；去化率

一、湖北襄陽市房地產庫存現狀及存在問題

襄陽市位于鄂西北地區，本文著重研究襄陽市區（包括襄州、襄城、樊城以及3個開發區）的一手市場中商品住房的現狀。

城市發展與該城市房地產業發展相輔相成，當前襄陽新興城區的發展和老城區的改造都需要房地產商的推波助瀾，供給側改革對于襄陽房地產業發展是一個重要的轉折點，也意味著襄陽正向著現代化新型城市轉變，并將深遠地影響襄陽人民的生活方式。

（一）湖北襄陽房地產庫存現狀

截止2016年末，襄陽市區待售商品住房面積有207.21萬方，根據2016年全年的每個月商品房的成交數據估算，襄陽商品房庫存的消化周期大概需要7.4個月。

從全國來看，襄陽商品房庫存處于中等水平，根據2016年最新城市等級劃分，2016年全國樓市庫存消化周期排名前30中，三四線城市共有4個，分別是呼和浩特、宜昌、昆山、襄陽，其中襄陽排名28，在三四線城市中，襄陽樓市庫存消化周期排行第四，具有代表性；對比本地區同級城市宜昌，襄陽市商品住房庫存相對較少；從本市不同城區看，各城區庫存喜憂參，2016年襄城區成交59.01萬方，樊城區成交112.24萬方，高新區成交50.97萬方，襄州區成交36.10萬方，東津世紀城成交48.33萬方。從預售面積與成交量來看，樊城區、高新區、東津新區庫存壓力相對較小，其次是襄城區，庫存壓力最大的是襄城區。

（二）襄陽市房地產發展存在的問題

1.襄陽市樓盤布局日益密集

襄陽房地產企業發展迅速，樓盤開發日益密集。

截止2016年底，襄陽市區有345家房地產企業。2016年市區商品住房施工面積為516萬平方米，商品住房新開工面積為273.08萬平方米，商品住房竣工面積為259.46萬平方米。

依照2016年各個月商品住房的銷售情況來看，襄陽市商品住房去庫存周期雖然僅需要7.4個月，但是現在襄陽市區在建樓盤隨處可見，未來庫存壓力仍然很大。

2.各城區之間房地產發展極不平衡

從樓盤密集程度來看，樊城區以及高新區的樓盤最為密集，其次是襄城區，而東津新區的樓盤最少，僅有一個樓盤，這與當前襄陽城市規劃相悖。2016年，襄城區商品住房成交均價是6537.82元/平方米，樊城區商品住房成交均價是6038.83元/平方米，高新區商品住房成交均價是4777.30元/平方米，襄州區商品住房成交均價是4887.62元/平方米，東津新區商品住房成交均價是4082.67元/平方米。從價格來看，襄陽市區的商品住房價格出現割裂情況，形成“一區一價”。

二、湖北襄陽市房地產庫存原因調查分析

在2016年網上發布的對于宜居城市的調查數據顯示：人們認為宜居城市的第一標準就是沒有霧霾，占25%，通勤時間半小時之內占21%，工作機會多占19%，小孩就近上學無負擔占13%，手機支付占9%，治安好占8%，夜生活豐富占5%。

從這些數據中能看出來，影響宜居城市的因素有生態環境、交通完善程度、經濟發展程度、政府政策等因素。

（一）襄陽城區房地產市場布局與城市規劃不相協調

目前來看，襄陽房地產樓盤的分布是不太合理的。在東津新區只有東津世紀城一個房地產企業，這與東津城市規劃是不協調的，而大多數房地產企業集中在樊城區，而樊城區作為老城區，人口過于密集，城市負荷過于嚴重；襄城區的景區多，但是目前仍在進行房地產開發，對于旅游業來講，房地產業的過度集聚，會影響一個景區的質量。

（二）襄陽城區交通網落后，各分區相對獨立

數據顯示，人們選擇居住地的時候會將城市的交通環境作為重要的考慮因素。當前，居民工作的范圍大多集中于樊城區和襄城區，城市人口不斷發展壯大，老城區的人口負荷越來越重，導致城市嚴重擁堵。與此同時，新城區與老城區之間的交通網還沒有聯系很緊密，使新城區和老城區成為兩個獨立的主體，這個弊端會嚴重的影響到年輕人的住房選擇。

（三）襄陽購房政策與本地實情不相適應

2016年10月各地紛紛出臺相關的政策來降低房地產業的熱度，全國十幾個城市紛紛出臺限購政策以及提高首付標準。

2017年01月初，襄陽也出臺了“提高首付比例”等加大購房門檻的相關政策。

襄陽作為三線城市，房地產市場其實并不那么火熱，房價的上漲并不是由于供不應求而抬升，很大一部分原因，是人民幣貶值，物價上漲導致的。雖然2016年一整年“去庫存”效果顯著，但是襄陽正在建設的樓盤還有很多，商品住房的庫存依舊是一個問題。

當一、二線城市開始嚴加監管房地產市場的時候，更應該抓住這個契機，利用好“擠出效應”，鼓勵農民進城買房，降低農民購房首付標準。這樣不僅能達到“去庫存”的效果，對于穩民生也是一大利好。

三、對于湖北襄陽商品住房去庫存的提出建議

（一）政府推動人口與產業轉移，引導各城區房地產業優化布局

當城市出現多個有明確特點的功能分區時，這個城市的資源配置就趨于優化，整個城市職能的凸顯在于城市分區的相互協作。

襄陽政府應進一步明確各個分區承擔的服務功能，據以分配各區的土地用途。

樊城區作為老城區，發展商務為主，房地產業過于飽和，可以適度分散一些房地產企業在其他區域；襄城區旅游景點集聚，在該區內應適度開發房地產業；東津新區作為襄陽市未來發展的核心區域，應引進更多的開發商對其進行建設，加快東津新區的建設，分散城市負荷，以教育、醫療、企業轉移，來帶動新城市建設，加快襄陽高校、中心醫院、新型企業向東津新區的轉移工作，通過人口轉移逐步完善東津新區的建設。

（二）實行差異化首付比例，推行“一區一策”，有限有壓

結合襄陽各方面實情，制定合適的經濟政策，來影響樓市的消費況狀。

在襄陽限購限貸的意義并不那么大，反而會影響房地產市場的發展，阻礙“去庫存”工作。

因地制宜，制定合理可行的經濟政策是當前襄陽房地產業發展的一大任務。

首先需要加快戶籍制度改革，打破城鄉概念，鼓勵“新市民”進城買房。實行差異化首付比例，推行“一區一策”，有限制有鼓勵。比如，在負荷較重的樊城區購房，提高首付比例，在東津新區、襄城區購房降低首付比例：農民工進城買首套房實行優惠首付，所有人購多套房時提高首付比例。

（三）加快構建現代化交通網絡體系，做到“互聯互通”，將目前割裂的市場統一成同一市場，實現要素自由流動

2016年7月18日，《襄陽市城市軌道交通線網規劃》編制完成，襄陽政府應該盡快對此規劃進一步完善，早日開展城市軌道交通線的建設工作。隨著人均收入提高，襄陽私家車的擁有量直線上漲，導致路面擁堵日益加劇，必須加快城市軌道的建設，才能真正有望將襄陽各個區緊密結合，滿足襄陽人民的出行需求，實現“通勤半小時之內”的需求。

前文提到，現在襄陽市各區房價不一，偏差很大，很大一部分原因是當前缺少現代化的交通網，交通問題將城市割裂成幾個聯系不緊密的部分，因此應當加快城市軌道建設，加快城市橋梁修建，做到“互聯互通”，實現要素自由流動。

（四）規范房屋租賃市場，健全房屋租賃市場監管體系

城市的去庫存工作，不可忽視城市房屋租賃市場這一部分。目前，襄陽市房屋租賃監管力度是不夠的，同一塊區域價格不夠統一，且由于大多數房主私自租售，房管局沒有交易明細，也很難對這一部分進行監管。通過規范房屋租賃監管，吸引當前沒有資金購房的市民過來租賃，有需求就有供求，有經濟實力的市民購房投資，沒有經濟實力的市民消費，這樣不僅可以減少住房庫存，對于市民也有很大的好多，此外，通過加強監管租賃市場，更能夠打擊違法犯罪，穩定社會治安。