淺議房產(chǎn)測量方法的應(yīng)用

于向東

摘要：近十幾年來，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房產(chǎn)測量得到了人們的重視，在目前的房產(chǎn)測量的實際工作中，也出現(xiàn)了不少問題。房地產(chǎn)測量關(guān)系到普通老百姓的切身利益，房產(chǎn)測量結(jié)果的準(zhǔn)確性是房產(chǎn)測量的核心。本文就當(dāng)前房產(chǎn)測量技術(shù)和方法及所存在的問題進(jìn)分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量；技術(shù)；作用

房產(chǎn)測量內(nèi)容豐富，主要包括平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、要素測量、房產(chǎn)圖的繪制、面積的計算等等。對房屋面積的推算，要運用房產(chǎn)測量的技術(shù)，其意義和作用是巨大的。房產(chǎn)的測量關(guān)系到廣大產(chǎn)權(quán)人，利益涉及面很廣，因此，其全過程都必須體現(xiàn)出科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確，真實。

一、房產(chǎn)測量的作用

首先，房產(chǎn)測量是城市土地開發(fā)利用、城市規(guī)劃建設(shè)必須的基礎(chǔ)資料。按照國家有關(guān)部門制定的房產(chǎn)測繪的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)其建筑用地的信息和資料，通過對房屋的狀況和其權(quán)屬狀況的準(zhǔn)確測量，明確城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為各地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

其次，房產(chǎn)測量也是衡量和檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積的準(zhǔn)確性的重要手段。我們國家商品房的價格一直處于快速上漲的狀態(tài)，房產(chǎn)價格越來越高，開發(fā)商往往在利益的驅(qū)使下改變房屋銷售面積，損害購房者利益而為自己謀利，進(jìn)行房產(chǎn)測量利于保證買賣雙方的利益，尤其是購買者的利益，也有利于維護(hù)房產(chǎn)市場的秩序。

房產(chǎn)測繪是常規(guī)的測繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測繪，由具有資質(zhì)的房產(chǎn)測量單位進(jìn)行。房產(chǎn)測量的成果，包括統(tǒng)一坐標(biāo)數(shù)據(jù)相聯(lián)系的房產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測量所得的房產(chǎn)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財政稅收的重要依據(jù)，擁有所有權(quán)屬、財政和城鎮(zhèn)的規(guī)劃三大基本功能，其的主要作用為以下三個方面。

（一）為了使城市房產(chǎn)的管理和相關(guān)規(guī)劃真實，準(zhǔn)確，使城市建設(shè)的水平得到進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解掌握房產(chǎn)的權(quán)屬位置，數(shù)量等確切的信息。

（二）房產(chǎn)測量提供了有關(guān)房產(chǎn)的詳細(xì)資料，是正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化，甚至包括拆遷的房產(chǎn)數(shù)量和面積、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的檔案、統(tǒng)計各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)。在房產(chǎn)價格居高不下的情況下，準(zhǔn)確的房產(chǎn)測量結(jié)果，可使廣大的消費者放心，使房產(chǎn)的管理更具科學(xué)性。

（三）房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)檔案為現(xiàn)在舊城改造中的房屋的拆遷提供了第一手資料，為房屋權(quán)屬糾紛提供了真實可靠地資料，也為糾紛中的處理提供了法律依據(jù)，同時也為現(xiàn)代的房產(chǎn)測量，為城市的GIS建設(shè)提供了支撐點，這些由現(xiàn)場測繪人員到實地測繪所得到的資料或者利用圖紙資料采集來的房產(chǎn)圖形方面的數(shù)據(jù)，地理信息系統(tǒng)的建設(shè)才得以順利有效的進(jìn)行。

二、房產(chǎn)的測量技術(shù)及方法

（一）房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用。數(shù)字化測圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息，通過計算機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。采用一定的方法采集有關(guān)信息，采用計算機(jī)處理，利用圖形的生成和處理，經(jīng)過繪圖儀器的輸出打印出相關(guān)的房產(chǎn)圖，需要有相關(guān)的硬件環(huán)境包括全站儀、經(jīng)緯儀、手持測距儀等等。還要有相關(guān)的軟件環(huán)境，具備專業(yè)的房產(chǎn)測繪軟件。在實際的測量中，要有具體的測量方案，基本的測量控制點位，界址點的測量，進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查，使用相關(guān)儀器進(jìn)行野外測量的同時保管好得到的具體數(shù)據(jù)，再進(jìn)行計算機(jī)的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過圖形編輯后，用繪圖儀打印測量的具體結(jié)果。

（二）房產(chǎn)測量的具體方法

在商品房銷售過程中，房產(chǎn)相關(guān)的糾紛非常多，房地產(chǎn)測量的結(jié)果是解決房產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。房屋面積測量結(jié)果的精度非常的重要，可運用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計算。一般來說房產(chǎn)面積測算可分為兩部分，一是房屋面積測算，另外一個是用地面積測算。房屋面積測算包括房屋使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有建筑面積等，用地面積測算是地塊面積測算。

目前，隨著衛(wèi)星定位的廣泛運用，GPS技術(shù)因其高效的性能，是在房產(chǎn)測量中應(yīng)用最廣泛的一種技術(shù)。它實現(xiàn)了用GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動生成繁瑣的分層分戶平面圖。RTK測量技術(shù)是GPS定位技術(shù)的基礎(chǔ)之上發(fā)展而來的一種最新技術(shù)，更為準(zhǔn)確，其具有其他測量技術(shù)不可比擬的優(yōu)點，應(yīng)用越來越廣泛，可滿足中小比例尺地形圖測繪。

三、房產(chǎn)測量中常見問題分析

（一）層高與凈高的區(qū)分

在國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中層高的說明是指房屋的上下兩層的樓面，或者為上下樓地面層之間的距離。《規(guī)范》中沒有給層高一個允許誤差值，在實際的執(zhí)行中由于沒有明確的依據(jù)，一般只依照圖紙或者當(dāng)?shù)丶?xì)則執(zhí)行，但是有些地區(qū)沒有相關(guān)細(xì)則，從業(yè)人員往往按照約定俗成的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。當(dāng)實際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產(chǎn)測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒有層高的以凈高為準(zhǔn)。

（二）對稱邊長度實地丈量不一致問題

在進(jìn)行房屋實測時，由于測量誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的質(zhì)量問題或者是存在設(shè)計變更等因素，出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施工圖紙中應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設(shè)計中規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則。這種情況下，需要對測量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計算。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)現(xiàn)場再次量測，檢查數(shù)據(jù)是否因為測量的誤差造成的，若確實不一致，則應(yīng)根據(jù)測量的結(jié)果來進(jìn)行繪圖和面積計算。

（三）共有面積分?jǐn)倖栴}

對于一般的住宅樓共有面積的分?jǐn)偅紫纫嬎愠龇课莸目偨ㄖ娣e和房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，計算出面積分?jǐn)傁禂?shù)后，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級分?jǐn)偤投嗉壏謹(jǐn)偅@種情況應(yīng)按照“誰受益，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

四、結(jié)束語

房產(chǎn)的測量技術(shù)具有基礎(chǔ)測繪的技術(shù)性與合理性，其測量成果的準(zhǔn)確性是核心，其法律性也可直接對每個購房者的經(jīng)濟(jì)利益造成影響。雖然現(xiàn)在測量技術(shù)漸漸成熟，但是在實際房產(chǎn)測量中還是存在著不少問題，比如各地的房產(chǎn)測量計算方法還不統(tǒng)一，怎么樣解決這些問題，是人們應(yīng)當(dāng)重視的問題，因為這關(guān)系著老百姓的根本利益。因此，測量單位應(yīng)該運用一些高新技術(shù)和方法來提高測量結(jié)果的精確度，以保證國家和人民利益。