我國金融政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的分析

摘 要：隨著改革開放的發(fā)展，并在中共十四大上正式宣布建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)以來。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，但在發(fā)展的過程中也逐漸暴露出許多的問題，本文便是從央行推行金融政策的角度來分析，在宏觀調(diào)控下保持了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：金融政策；房地產(chǎn)市場調(diào)控；宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國公有制形式下的支柱性產(chǎn)業(yè)，就經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面而言為全國性的GDP做出了貢獻(xiàn)，但也需通過宏觀調(diào)控引導(dǎo)其在軌道上良性發(fā)展。

1 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中，也如火車頭一般，拉動了相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是在前幾年中，家裝裝修產(chǎn)業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。但在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中卻顯現(xiàn)出時冷時熱的狀態(tài)。而對于房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的兩種不協(xié)調(diào)現(xiàn)象，國家也采取了金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，保證社會主義市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

而早在二十多年前國家便利用金融手段對當(dāng)時因改革開放下而引發(fā)的沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場過于火熱的情況進(jìn)行調(diào)控，但在這一次調(diào)控下也出現(xiàn)了嚴(yán)重的市場疲軟現(xiàn)象，導(dǎo)致一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的低迷與需求不足，為此，國家在事后采取了緊急救治措施，刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與回復(fù)，但近幾年又出現(xiàn)了房價過高，百姓買不起房的情況，國家又出臺相關(guān)政策抑制房價上漲過快。

2 宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)

在改革開放戰(zhàn)略下的不斷深化與國家加快走出去戰(zhàn)略的實(shí)施，在2003年房地產(chǎn)市場又迎來新一輪春天，房價開始猛漲，多數(shù)人開始淪為房奴。同時也引起資源配置的失效加劇了經(jīng)濟(jì)泡沫危機(jī)出現(xiàn)的可能，并且引起一系列社會穩(wěn)定問題。而國家也再次對房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控以保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場的火熱，對我國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)是顯而易見的。但如果房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度過快，出現(xiàn)問題的同時，也使房價高漲，使老百姓在社會生活的過程中將會陷入嚴(yán)重的生活問題，而自從北京在2011年首次提出家庭限購令以來，也拉開了國家運(yùn)用金融政策加大對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的序幕。

許多一、二線城市在2016年起便實(shí)施了區(qū)域性住房限購，并強(qiáng)化了差別化住房信貸政策，上調(diào)了申請商業(yè)貸款的比例及公積金貸款的審批條件，并在加強(qiáng)住房金融監(jiān)管方面，強(qiáng)化了金融部門對商業(yè)銀行執(zhí)行國家宏觀調(diào)控下對差別化住房的信貸政策的監(jiān)督與檢查，并嚴(yán)禁各類機(jī)構(gòu)違法開展首付貸，過橋貸等一系列金融桿配置業(yè)務(wù)。以維護(hù)信貸市場秩序，防范金融風(fēng)險。

3 金融政策的兩大影響

通過利用金融政策對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)與規(guī)范，又在金融政策推行以后，從房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際作用效果分析，得出金融政策對房地產(chǎn)市場的影響大致可分為兩大階段。

（1）引導(dǎo)階段

房地產(chǎn)行業(yè)的過于低迷，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈下也會造就內(nèi)需的不足，無法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這時就需要通過金融政策的引導(dǎo)與支持，適度擴(kuò)大信貸規(guī)模，降低銀行貸款利率等一系列手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行刺激消費(fèi)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資源配置力度。房地產(chǎn)關(guān)系到國計民生。是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要力量，因此在引導(dǎo)階段尤其需金融政策的支持和約束。

（2）協(xié)調(diào)階段

正如前文所提到的，房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)火熱的情況也引發(fā)了一系列城市病問題以及社會問題，而在保證國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的前提下金融政策的實(shí)行將起到協(xié)調(diào)作用。一定程度上又可以稱之為抑制作用，單方面的房地產(chǎn)行業(yè)無法帶動整個國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從哲學(xué)方面而言，便稱之為整體的系統(tǒng)優(yōu)化。金融政策的實(shí)行便是使各個經(jīng)濟(jì)點(diǎn)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。也就是在房地產(chǎn)過于火熱時對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行合理的抑制，給其他經(jīng)濟(jì)點(diǎn)提供發(fā)展空間。

4 陷入低迷的房地產(chǎn)

近幾年，隨著不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化以及我國的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的上升推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化轉(zhuǎn)型升級。因此在新一輪的金融政策對房地產(chǎn)實(shí)行的便是抑制政策。但同時也將帶來一定的風(fēng)險。就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢來分析房地產(chǎn)市場正由火爆逐漸轉(zhuǎn)向低迷，甚至是持續(xù)低迷時期，企業(yè)也開始將資金撤出，轉(zhuǎn)移到國家性的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。特別是在十八大會議上強(qiáng)烈重申，房子是用來住的屬性進(jìn)一步加強(qiáng)了金融方面對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度以及監(jiān)管力度。

房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱型產(chǎn)業(yè)，一方面不僅能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面也還具有極強(qiáng)的同期性與反復(fù)興。供與求之間波動幅度巨大，交易量與價格之間也是反復(fù)波動不定。因此需要金融政策通過市場加強(qiáng)對其的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，保證穩(wěn)定與繁榮發(fā)展。根據(jù)國家的最新相關(guān)政策的出臺，也會逐步完善金融政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的引導(dǎo)機(jī)制，使金融政策在對房地產(chǎn)的調(diào)控中實(shí)現(xiàn)最優(yōu)效果。

5 宏觀調(diào)控的手段

對于國家就房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控，以下也做出了相應(yīng)的解讀。

（1）貨幣政策

在對房地產(chǎn)的調(diào)控中，便是減少對信貸的儲備金。大多數(shù)企業(yè)在抄房地產(chǎn)的過程中，從商業(yè)銀行中獲取大量的貸款，進(jìn)而將資金投入獲取利潤的同時再將房產(chǎn)抵押于銀行再次進(jìn)行貸款。這樣的信貸方式不僅僅加強(qiáng)了商業(yè)銀行的運(yùn)作風(fēng)險，也將會對國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行造成不利的影響。自2009年開始，央行下發(fā)文件，要求各商業(yè)銀行逐步降低貸款儲備金，維護(hù)經(jīng)濟(jì)的安全發(fā)展。

（2）利率政策

利率政策又是央行調(diào)整社會資本流通的手段。逐步提供貸款利率的同時也提高存款利率，這樣有利于商業(yè)銀行存款業(yè)務(wù)的增加，集聚社會的資本，從而在一定程度上減少社會資本流入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。約束和限制了房地產(chǎn)企業(yè)的籌資行為，也對整個房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，商品結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合整治與調(diào)結(jié)。

（3）匯率政策

在我國房地產(chǎn)市場火熱的同時，為了尋求更高的利益，外國資本也加速將資金匯隆投入我國。特別是對于一些跨國公司而言，利用企業(yè)的經(jīng)營與出口，資本的匯隆與外投，無疑對我國的經(jīng)濟(jì)安全也是一場沖擊。而央行便提高了外匯的利率，減少外匯的儲備，對房地產(chǎn)的影響也是巨大的。

6 宏觀調(diào)控對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

國家在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，也是對社會主義市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)整和完善。尤其是在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化越來越以發(fā)達(dá)國家為主導(dǎo)。而作為發(fā)展中國家的我們，面對此時的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，更加不應(yīng)忽視在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程中，對本國經(jīng)濟(jì)進(jìn)行合理調(diào)控。經(jīng)濟(jì)學(xué)中，一個消費(fèi)熱點(diǎn)的產(chǎn)生往往會帶動另一個消費(fèi)熱點(diǎn)的產(chǎn)生，而一個消費(fèi)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)型升級也將會帶動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

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作者簡介

林琳（1969-），女，漢族，廣東汕頭市人，大學(xué)本科學(xué)歷，目前高級工程師（工程經(jīng)濟(jì)），研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，金融研究。