論我國房地產金融的創新問題

李淑玲

摘 要：隨著我國近幾年經濟的快速發展，金融體系的逐步完善，房地產事業的金融也跟隨著大好的形勢逐漸地發展了起來。房地產金融的發展，對我國的經濟發展做出了杰出的貢獻，房地產金融保持了我國金融市場的穩定性，改善了房地產市場的現有運作狀況，促進了我國經濟穩定長久的發展，為創建繁榮的社會主義中國，發揮了表率性的作用。隨著房地產金融體系的逐步完善，人們對房地產金融逐漸重視起來，房地產金融的創新，成為了大眾關注的重點問題，同時也成為了近幾年最熱門的研究對象。只有完全了解房地產金融的基礎理論，掌握房地產金融的核心規律，才能更好地對房地產金融的創新提出有力的建議。

關鍵詞：房地產金融；金融市場；房地產；金融創新

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）19-0059-02

2008 年以來，金融動蕩已經逐步蔓延到世界各地的很多領域，對我國實體經濟產生一定的影響，其中包括我國的房地產行業，房地產市場持續低迷，進入了周期性調整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發展，我國住房金融領域創新不斷涌現。但是，相關的金融風險也在一定程度上累積，并日益受到關注。如何在金融危機的大環境下協調推進房地產行業的金融創新、風險防范與監管等問題已經成為當務之急。房地產金融創新是房地產金融業發展的必然要求，對促進房地產業發展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產金融創新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發展規律。但是，房地產金融創新也會產生風險，次貸危機的爆發生動而深刻地展示了房地產金融創新的現實風險，引起了金融界關于加強監管的反思。

一、房地產金融對我國的影響

自我國開始了對房地產市場的改革以來，房地產金融在有利的政策下快速地發展壯大，房地產金融的發展壯大，對我國的經濟穩定發展，起到了至關重要的作用。房地產金融的進步，已經成為了帶動中國經濟發展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產金融的發展所有事，很多專家學者針對這一環境下的房地產金融如何改進，做出了調查與研究。雖然房地產金融面臨著外部環境的干擾，但是房地產金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產金融沒有充分發揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創新房地產金融，成為了加強我國經濟繁榮，對抗外界經濟干擾的必須手段之一。

二、當今我國房地產金融遇到的危機

1.快速發展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產金融得到了飛速的發展。但隨著房地產金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發展后的后遺癥也逐漸地被人們發覺。我國的房地產金融比較其他發達國家而言，還是新興產業，基礎比較其他經營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產金融的進步，與世界經濟體系的接軌，我國房地產金融業的工作者，吸取了許多國外房地產金融業的成功經驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產金融業的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產金融業對大市場的精確判斷，給房地產金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產金融業又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產金融業在大幅度效仿發達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現的問題，這就是快速發展下所留下的巨大弊病。

2.房地產金融業的主觀創新意識低下。在大幅度地引進國外現有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產金融業應該結合我國實際情況及世界金融的整體環境，創新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創造穩定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產生，造成了市場的動蕩，給房地產金融帶來了不穩定的隱患。房地產金融的貪功冒進，沒有合理地創新出適合我國房地產金融業穩定發展新的金融依據，導致房地產金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優勢，創新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產金融業花時間來研究的主要課題。

3.關于監管力問題以及衍生的思考。房地產金融業缺乏良好的監督管理，大多數的監管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監管手段。房地產金融的有效發展，需要合理的監督與管理，現下的房地產金融機構，沒有整合出合理的監管方案，減少監管漏洞的產生，使得產生了許多的違規操作，對房地產金融的發展，造成了巨大的沖擊。房地產金融機構對房地產金融業監督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產金融發展的主要問題。很顯然，房地產供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹地稱為“房地產金融創新”。

三、有效改革房地產金融業現狀的創新提議

1.彌補房地產金融業體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經濟在整體環境下，也受到了影響。房地產金融業在大環境混亂的情況下，應該穩固自身的經濟運營體系來應對動蕩的金融環境。房地產業屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯合進行投資，參與房地產的建設，我國的房地產行業的從業組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯系投資者，導致組織內部難以管理，在實際操作中，出現了嚴重的管理事故，給房地產金融業帶來了嚴重的影響。在銀行房地產信貸管理方面 ，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移 ”策略，即銀行業適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產實業內部的管理統一有序，才能加強房地產事業的發展與進步。

2.加大對房地產金融風險的掌控力度。房地產金融業的風險可控性，是影響可持續穩定性發展壯大的先決條件之一。重視房地產金融業的風險控制，加強對房地產金融風險的探查能力，加強對房地產金融風險的控制能力，是當今房地產金融業最需要具備的基礎能力。房地產金融業的創新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業情報，加強對世界金融體系的研究與調查，是增強風險管理的有效手段?，F在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產金融業發展自身的重要條件。組建專業化的優秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數據，形成數據模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發，宏觀地分析大環境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經驗，并根據實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創新，改變被動的金融局面，減少風險的發生幾率，增加對風險的掌控。

3.加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業務，創新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業務是不明智的，負責任的態度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業化的全面管理。其次，要完善管理法規，加快新型金融組織的立法工作和相關業務管理規定的擬定，改變“先放養，后規范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業務指導。提示相關業務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業務。

4.做出針對性的科學創新。盲目的創新是房地產金融業最容易出現的問題，在全球經濟動蕩、我國經濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發展的今天，合理地分析全球金融環境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創新方案，才是確保我國房地產金融穩定發展的有效手段?？茖W嚴謹的管理與監督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監督具體方案，形成合理、統一的管理體系，做到高效率的管理與監督，全方位地提高對房地產金融的管理控制，完善管理中出現的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產金融業進行跟蹤式的調查與研究，保證任何一個步驟都不會出現細節上的錯誤與漏洞。從整體戰略上制定針對性的發展方向，讓細節上的處理方法，在戰略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經濟體系中，確立完善的創新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產金融業的不良局面，找出多條創新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創新的全面性與安全性，為我國房地產金融制定出合理的發展路線。

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[責任編輯 陳麗敏]