論我國房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新問題

李淑玲

摘 要：隨著我國近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融體系的逐步完善，房地產(chǎn)事業(yè)的金融也跟隨著大好的形勢逐漸地發(fā)展了起來。房地產(chǎn)金融的發(fā)展，對我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了杰出的貢獻，房地產(chǎn)金融保持了我國金融市場的穩(wěn)定性，改善了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)有運作狀況，促進了我國經(jīng)濟穩(wěn)定長久的發(fā)展，為創(chuàng)建繁榮的社會主義中國，發(fā)揮了表率性的作用。隨著房地產(chǎn)金融體系的逐步完善，人們對房地產(chǎn)金融逐漸重視起來，房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新，成為了大眾關(guān)注的重點問題，同時也成為了近幾年最熱門的研究對象。只有完全了解房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)理論，掌握房地產(chǎn)金融的核心規(guī)律，才能更好地對房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新提出有力的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融市場；房地產(chǎn)；金融創(chuàng)新

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）19-0059-02

2008 年以來，金融動蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域，對我國實體經(jīng)濟產(chǎn)生一定的影響，其中包括我國的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，進入了周期性調(diào)整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發(fā)展，我國住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關(guān)的金融風險也在一定程度上累積，并日益受到關(guān)注。如何在金融危機的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風險防范與監(jiān)管等問題已經(jīng)成為當務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會產(chǎn)生風險，次貸危機的爆發(fā)生動而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實風險，引起了金融界關(guān)于加強監(jiān)管的反思。

一、房地產(chǎn)金融對我國的影響

自我國開始了對房地產(chǎn)市場的改革以來，房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大，對我國的經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進步，已經(jīng)成為了帶動中國經(jīng)濟發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事，很多專家學者針對這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進，做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產(chǎn)金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產(chǎn)金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融，成為了加強我國經(jīng)濟繁榮，對抗外界經(jīng)濟干擾的必須手段之一。

二、當今我國房地產(chǎn)金融遇到的危機

1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達國家而言，還是新興產(chǎn)業(yè)，基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進步，與世界經(jīng)濟體系的接軌，我國房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu)，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關(guān)信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產(chǎn)金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來解決運營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。

2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進國外現(xiàn)有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現(xiàn)狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產(chǎn)生，造成了市場的動蕩，給房地產(chǎn)金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù)，導致房地產(chǎn)金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時間來研究的主要課題。

3.關(guān)于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數(shù)的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生，使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作，對房地產(chǎn)金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調(diào)控的融資方式可以不嚴謹?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。

三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議

1.彌補房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經(jīng)濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟運營體系來應(yīng)對動蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進行投資，參與房地產(chǎn)的建設(shè)，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應(yīng)的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導致組織內(nèi)部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴重的管理事故，給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了嚴重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面 ，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉(zhuǎn)移 ”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制，再通過資產(chǎn)證券化等方式把不同風險等級的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去，這樣能降低房地產(chǎn)市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務(wù)分配，采用合理的管理手段，讓房地產(chǎn)實業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展與進步。

2.加大對房地產(chǎn)金融風險的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風險控制，加強對房地產(chǎn)金融風險的探查能力，加強對房地產(chǎn)金融風險的控制能力，是當今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調(diào)查，是增強風險管理的有效手段。現(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應(yīng)的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關(guān)切實的直觀數(shù)據(jù)，形成數(shù)據(jù)模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應(yīng)的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經(jīng)驗，并根據(jù)實際情況做出相應(yīng)的變通與改善，進行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風險的發(fā)生幾率，增加對風險的掌控。

3.加強對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機構(gòu)和民間借貸機構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響：一方面，這些機構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構(gòu)的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業(yè)務(wù)，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的，負責任的態(tài)度是加強對這類機構(gòu)的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構(gòu)，如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應(yīng)該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務(wù)指導。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

4.做出針對性的科學創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經(jīng)濟動蕩、我國經(jīng)濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段。科學嚴謹?shù)墓芾砼c監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產(chǎn)金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結(jié)果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產(chǎn)金融業(yè)進行跟蹤式的調(diào)查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務(wù)。在我國多元化的經(jīng)濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。

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[責任編輯 陳麗敏]