試論不動產登記及房屋交易管理

武瑩

摘要：不動產登記隨著經濟社會人們的物質條件、法律意識的增長，現階段不動產登記數量的不斷增多，其中也出現很多在登記中要注意的事項。不動產的種類較多，這里主要針對房屋不動產登記展開研究，分析了解房屋登記與房屋交易管理之間的關系，研究發現房屋登記與房屋交易管理是權利人不同階段行使房屋權利進行的行為。隨著現階段，城市要求等級交易一體化的呼聲不斷加大，目前，行政管理部門對不動產等級管理投入更多的關注力，不但方便權利人，提高服務質量，而且還能夠保障登記資料的安全、可靠性。

關鍵詞：不動產登記；房屋登記；房屋交易管理；不動產

一、不動產登記中心的形式

從《不動產登記暫行條例》的出臺，全國展開不動產登記活動，不動產登記工作，房屋登記是內容，房屋的登記、交易活動中出現很多種形式，這些形式一般都是在登記中心中進行的，主要登記中心的成立有以下四種形式：第一，由政府辦成立，其中登記中心具有相對獨立性，脫離了住建與國土兩家的直管，主要是建立在房屋登記中心的基礎上。這種登記中心的建立形式比較齊全，基本包括房屋登記機構所有的登記、管理職能，這一模式需要較多的人力、物力，一般建設在經濟發達地區。第二，由國土局下設成立，主要是通過發證平臺，將登記信息傳輸到不動產登記中心，以完成整個發證過程。這個登記中心模式，比較適用于短時間的登記，其中軟件投入少，且業務相對簡單，經過長時間的發展，逐漸有過渡期發展到成熟期。第三，同樣是由國土局下設成立，但登記中心的主要職能涉及到其他登記機構成，整個登記工作比較復雜，難以在不動產登記中與其他部門的管理職能有效分離開來。第四，由國土局下設成立，登記職能中包括房屋登記、林權登記等，這些登記信息在轉移中，不但是信息進行轉移，還包括相對應的登記人員、資料。目前，我國不動產登記中心一般屬于這種形式，其中關于房屋登記以及房屋交易管理等界限不太清晰，工作職能、機制沒有有效進行剝離，在實際的登記工作中，要由各地區根據實際情況進行登記。

二、與登記關聯性強的交易管理事項

房屋登記、交易管理中，要重視登記過程，監督交易活動，注意了解房屋登記、交易管理的注意事項，提高登記、交易管理水平。其中要對商品房交易、存量放交易、個人住房、房屋租賃、房屋抵押以及房屋登記管理檔案等方面進行嚴格監控，按照相關法律規定進行管理。

（一）存量房轉讓與市場準入。

存量房主要是房屋性質不同，主要是因政策性獲得的房屋，在實際轉讓中，部分房屋會受到限制，例如以政策優惠獲得的優惠住房，與政府共有產權房等多種特殊形式的房屋，在轉讓、交易中要受到多種因素的限制，在房屋登記中，要登記上房屋的性質，在房屋交易、轉讓時，只有經過上市準入，才能夠對房屋進行交易。

（二）個人住房信息系統建設。

個人住房信息在應該登記在不動產登記中心，相關信息包括所有權信息、商品房銷售備案信息、存量房網簽信息，這些信息都要登記在冊。個人住房信息包括兩方面的內容，不但要進行房屋登記，還要進行房屋交易登記，要想對個人住房信息進行了解，就要對房屋登記、交易的相關信息進行了解，綜合兩方面的信息，才能確保得到準確的記錄。在整個信息的登記上，這些信息都登記在信息庫中，不動產登記信息不僅能夠對當代的經濟環境進行反映，還能夠對住房政策的具體實施進行反映。

（三）房屋租賃管理。

不動產登記中，僅僅針對房屋登記展開研究，從房屋租賃中可以看到在房屋登記與交易管理具有緊密關系。在房屋租賃上，首先要了解房屋的所有權信息，由所有人進行房屋租賃，在登記中心通過買賣申請轉移登記，房屋租賃主要根據《合同法》的要求規定承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋租賃中，由租賃人將所有的權利寫在書面同意書上，然后進行房屋轉移登記。

（四）房屋抵押。

房屋抵押屬于房屋交易范疇，主要是將房屋權利人提供的抵押權進行登記，促使相關抵押權具備司法效果。在抵押房屋的登記上，要明確抵押房屋的基本信息，確定抵押房屋沒有交易限制情況，例如房屋是否被查封，無法進行抵押；房屋是否被查封等，這些情況都會影響到房屋的抵押，在實際抵押中，只有了解基本的抵押情況，才能夠保障交易安全

三、房屋交易管理機構和不動產登記機構的設置.

要結合當地實際，充分利用現有資源，最大限度地方便群眾，減少兩個機構間的協調困難建議采用以下兩種模式：

（一）房屋交易不動產登記機構一體化

即一個機構負責房屋交易和不動產登記。黨政、人事管理直接隸屬市（縣）人民政府，房屋交易管理業務接受住建（房產管理）部門的指導監管，不動產登記業務接受國土部門的指導監管，按時完成住建（房產管理）和國土部門下達的各項任務。

（二）房屋交易和不動產登記機構分設者

房屋交易隸屬住建（房產管理）部門，不動產登記隸屬國土部門。兩個機構在一個辦事大廳，設立房屋交易不動產登記綜合服務窗口，做到“一站式”服務。即群眾一次性申請，兩個機構所需資料一次性收齊，一次錄入（掃描）信息共享，然后分別審核，資料內部轉遞（分揀、建檔），一次性收費，一次性發放不動產權證，房屋交易申請資料和不動產登記申請資料分別歸檔。

結束語：

隨著經濟的發展，各種經濟糾紛不斷，現代社會不動產登記會成為保護登記者經濟利益的關鍵手段。不動產登記主要是在不動產登記機構進行的，主要申請人為是權利人、利害關系人，具體行為是將有關申請人的不動產物權事項記載于不動產登記簿上，主要對不動產登記進行研究。不動產登記中，不能夠割裂登記與交易管理之間的關系，不動產登記、交易管理中，要做好登記管理工作，重視信息整合，保證登記、交易信息的安全，同時還要根據各地的實際情況，將不動產登記、交易管理等工作盡量簡化，提高工作效率，更好的為群眾服務，在不動產登記、交易管理中，還要重視信息系統的建設，建立完整的信息庫，能夠及時更新房屋登記、交易的相關信息，同時也加強信息檔案的管理，提高信息的安全，促使現代不動產登記工作順利開展。

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