試論不動(dòng)產(chǎn)登記及房屋交易管理

武瑩

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)人們的物質(zhì)條件、法律意識的增長，現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)量的不斷增多，其中也出現(xiàn)很多在登記中要注意的事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)的種類較多，這里主要針對房屋不動(dòng)產(chǎn)登記展開研究，分析了解房屋登記與房屋交易管理之間的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)房屋登記與房屋交易管理是權(quán)利人不同階段行使房屋權(quán)利進(jìn)行的行為。隨著現(xiàn)階段，城市要求等級交易一體化的呼聲不斷加大，目前，行政管理部門對不動(dòng)產(chǎn)等級管理投入更多的關(guān)注力，不但方便權(quán)利人，提高服務(wù)質(zhì)量，而且還能夠保障登記資料的安全、可靠性。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；房屋登記；房屋交易管理；不動(dòng)產(chǎn)

一、不動(dòng)產(chǎn)登記中心的形式

從《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，全國展開不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作，房屋登記是內(nèi)容，房屋的登記、交易活動(dòng)中出現(xiàn)很多種形式，這些形式一般都是在登記中心中進(jìn)行的，主要登記中心的成立有以下四種形式：第一，由政府辦成立，其中登記中心具有相對獨(dú)立性，脫離了住建與國土兩家的直管，主要是建立在房屋登記中心的基礎(chǔ)上。這種登記中心的建立形式比較齊全，基本包括房屋登記機(jī)構(gòu)所有的登記、管理職能，這一模式需要較多的人力、物力，一般建設(shè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。第二，由國土局下設(shè)成立，主要是通過發(fā)證平臺，將登記信息傳輸?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記中心，以完成整個(gè)發(fā)證過程。這個(gè)登記中心模式，比較適用于短時(shí)間的登記，其中軟件投入少，且業(yè)務(wù)相對簡單，經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展，逐漸有過渡期發(fā)展到成熟期。第三，同樣是由國土局下設(shè)成立，但登記中心的主要職能涉及到其他登記機(jī)構(gòu)成，整個(gè)登記工作比較復(fù)雜，難以在不動(dòng)產(chǎn)登記中與其他部門的管理職能有效分離開來。第四，由國土局下設(shè)成立，登記職能中包括房屋登記、林權(quán)登記等，這些登記信息在轉(zhuǎn)移中，不但是信息進(jìn)行轉(zhuǎn)移，還包括相對應(yīng)的登記人員、資料。目前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記中心一般屬于這種形式，其中關(guān)于房屋登記以及房屋交易管理等界限不太清晰，工作職能、機(jī)制沒有有效進(jìn)行剝離，在實(shí)際的登記工作中，要由各地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行登記。

二、與登記關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的交易管理事項(xiàng)

房屋登記、交易管理中，要重視登記過程，監(jiān)督交易活動(dòng)，注意了解房屋登記、交易管理的注意事項(xiàng)，提高登記、交易管理水平。其中要對商品房交易、存量放交易、個(gè)人住房、房屋租賃、房屋抵押以及房屋登記管理檔案等方面進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，按照相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行管理。

（一）存量房轉(zhuǎn)讓與市場準(zhǔn)入。

存量房主要是房屋性質(zhì)不同，主要是因政策性獲得的房屋，在實(shí)際轉(zhuǎn)讓中，部分房屋會(huì)受到限制，例如以政策優(yōu)惠獲得的優(yōu)惠住房，與政府共有產(chǎn)權(quán)房等多種特殊形式的房屋，在轉(zhuǎn)讓、交易中要受到多種因素的限制，在房屋登記中，要登記上房屋的性質(zhì)，在房屋交易、轉(zhuǎn)讓時(shí)，只有經(jīng)過上市準(zhǔn)入，才能夠?qū)Ψ课葸M(jìn)行交易。

（二）個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。

個(gè)人住房信息在應(yīng)該登記在不動(dòng)產(chǎn)登記中心，相關(guān)信息包括所有權(quán)信息、商品房銷售備案信息、存量房網(wǎng)簽信息，這些信息都要登記在冊。個(gè)人住房信息包括兩方面的內(nèi)容，不但要進(jìn)行房屋登記，還要進(jìn)行房屋交易登記，要想對個(gè)人住房信息進(jìn)行了解，就要對房屋登記、交易的相關(guān)信息進(jìn)行了解，綜合兩方面的信息，才能確保得到準(zhǔn)確的記錄。在整個(gè)信息的登記上，這些信息都登記在信息庫中，不動(dòng)產(chǎn)登記信息不僅能夠?qū)Ξ?dāng)代的經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行反映，還能夠?qū)ψ》空叩木唧w實(shí)施進(jìn)行反映。

（三）房屋租賃管理。

不動(dòng)產(chǎn)登記中，僅僅針對房屋登記展開研究，從房屋租賃中可以看到在房屋登記與交易管理具有緊密關(guān)系。在房屋租賃上，首先要了解房屋的所有權(quán)信息，由所有人進(jìn)行房屋租賃，在登記中心通過買賣申請轉(zhuǎn)移登記，房屋租賃主要根據(jù)《合同法》的要求規(guī)定承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋租賃中，由租賃人將所有的權(quán)利寫在書面同意書上，然后進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)移登記。

（四）房屋抵押。

房屋抵押屬于房屋交易范疇，主要是將房屋權(quán)利人提供的抵押權(quán)進(jìn)行登記，促使相關(guān)抵押權(quán)具備司法效果。在抵押房屋的登記上，要明確抵押房屋的基本信息，確定抵押房屋沒有交易限制情況，例如房屋是否被查封，無法進(jìn)行抵押；房屋是否被查封等，這些情況都會(huì)影響到房屋的抵押，在實(shí)際抵押中，只有了解基本的抵押情況，才能夠保障交易安全

三、房屋交易管理機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置.

要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，充分利用現(xiàn)有資源，最大限度地方便群眾，減少兩個(gè)機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)困難建議采用以下兩種模式：

（一）房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)一體化

即一個(gè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記。黨政、人事管理直接隸屬市（縣）人民政府，房屋交易管理業(yè)務(wù)接受住建（房產(chǎn)管理）部門的指導(dǎo)監(jiān)管，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)接受國土部門的指導(dǎo)監(jiān)管，按時(shí)完成住建（房產(chǎn)管理）和國土部門下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。

（二）房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分設(shè)者

房屋交易隸屬住建（房產(chǎn)管理）部門，不動(dòng)產(chǎn)登記隸屬國土部門。兩個(gè)機(jī)構(gòu)在一個(gè)辦事大廳，設(shè)立房屋交易不動(dòng)產(chǎn)登記綜合服務(wù)窗口，做到“一站式”服務(wù)。即群眾一次性申請，兩個(gè)機(jī)構(gòu)所需資料一次性收齊，一次錄入（掃描）信息共享，然后分別審核，資料內(nèi)部轉(zhuǎn)遞（分揀、建檔），一次性收費(fèi)，一次性發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，房屋交易申請資料和不動(dòng)產(chǎn)登記申請資料分別歸檔。

結(jié)束語：

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種經(jīng)濟(jì)糾紛不斷，現(xiàn)代社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)成為保護(hù)登記者經(jīng)濟(jì)利益的關(guān)鍵手段。不動(dòng)產(chǎn)登記主要是在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，主要申請人為是權(quán)利人、利害關(guān)系人，具體行為是將有關(guān)申請人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上，主要對不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行研究。不動(dòng)產(chǎn)登記中，不能夠割裂登記與交易管理之間的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)登記、交易管理中，要做好登記管理工作，重視信息整合，保證登記、交易信息的安全，同時(shí)還要根據(jù)各地的實(shí)際情況，將不動(dòng)產(chǎn)登記、交易管理等工作盡量簡化，提高工作效率，更好的為群眾服務(wù)，在不動(dòng)產(chǎn)登記、交易管理中，還要重視信息系統(tǒng)的建設(shè)，建立完整的信息庫，能夠及時(shí)更新房屋登記、交易的相關(guān)信息，同時(shí)也加強(qiáng)信息檔案的管理，提高信息的安全，促使現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利開展。

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