房地產(chǎn)價格的影響因素探析

張理想

摘要：自2002年開始，我國房地產(chǎn)價格一路飆升，到目前為止全國房地產(chǎn)平均價格翻了不止一倍。如果任由房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，將會對國民經(jīng)濟(jì)造成許多潛在危害。盡管我國政府為抑制房地產(chǎn)價格上漲，制定了一系列政策措施，但實際效果并不如人意。政府針對房地產(chǎn)價格制定的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該基于對房地產(chǎn)價格影響因素的深入考慮，這樣才更有針對性和實效性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；影響因素；房價波動

中圖分類號：F23文獻(xiàn)標(biāo)識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.23.043

1前言

在我國國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)已經(jīng)占據(jù)了支柱產(chǎn)業(yè)的地位，房價波動與我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)價格的影響因素不僅是房地產(chǎn)商關(guān)注的重點問題，也是關(guān)乎我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要課題。國外發(fā)達(dá)國家對房地產(chǎn)價格影響因素的研究起步較早，目前已經(jīng)形成相對比較成熟的理論體系，而我國在這方面的研究明顯滯后。因此，有必要繼續(xù)加強對這一課題的研究，為有關(guān)部門調(diào)整房地產(chǎn)政策提供有益的理論指導(dǎo)。

2房地產(chǎn)價格的形成

與一般的商品不同，房地產(chǎn)價格的形成基礎(chǔ)不是房屋自身的價值，而是由房地產(chǎn)商品價值和城市地租共同決定的。房地產(chǎn)商品價值又包含兩個部分：一是房屋本身的價值；二是城市土地資產(chǎn)價值。也就是說房地產(chǎn)價格是由城市地價和不含地價因素的房價共同決定的。這兩個因素是構(gòu)成房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)因素。另外，供需關(guān)系也會在一定程度上影響房地產(chǎn)價格。由于房地產(chǎn)供需情況受政治、社會、經(jīng)濟(jì)等各方面因素影響，所以實際的房地產(chǎn)價格總是圍繞著基礎(chǔ)價格上下波動。

3房地產(chǎn)價格的影響因素

房地產(chǎn)價格影響因素眾多，大致包括經(jīng)濟(jì)、政治、社會、人口幾個方面。以下內(nèi)容從這幾個方面詳細(xì)分析了基礎(chǔ)房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價格波動的影響因素。

3.1經(jīng)濟(jì)因素

房地產(chǎn)作為一種商品，其價格不可避免地受到各種經(jīng)濟(jì)因素的影響。比如，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價水平、投資水平以及消費水平等。從理論上講，投資的增加必然會導(dǎo)致商品房供給增加，從而引發(fā)房地產(chǎn)價格的下降。反過來，投資的減少則會導(dǎo)致商品房供給減少，甚至供給不足，從而使房地產(chǎn)價格“哄抬”上去。但是，由于房地產(chǎn)特殊的商品屬性，其價格與投資水平并不呈正相關(guān)關(guān)系。從現(xiàn)實情況來看，高房價刺激了房地產(chǎn)投資的增加，社會對房地產(chǎn)市場極為看好，這就給房地產(chǎn)商繼續(xù)提高房價提供了可能。

金融狀況對房地產(chǎn)價格的影響也是不可忽視的。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯期，需求不足、商品過剩是一種必然現(xiàn)象。這一現(xiàn)象反映在房地產(chǎn)市場上，即是商品房大量積壓，房地產(chǎn)價格急劇下跌。20世紀(jì)80年代，日本的房價泡沫現(xiàn)象就是最好的說明。反過來，當(dāng)市場景氣、投資活躍，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時，商品房需求量會急劇增加，導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價格也隨之上升。

居民收入對房地產(chǎn)價格也有一定的影響。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高速期，居民收入增加，潛在的商品房購買力也隨之增加，從而影響整個房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，最終引起房地產(chǎn)價格上漲。

3.2政治因素

我國從宏觀層面制定的各項土地、房屋、稅收制度對房地產(chǎn)價格起到的影響是十分大的。土地制度是影響房地產(chǎn)價格最根本性的因素。在傳統(tǒng)體制下，我國根本就沒有地價、地租這一說，因為當(dāng)時的城鎮(zhèn)用地采用的是無償行政劃撥的制度，行政住房也都是實行福利分配，而且國家從法律制度層面對土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國取消了傳統(tǒng)的土地制度，房地產(chǎn)市場的透明度逐漸增加。在房地產(chǎn)價格不斷上漲的背景下，土地需求也呈無限擴(kuò)大的態(tài)勢。為了緩解土地資源緊缺的狀況，我國政府制定了一系列政策措施對“流拍”、“閑置”的土地逐步收回。但相對于節(jié)節(jié)攀升的房地產(chǎn)價格，這部分“流拍”、“閑置”的土地?zé)o異于杯水車薪，并不能從根本上解決土地資源短缺的問題。

房地產(chǎn)制度對房地產(chǎn)價格的影響尤為明顯。隨著住房制度的推行，我國房地產(chǎn)價格逐漸顯現(xiàn)出來。而在傳統(tǒng)體制下，我國房地產(chǎn)價格一直處于低落的狀態(tài)。值得一提的是，部分地方、部分企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的住房分配制度，不同之處在于借集資建房、合作建房的名目進(jìn)行變相的實物分房。實踐證明，這種變相的住房分配制度可以在一定程度上抵制房價過高的現(xiàn)象。

另外，宏觀的金融政策是控制房地產(chǎn)價格的“無形的手”。政府可以通過稅收、貸款等政策手段間接地調(diào)控房地產(chǎn)價格，使房地產(chǎn)價格保持在可控的局面內(nèi)。2008年，我國政府為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，降低了房地產(chǎn)市場的貸款利率，以期通過刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，帶動我國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。不得不承認(rèn)，國家制定相關(guān)的金融政策初衷是好的，但由于房地產(chǎn)市場環(huán)境的復(fù)雜性、特殊性，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)價格一路上漲。

3.3社會因素

政治安定、社會治安等社會因素也會作用于房地產(chǎn)價格。但是，社會因素對房地產(chǎn)價格的影響是滲透性的，不如經(jīng)濟(jì)因素直接。具體而言，這些因素的變化會影響房地產(chǎn)商的投資信心和消費者的購買心理，進(jìn)而改變到整個房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，最終對房價產(chǎn)生的影響。在日常生活中不難看到這樣的現(xiàn)象，某地區(qū)新建了一座大型醫(yī)院、學(xué)校、開放式公園或者是地鐵，那這個地塊周圍的房價也會悄然上漲。歸根結(jié)底，這是人們對周圍房價預(yù)期心理產(chǎn)生的效果。一般而言，人們對大型設(shè)施周圍的房地產(chǎn)很容易產(chǎn)生一種良好心理預(yù)期，從而刺激房地產(chǎn)價格的增長。

3.4人口因素

房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量之間有著緊密的關(guān)系。通常情況下，房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量之間呈正相關(guān)關(guān)系。隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，城市中的人口越來越多，這些外來人口或流動人口都有購房或租房的需求，因而房地產(chǎn)的需求必然增加，與之相對應(yīng)的房地產(chǎn)價格也隨之增長。反過來，如果人口減少，對商品房的需求也必然減少，房地產(chǎn)價格則隨之下降。

4調(diào)控房地產(chǎn)價格的政策建議

客觀地講，我國房地產(chǎn)價格一直居高不下與政府宏觀政策制定上的失誤有很大的關(guān)系。國家的金融、財政、貨幣等政策的引導(dǎo)，導(dǎo)致社會資金分配嚴(yán)重畸形，較多地流向了房地產(chǎn)市場。國家扶持房地產(chǎn)事業(yè)，以帶動國民經(jīng)濟(jì)的增長，初衷是好的。但是，國家并沒有制定完善的配套政策措施，對整個房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。某些地方政府作為房價上漲的實際受益者，對國家調(diào)控房地產(chǎn)價格的相關(guān)政策部署置之不理，在履行職能的過程中也沒有把握好經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)價格的平衡點，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)價格失控，甚至引發(fā)了嚴(yán)重的社會問題。因此，建議政府采用必要的政策措施，平衡房地產(chǎn)市場價格的波動。endprint

4.1構(gòu)建房地產(chǎn)價格波動測度體系

通過構(gòu)建房地產(chǎn)價格波動測度體系可以對整個房地產(chǎn)市場價格的變動情況進(jìn)行實時監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)不良傾向，并采取措施有效應(yīng)對，把房地產(chǎn)價格保持在可控的范圍內(nèi)。具體而言，房地產(chǎn)價格測度指標(biāo)主要包含總量類、生產(chǎn)類、銷售類、收入類、金融類等幾個方面，相關(guān)管理部門可以實時監(jiān)控幾個指標(biāo)的波動，并以此為依據(jù)制定相應(yīng)的事前、事中、事后預(yù)警監(jiān)管和應(yīng)對措施。

4.2充分發(fā)揮銀行信貸對調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用

政府應(yīng)該引導(dǎo)銀行建立較為完善的信貸政策體系，通過銀行信貸，調(diào)控房地產(chǎn)價格，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。尤其當(dāng)房地產(chǎn)價格不斷上漲時，可以提高房地產(chǎn)信貸條件，防止更多的信貸資金被房地產(chǎn)投資商濫用。

4.3借鑒國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的經(jīng)驗

相比于國外發(fā)達(dá)國家政府對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀調(diào)控力度，我國相關(guān)管理部門的管理理念和方法明顯滯后。因此，應(yīng)吸收和借鑒國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的成功經(jīng)驗，強化我國房地產(chǎn)調(diào)控政策實施效果。其一，規(guī)范房地產(chǎn)秩序，嚴(yán)厲打擊囤積房產(chǎn)、哄抬房價等惡性行為。其二，制定相關(guān)管理政策，杜絕房地產(chǎn)市場的各種投機行為。其三，加強對房地產(chǎn)市場土地供給調(diào)控力度，最大限度減緩?fù)恋刭Y源短缺的壓力。

5結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)價格的影響因素是多方面的，涉及不同的利益主體。這就需要不同的利益主體齊心協(xié)力、共同努力，才能有效控制房地產(chǎn)價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。但是從現(xiàn)實情況來看，這是很難實現(xiàn)的。面對房地產(chǎn)價格一路上漲的形勢，政府要認(rèn)清房地產(chǎn)價格失控的巨大危害，盡快制定和完善相關(guān)的政策措施，并認(rèn)真貫徹落實。這不僅是促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的必由之路，也是避免整個國家經(jīng)濟(jì)衰退的必要措施。

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