南昌市商品房平均價格影響因素的回歸分析

楊書波+楊之辰

[摘 要]文章從供給和需求兩方面來對影響商品房平均銷售價格的因素進行選取，利用南昌市2002—2015年的社會經濟統計數據，采用統計分析方法，建立多元回歸模型對南昌市商品房平均銷售價格進行實證分析，得知對商品房平均銷售價格影響顯著的是地區生產總值、居民可支配收入、房地產開發投資。

[關鍵詞]平均銷售價格；影響因素；商品房；南昌市

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.24.223

1 引 言

隨著我國國民經濟的快速發展，房地產市場也高歌猛進，特別是近幾年來，我國一、二線城市的房價上漲幅度和最終成交價讓人驚訝，而房價的快速上漲，使得房價與居民的實際購買能力之間出現明顯的差距。南昌市作為我國中部地區的重要省會城市，房地產的發展也成為南昌拉動經濟增長的主要因素。近些年，南昌的商品房價格持續上升，由2002年的1688元/平方米上漲到2015年的7126元/平方米，商品房價格漲幅達322%，增長近4倍。近些年，南昌市也出臺了一系列商品房限購政策，來維護房地產市場穩定有序和確保商品房量價平穩。本文搜集了2002—2015年南昌市房地產的相關數據，采用計量分析的方法對影響南昌市房地產價格的因素進行了實證分析，希望找出影響南昌市商品房的價格的影響因子，為政府機關制定政策提供一些參考性意見。

2 研究內容和方法

在經濟學中，研究一個變量的變化受多個因素的影響時，可以建立模型進行分析，通過整理收集南昌市相關經濟數據，運用EViews、SPSS等統計軟件對數據進行回歸分析，并對相關因素進行評價。根據國內外學者研究，影響商品房平均銷售價格的影響因素包括以下幾種因素：經濟因素、社會因素、政策因素以及自然因素。本文將各影響因素整理歸納為需求因素和供給因素，為了避免變量之間的相關性，從供需因素中各選取具有代表性的因素，即地區生產總值、居民可支配收入、居民消費價格指數、竣工房屋價值、房地產投資額、土地購置費和商品房竣工面積作為影響變量進行研究。

3 模型的建立與數據分析

3.1 模型的建立

本文以南昌市商品房平均銷售價格作為被解釋變量 Y，以城鎮居民人均可支配收入X1、商品房竣工面積X2、地區生產總值X3、房地產開發投資X4、土地購置費用X5、竣工房屋造價X6以及居民消費價格指數X7這幾個變量作為解釋變量，來建立商品房平均銷售價格模型。其中Y單位為元/平方米，X1單位為元，X2單位為萬平方米，X3、X4、X5、 X6單位為億元，X7單位為%。設定模型如下：

其中，a為常數項，βi（i=1，2，…，7）為回歸參數，ui為剩余殘差

3.2 數據的收集與處理

本文數據從2002—2015年統計年鑒中整理得來，詳細說明以上各對應指標。（來源：《中國統計年鑒》《江西省統計年鑒》《江西省國民經濟和社會發展統計公報》）。選取了七個影響因素對南昌市商品房平均銷售價格進行統計分析，收集2002—2015年南昌市商品房平均銷售價格及影響因素，共14個樣本。

3.3 模型的檢驗

（1）擬合優度檢驗

從表1中可以看出，相關系數R 為 0.999，決定系數 R方為0.997，調整 R方為0.995，接近于1，說明擬合優度很好。

（2）方差顯著性檢驗

方差分析結果如表2所示。F值為341.502，Sig值為0.000，顯然小于0.05，說明因變量分別與自變量存在真實的線性關系，線性回歸方程顯著。

3.4 多重共線性診斷

3.4.1 模型診斷

一般情況下，當回歸方程的解釋變量之間存在著較強的線性關系，回歸方程的檢驗高度顯著時，有些與因變量y 的簡單相關系數絕對值很高的自變量，其回歸方程系數不能通過顯著性檢驗，當VIFj≥10時，就說明自變量Xj與其余自變量之間存在多重共線性。利用SPSS軟件進行多元回歸多重共線性問題檢驗，采用Enter方法作回歸，從輸出的結果中可以看出，X1、X3、X4的方差擴大因子很大，分別VIF1=493.271，VIF3=396.745，VIF4=44.502，遠遠超過10，說明簡單采用Enter法強制輸入三個變量的回歸方程存在嚴重的多重共線性。

3.4.2 多重共線性問題解決與模型修正

采用SPSS軟件對數據進行處理，得到逐步回歸法輸出結果，并運用逐步回歸統計來對模型進行修正，取顯著性水平aenter=0.05，aremoval=0.1.輸出結果如表3所示。顯示變量的引入或剔除的過程，最終建立最優子集模型為：y∧=3782.247+5.068X3+0.703X1+11.404X4。復相關系數R=0.998，判定系數R2=0.996，調整的R2=0.995。

4 結論與建議

從上述的分析中可以看出，影響南昌市商品房平均銷售價格的主要影響因素為地區生產總值和居民可支配收入以及房地產開發投資，地區生產總值與房價呈正相關，隨著收入增加使得居民購買能力增強，導致南昌市房價近幾年來一直呈上升態勢。從回歸系數可以看出，需求因素對房價的影響程度大于供給因素，經濟發展水平影響居民消費，然而，線性回歸模型中也存在著樣本不足等問題，其他被模型排除的影響因素并不能說明沒有影響南昌市商品房價格的可能。在這種形勢下，要想穩定房價，就要積極采取措施，擴大房地產市場的有效供給。政府應該合理引導自身的利益導向，在保障調控政策與中央一致的情況下，發揮自身優勢，調整土地供給，加快閑置土地開發，同時，商品房市場的投資者（商品房開發投資者和以投資為目的的商品房購買者）在商品房價格上漲的行情中，必須有一個理性的心態，商品房市場的投資者必須以波動的眼光看待商品房市場的發展，避免非理性行為，減少投資活動的盲目性，分散投資。

參考文獻：

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