淺談房地產成本的核算與控制措施

崔亞娟

摘 要：近年來我國建筑行業不斷的發展，同時帶動了房地產行業的發展，隨著我國房地產開發政策以及規章制度的不斷完善，房地產行業的發展進入到了理性化以及規范化時代，在這樣的情況下，如何做好房地產成本的核算與控制，對房地產的發展影響重大。本文分析了目前房地產成本核算與控制的現狀，并就此提出了一些應對措施。

關鍵詞：房地產開發；成本核算；成本控制；問題；措施

近幾年來我國逐漸走向國際化，在與世界發達國家接軌的同時，我國國內很多房地產企業也面臨著巨大的沖擊和激烈的競爭。房地產市場運作不規范，同時也暴露了一系列問題，房地產企業的利潤遠遠不如以前。如今想在市場競爭下脫穎而出，就必須找出問題、分析問題、解決問題，穩定的發展。

一、房地產行業成本核算的簡單介紹

（一）房地產開發成本的組成

房地產開發成本構成的主要內容是土地費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施、配套設施、直接和間接費用，其中土地費用和建安工程費用占總成本的80%，因此可以說，土地費用和建安工程費的高低是決定一個房地產開發項目經濟合理性的主要因素。與其他行業相比，房地產項目具有一些特有的特點，加之銀行信貸的額度限制，使得很多房地產企業都是通過多渠道融資才獲得項目投資的資金，這就意味著房地產項目要支付高額的融資成本，所以還包括籌資成本和管理費用。此外，還有一些其他支付費用：包括勘察設計費、政策及事業性收費、工程咨詢、銷售費用、稅費等。

（二）房地產行業成本核算的主要內容

房地產行業成本核算是對房地產開發項目成本的發生、歸集、分配和結轉過程，房地產開發項目成本包括土地取得成本、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用、管理費用、銷售費用、財務費用等內容。

（三）房地產行業成本核算的特點

我國的房地產成本核算不僅具有一般成本核算的共同之處，還有自己的特點。第一房地產開發周期長、投入資金量大、投資回收期較長；第二房地產企業涉及到的部門很多，收費款項復雜；第三法律法規地方差異較大，并且專業法規較多；第四各種稅務風險較高。

二、房地產成本核算與控制存在的問題

（一）開發階段中的問題

第一，房地產項目的核算對象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產開發與其他行業有所不同，由于建筑規模、建筑結構、建筑用途的不同，可能導致不同的建設項目就有不同的形態，多種多樣，這就導致成本分配以及分攤的方法也缺乏固定的標準。例如：土地開發成本以及配套設施方面的建設成本屬于間接費用，需要根據成本會計方法做好歸集以及分配。第二，工程完成度難以估計，從而沒辦法實時的獲取成本核算的依據，導致成本核算與實際總預算之間存在差異，容易導致房地產企業成本核算時沒有準確的依據。第三，預算機制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產開發的項目往往周期比較長，但是，市場價格變動速度快，所以，當市場價格變動后，對于總成本的影響比較大。

（二）銷售階段問題

對于房地產開發，其資金回收期主要在銷售階段，雖然房地產在預售階段會收到部分款項，但是在后期階段的資金回收無法估計，所以無法確認收入。此外，稅收政策對于銷售階段的成本核算也有影響。部分地區要求房地產企業在預收款環節就要繳納一定稅款，例如營業稅以及城建稅等，甚至一些地區要求房地產企業根據預售款項的比例來預征所得稅以及土地增值稅，等到項目清算的時候多退少補。因此，根據收入配比的原則，預售款沒有確認收入，同時繳納稅款難以同收入配比，無法及時反映房地產企業的經營成果。

三、應對房地產成本核算與控制存在問題的對策

針對我國房地產行業的發展，結合上述問題，本文提出了以下對策。

（一）開發階段

針對在房地產開發階段的問題，首先，可以對房地產項目成本構成進行分類，并設置專門的表格，形成統一管理標準，規范成本收集和分攤，有利于建立業務接口，在業務部門之間形成有效的溝通體系；其次，規范操作流程。對于房地產開發過程中一些操作流程進行分離，對房地產項目開發過程中的招標、投標、完工程度、工程監理、工程預算、工程結算、單據傳遞等規范操作流程。良好的預算制度是房地產成本核算和控制的保障，所以建議房地產企業結合自身的實際情況建立健全預算制度、成本控制制度、激勵制度，同時還要不斷完善考核方式，以確保各項制度的有效落實。

（二）銷售階段

第一，建立健全成本結算制度，及時做好項目結算工作。成本結算是房地產項目成本確認的依據，房地產項目在銷售階段，工程開發已接近尾聲，企業應及時取得工程結算是成本核算的保證，及時反映企業經營成果。第二，制定多形式的獎勵制度，提高銷售人員的工作積極性，促進資金回收。第三，在房產項目銷售階段及時跟進相關資料，做好成本預算工作，報給有關部門進行審批，完善稅務資料，及時與稅務相關部門進行溝通，降低企業的經營風險。

四、結語

房地產成本核算是房地產成本控制的基礎，為一些決策提供了重要依據，加強房地產成本核算應該受到房地產公司的高度重視。當前，房地產成本開發存在的主要問題是：在開發階段，由于房地產周期長，很難全面的估計成本問題；在銷售階段，資金沒有完全的回收，不能很好的反映房地產企業的經營成果。綜上所述，房地產開發企業應充分重視上述問題，加強自身管理，使房地產行業能夠長久的發展。

參考文獻：

[1]張忠雄.房地產項目的成本核算和成本控制措施[J].江西建材，2017，

05：239-240.endprint