新常態下房地產開發與管理專業人才培養模式研究

文/劉旦

新常態下房地產開發與管理專業人才培養模式研究

文/劉旦

歐美發達國家房地產行業產生較早，其專業高等教育發展較為成熟，研究成果相對也比較豐富。總體上，歐美房地產專業教學的各個方面都受到社會、政府、高校極大的重視，被認為是非常重要的專業。在國內，高校房地產專業教學經過近二十年的發展，也有了一定的基礎，但總體而言，文獻大多比較陳舊，多為2011年以前的成果，已有文獻也多數建立在工程管理專業平臺或者財經類平臺上，獨立的房地產專業的教學改革的研究仍有所欠缺，研究領域相對較窄，全面、系統研究房地產行業的文獻較少。本文擬結合新形勢下房地產專業人才需求的發展趨勢，運用協同創新理論探究房地產開發與管理專業人才培養模式的構建。

一、新常態下房地產開發與管理專業人才培養面臨的外部環境

當前，關于中國經濟處在新常態的判斷已上升為國家戰略，在新常態下，房地產行業發展的外部環境發生了巨大改變，這將導致房地產行業和房地產企業的發展出現許多新的趨勢和面臨新的戰略選擇。面對新形勢，我國高等學校房地產開發與管理專業人才培養也應適應行業的發展，關注企業需求，調整培養模式。

（一）房地產步入寡頭市場，房企集中度越來越高

2016-2017年上半年，在利好政策的帶動下，標桿房地產企業業績大幅上漲。從表1可以看出，2017年房地產企業超級陣營（7家）平均銷售額增長39.26%，達到1848億元，為銷售額同比增長率最高的陣營。第一陣營（7家）平均銷售額達651億元。第二陣營（30家）平均銷售額332億。陣營內部差距拉大，寡頭效應初顯。在區域戰略方面，標桿房地產企業緊隨市場發展動向和國家戰略進行市場布局，聚焦一、二線城市和國家戰略經濟帶，因城施策，靈活調整產品結構，如深耕三、四線城市的碧桂園，于2015年開始推進“鞏固三四線，擁抱一二線”的城市戰略布局。房地產企業格局的變化必將影響房地產企業的戰略選擇，進而對高校房地產專業人才培養提出新的要求。

表1 2017上半年50億房企銷售業績格局

（二）房地產產品對象面擴大，由傳統的住宅開發走向綜合開發

萬科持續成功的秘訣之一是戰略上堅持做減法，但隨著行業進入新常態，轉型成為行業發展的關鍵詞。白銀時代，部分標桿房企依托互聯網、大數據等新技術手段，以房地產主業為核心，一方面積極沿產業鏈縱向擴大服務范疇，如長租公寓、物業等，另一方面橫向跨界，積極拓展金融、教育、健康等業務領域，實現業務多元化發展。房地產行業發展的新變化要求高校人才培養從過去專注于住宅開發的培養模式向復合型人才培養模式轉型，尤其是課程設置，要從過去單一專注于工程課、財經課向交叉型課程設置轉型。

（三）房地產管理內容維度提升，由傳統的扁平體系走向跨界融合

隨著房地產行業利潤率逐漸趨向一般利潤率，眾多一線房地產開發企業紛紛調整組織結構，房地產企業開始從大平臺、大組織向大平臺、小組織轉型，這將導致未來房地產企業人才需求波動性逐漸平緩。一方面，房地產企業尤其是住宅地產企業人才需求高峰期已經過去；另一方面，對人才的需求已從過去的“高大上”向“小而美”轉型。這種變化要求高校的人才培養要凝煉自己的特色，要從過去的強調廣度培養，向廣度、深度、高度相結合的培養模式轉型。

（四）房地產企業競爭重心由后端轉為前端，注重多元融資路徑的構建

2015年底，中央經濟工作會議首次公開提出“促進房地產業兼并重組，提高產業集中度”，意圖創造良性的行業整合環境。據不完全統計，2016年前十月A股上市房企披露重大重組事件合計20宗，交易金額高達1639億元，遠高于2015年。同時，2016年以來，房企融資環境持續寬松，使企業境內融資意愿不斷加強。標桿房企不斷創新融資渠道，拓展多元融資路徑，如：加大基金合作融資力度，破解拿地期間資金壓力；利用PPP模式參與公共建設領域，將以棚戶區改造、舊城改造為主的保障性安居工程作為切入點，以政府為擔保進行融資；探索資產證券化創新，基于商業物業運營完善資金來源；通過商業物業租賃收入、物業費、購房尾款等基礎資產進行證券化交易。這種變化要求高校的人才培養要強化學生在投資、融資以及財務方面的能力。

二、現有專業培養模式不能適應行業對人才知識與能力的需求：以江西財經大學為例

江西財經大學房地產開發與管理專業是江西省最早招生的房地產專業，在房地產經營管理相關學科辦學方面積累了較為豐富的經驗，形成了一定的辦學特色，畢業生很受用人單位的歡迎，但也存在不少問題。

（一）靜態的課程體系與動態的行業轉型之間存在矛盾

盡管江西財經大學教務處要求人才培養方案每兩年調整一次，但囿于人才引進力度較小等原因，課程體系調整力度較小，課程體系相對固化，無法適應行業的快速發展與變化，行業的發展遠遠領先于教學內容。因此，學生在入學時所實施的培養計劃與其畢業后所面臨的行業需求存在較大的差距，導致畢業生的知識能力與現階段國家戰略、行業需求不匹配，職業勝任能力有限。

（二）寬口徑的培養模式與企業精準化的人才需求存在矛盾

江西財經大學房地產開發與管理專業目前實行的是大類培養模式，大一大二年級課程與同年級工程管理專業核心課程全部相同。同時，在學校“寬口徑、厚基礎”的教育理念下，通識課程超過學生總學分的1/3，導致專業課程模塊缺乏系統性。以房地產分析模塊為例，掌握房地產市場分析理論和方法是房地產開發與管理專業畢業生必須具備的核心能力，表2是一個合格的房地產分析師人才培養要求，對照培養計劃，不難發現兩者間的差距。

表2 房地產分析師人才培養要求

（三）教師個人知識結構的單一性與專業教學內容的多元性存在矛盾

房地產專業人才培養的復合性顯著,要將經濟學、管理學和土木工程三大學科有機結合：既要掌握經濟學、管理學基本理論,又要具備土木工程技術基本知識；既要懂得房地產經營管理所涉及的裝備與技術,又要熟悉房地產政策法規和軟環境知識。江西財經大學房地產系教師大多為經濟學博士背景，對房地產經濟有精深研究，但對其他學科、專業的知識則少有涉及。因此，在一些課程尤其是實踐環節課程的教學過程中，通常都會力不從心。

三、基于協同理論的房地產開發與管理專業人才培養模式構建路徑

1971年德國物理學家哈肯最早提出了協同理論概念，協同的主要特征是將系統和環境協同起來，在重視系統自身資源優勢的同時，還注重系統與環境變化的關系，通過研究非平衡態的開放系統在與外界進行物質或能量交換時如何通過內部協同作用自發地出現在時間、空間和功能上的有序結構，來揭示開放系統由無序到有序的演化規律。根據協同理論，2016年江西財經大學房地產開發與管理專業人才培養模式的構建包括三個層次：課程體系、實踐訓練和綜合素質訓練。這三個模塊交織在大學人才培養的全過程，具體如下圖所示。

圖1 房地產開發與管理專業人才培養模式構建邏輯圖

（一）優化課程體系，建立核心課程的“協同教學”模式

首先，建立X課程體系。在充分吸收既往人才培養方案中主干課程的基礎上，結合教育部頒布的《普通高等學校本科專業目錄和專業介紹（2012年）》中規定的“核心課程”和教育部相關專業類教學指導委員會的推薦課程，進一步論證確立本專業“3+7+X”學科基礎課程和專業核心課程。其中X課程旨在適應行業變化，培養學生適應行業新領域需求的能力，實現課程體系與行業發展的動態搭接。其次，基于學院師資實際，考慮專業背景及教師專長，選用不同程度的協同教學模式。如在“不動產融資模式”的教學環節中，由主講教師系統講授基礎知識，同時采取專題模式，邀請業界精英從不同角度向學生傳授相關專業知識，實現知識體系的有效協同。

（二）提升人才培養的國際化水平，強化綜合能力的系統培養

一是搭建國際學習交流平臺，加強與國外高水平大學合作辦學。一方面利用學校、學院與海外眾多高校建立戰略合作協議的資源優勢，加強專業教師和學生與國外高校以及專業協會、學會之間的學術交流，拓展學生的國際化視野與國際化專業競爭能力。另一方面，充分利用現有老師大多具有1年以上出國經歷的有利條件，在人才培養方案中增加雙語課程的比例。二是改革公共外語教學，突出聽說能力培養，加強專業外語訓練。三是每年設置2-3門專業核心課程，聘請國外教師進行全英文授課（每次≥16課時）。

（三）豐富課外教學內容，實現知識體系和能力的協同

一是根據課程設置和人才培養的要求，集中安排一些相對靈活的教學活動，進行特色化培養，如國內外名師講座、國內外學術交流、大學生學科競賽集訓、開放性（綜合性、設計性）實驗、認識實習、專業實習、課程實習（設計）、校內模擬實習、社會調查與社會實踐、畢業論文寫作指導和企業實習實訓等。二是突破界限、科教融合，實現培養機制創新。具體做法是基于教師的科研項目和咨詢項目，結合相關課程建立與實踐的有機關聯，利用“科、教、思”培養機制，激發學生原始“三創”（創造、創新、創業能力）能力，利用國家、學校的大學生科研訓練項目組織教師團隊進行系統引導，培養鍛煉學生規范的科研能力。

（四）加強實踐教學，建立“并行項目”教學模式

房地產開發與管理專業是實踐性較強的專業，不僅需要學生掌握基本的理論知識，而且需要培養學生較強的實踐能力。具體做法如下：一是強化專業軟件應用，豐富實踐教學內容，主張“知識與素質”并行。例如，在城市綜合體開發課程中，基于BIM和Anylogic軟件，使學生定量評估商業綜合體動線效率，模擬人流，同時與商鋪的營業額與租金建立關聯，形成一套可視化的空間價值評估體系，幫助學生深入理解商業物業的空間價值，鍛煉學生動手能力和運用新技術解決傳統問題的創新能力。二是充分發揮企業基地實訓在專業課程實踐教學中的作用，加強與南昌萬科、南昌正榮等標桿企業的合作，結合企業正在實施的項目，支持學生團隊與企業團隊并行工作，按照規定進度完成同樣的任務。

（作者單位：江西財經大學旅游與城市管理學院）