淺談如何做好房地產開發項目工程質量管理

肖漢聰

[摘要]近些年來，房地產事業處于持續高速發展的狀態，但工程質量上的事故頻頻曝光。這就給房地產企業如何參與項目工程質量管理提出了新的課題。只有建立一整套質量管理體系并由房地產公司在項目實施中推行，才能有效控制工程質量隱患的出現。眾所周知，質量是企業的生命，是企業的立足之本。文章在項目質量管理基本原則的指導下，從分析房地產企業業務入手，歸納總結出房地產項目開發建設各個階段主要質量管理任務，將項目實施階段工程管理作為文章的研究重點。

[關鍵詞]如何做好；房地產；開發項目；質量管理

一、房產開發工程項目管理現狀

（一）缺乏完善的管理體制

部分房地產開發企業對工程項目管理重視力度不足，為了降低人工成本，往往會削減管理人員數量，管理人員空缺現象嚴重，實際人數無法滿足管理需求。沒有構建責任機制和獎懲機制，管理責任劃分不清，難以落實到具體負責人身上，無法起到督促和激勵作用，打擊了管理人員的工作積極性，其管理意識會逐漸淡化。

（二）項目決策規劃不夠科學

一些房地產開發企業在制定項目決策之前，對市場變化、供求關系、政策走向等不夠了解，資源配置不合理、利用率較低現象比較突出，項目決策不具備較強的科學性及可操作性，風險較大。在編制工程項目規劃方案時，沒有對房產項目進行全面調研，技術資料掌握不充分，也沒有積極征求廣大業主的意見和建議，無法為施工方案設計提供可靠依據，降低了項目規劃的科學性。

（三）工程質量監督力度不足

工程質量監督力度不足，是房產開發工程項目管理中比較常見的問題。部分房地產開發企業管理人員的工程質量監管意識不強，對材料和設備質量沒有進行嚴格檢驗；質量監管理念比較落后，沒有從市場、地區間的差異性進行綜合考慮，對先進質量監督方法掌握不夠熟練。同時，也沒有做好現場施工管理，圖紙及技術交底資料審核不夠嚴格，技術指導和規范不到位，違章操作和失誤操作比較常見，返工次數較多，嚴重影響了工程質量。

（四）材料設備成本控制不嚴

房產開發工程項目規模較大，所用到的材料及設備類型和數量眾多，并且在價格上存在較大差異。很多房產開發工程項目管理中，對材料設備價格控制不嚴，對于材料接設備品牌、規格、類型等，沒有在合同中做出明確規定，材料及設備的選購存在較大的隨意性。另外，也沒有做好市場調研工作，所用材料設備價格與市場價格相差甚大，使得工程造價波動幅度較大，不利于工程項目管理的正常開展。

二、房產開發工程項目管理改善對策

（一）建立健全管理體制

完善的管理體制，是有序開展房產開發工程項目管理的基礎。比如某房產項目雖然構建有工程項目管理體制，但是部分環節尚有欠缺，導致管理不到位，所以，就需要建立健全管理體制。一方面，房地產開發企業應該提高對房產開發工程項目管理的重視力度，優化管理機構和管理部門，結合實際管理需求，科學配置管理人員，為相關工作的開展提供人員保障。另一方面，應構建長效責任機制和獎懲機制，明確管理責任到具體負責人身上，并將管理效果與其個人業績直接掛鉤，形成督促和激勵效應。

（二）做好項目決策規劃科學性

較強的項目決策規劃，能夠提高工程效益，降低項目風險，這就要求在房產開發工程項目管理中，做好項目決策規劃。房地產開發企業在投資項目之前，需要先掌握準確的市場信息，包括市場變化、供求關系等，并了解國家相關政策，以此作為依據，對現有各項資源進行優化配置，結合自身實力，判斷是否有能力完成該項目開發，確保項目決策的精準性。同時，在設計工程規劃方案之前要，需要根據掌握的市場信息，綜合考慮生態、經濟、性能等多方面因素，平衡各方利益關系，加強與設計單位的溝通，提高工程規劃方案的科學性，減少工程變更現象。

（三）加強工程質量監管

工程質量監督是房產開發工程項目管理的核心，必須落實好該項管理內容。一是需要打造一支專業性強、工作認真負責的工程質量監管隊伍，監管機構在聘用監管人員時，對其進行嚴格考核和崗前培訓，并定期開展培訓和教育活動，轉變工程質量監管人員的傳統理念，考慮市場、地區差異所帶來的影響，使其學習并掌握先進的質量監管方法，并將其靈活運用到實際工作中去，提高質量監管水平。二是應加強施工現場管理，嚴格檢查入場材料及設備質量，對圖紙和技術交底資料進行審核，規范作業人員操作手法，減少返工現象，以此來提高工程項目質量。

總而言之，中國房地產已經超出了傳統施工建筑業的范疇，房地產項目的開發能力、運營能力、融資能力已成為現階段房地產企業提升核心競爭力的關鍵，在各項能力要求越來越高、管控越來越細的情況下，各房地產企業的項目工程管理及與投資、成本、銷售間的跨界協同能力也要求越來越高，一個時刻跟隨企業項目運營、客戶需求、品牌價值等方向的房地產項目工程管理才能在當今房地產市場站穩腳跟，鞏固企業的生存發展基石，迎接未來市場的更大挑戰。