城市空間拓展與土地資源管理的策略與政策

萬菲

[摘 要]進入21世紀以來，我國的社會主義市場經濟發展水平在不斷提高，同時城市化發展進程也在逐年加快，要想促使城市化發展空間實現科學的規劃，推動城市的發展和進步，就要對城市空間進行良好的規劃，做好城市空間拓展工作，進一步緩解城市發展中土地和城市化發展進程的矛盾。因此，在城市空間拓展工作的開展過程中，需要具備較為清晰的規劃思路，以此為基礎，促使最終的規劃方案更具合理性和科學性，實施高效的土地資源評估方案，做好系統化的資源管理措施，為城市化的發展進程和土地資源管理水平的提高提供保障。

[關鍵詞]城市空間；拓展；土地資源；管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.20.077

[中圖分類號]F301；TU984.113 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）20-0-02

隨著社會主義市場經濟的迅猛發展，我國的城市化發展步伐呈現著逐年加快的趨勢，在此過程中，城市發展過程中很容易和土地資源利用兩者之間存在諸多矛盾，而土地資源是極其有限的。因此，要想順應城市化的發展趨勢，就要將城市發展進程和土地資源二者之間的矛盾問題予以協調和統籌，還要對城市空間進行深層次的規劃，對土地規劃的現狀予以分析和認知，而后從戰略的高度，對城市空間和未來發展進行科學的規劃。城市空間拓展指的是在對城市空間有清楚認知的基礎上，制訂最為適宜的空間拓展方案，促使最終的拓展規劃方案更具合理性和科學性，極大地提高土地資源管理效率，保證管理質量，為城市發展和進步奠定堅實的基礎。

1 制定以交通和設施為導向的土地開發策略

城市發展的進程之中，將會涉及自發擴張的問題，這一發展趨勢隨著城市化發展步伐的加快以及人口密集度的增加而更明顯，加之人們生活水平不斷提升，對于公共基礎設施的應用需求在日趨增加。此時，相關的政府部門一定要做好把控工作，為城市居民提供更高質量的公共服務。如果按照這個思路去實現城市拓展計劃，就要首先對其實際需求予以總結，而后再提供切實的服務，這樣的城市拓展方案的風險性較小，同時也不會出現基礎設施建設完畢之后無法得以高效利用的尷尬局面，這一尷尬局面也是開發商和業主需要共同解決的問題。

相關的政府部門未能通過上蓋物或者經營沿線地皮的方式獲取投資，這一環節政府投資一般都屬于“一次性的”或是“陣發性的”。因此，可以從另一個角度來分析政府規劃過程中所出現的壟斷問題，避免出現信息干擾問題。實際的規劃過程中，需要按照城市建設用地這一基礎性問題，利用基礎設施的規劃方式，將交通基礎建設這一開發方案落實到實處。

政府在建設基礎設施的過程中，需要將全部的資金都用于基礎設施的完善和開發工作之中，借助“生熟地”之間的差價，對建筑資金予以平衡，這就是發達國家最近幾年來提倡的TOD模式。

近幾年來，我國針對這一問題，制訂了一種切合實際的方案，這一方案的落實需要借助行政壟斷的作用，促使行政抑或是其他城市功能實現遷移，逐步令被開發地域的市政基礎設施以及社會服務基礎設施可以具備一致性，逐步提高“生熟”地價的資金利用率，促使空間規劃更具新穎性、合理性，這也是SOD模式。

2 對土地供應總量予以控制

一定要對土地供應計劃進行嚴格控制，基于近期、中期及遠期的土地開發供應總量進行分析，確保土地存量盤活，與此同時，還要對土地的使用方向進行嚴格的把控，對土地的使用過量問題予以規避，實現高效的房地產開發工作，尤其是針對娛樂設施抑或是高檔住宅這些位置，年度土地供應總量均應當在實施中期、遠期調控的基礎之上，結合城市建設的實際需要，確定最為適宜的城市規劃方案，但是這一過程中，應當避免出現搞平均主義的現象。

只有使中遠期二者有機融合，才能對土地供應實現嚴格的控制，同時也會促使土地市場的運作和發展都逐步走上良性循環的道路，最終確保政府等相關部門可以從土地批租環節獲取一定的經濟效益。

而后，還需要構建用地計劃指標體系，在制定了用地總量指標以后，則要構建一個集市政設施、房地產開發、預留用地、交通、公用設施及開發區建設等為一體的專項指標體系，最大程度地提高城市建設和發展的科學性和合理性，使最終的城市土地規劃工作體現出宏觀調控的重要作用。

3 構建系統化的土地儲備資金制度和土地儲備體系

要想逐步實現土地的國有化目標，就要對非法利用政府開發所產生的土地增值牟利問題予以規避，政府等相關部門就要集合大量的資金對這些土地進行收購，政府可以對市場的供應情況予以及時把控，這些都是開展土地供應計劃和調控的先決條件。

它可以促使政府對市場供求情況進行及時的調控，而后制訂最為適宜的調控方案。土地儲備金，一般都是為了儲備土地資源而設置的基金，筆者對此基金的來源進行了分析和探究，發現其實際來源可以分為政府撥款、基金自身盈利、銀行貸款及土地收益這些渠道。

建立土地儲備制度之后，政府可以按照土地的實際收益，參照一定的比例，將其分為兩個部分予以使用。第一，會將這部分資金納入土地儲備金中，然后用在土地費用的支付和征用環節中。第二，會將土地收益作為城市基礎設施建設的資金來源，確保城市基礎設施建設的資金支持。新的土地控制方式不僅要充分考慮所得利益較少的新地域，同時還要對老城區的地租級差較小的地域進行統籌，避免土地被浪費，在這一過程中，可以暫時應用舊時的政策方針。

4 政府部門加大對土地資源的調控力度

在土地資源的規劃利用這一層面，政府部門應當將自身的協調性作用體現出來，發揮自身的宏觀調控職能，通過政策支持的方式，促使土地交易更具規范性和合理性特征，保證城市土地市場交易的秩序。

從土地一級市場層面進行分析，政府可以實施壟斷政策，將土地資產全部掌控在自己的手中，針對土地二級和三級市場，則需要適當地放寬政策，促使土地交易更具活躍度，借助供地規劃、稅費、計劃及地價等方法，對土地使用權進行合理的轉讓，而后實施宏觀指導和調控，保證土地市場的運作更為穩健和高效。

地價控制實則是政府需要將自身的調控作用發揮出來，這也是宏觀調控工作中極為重要的內容，特別是在最近幾年來，我國的房地產價格呈現著逐年上漲的趨勢。因此，政府部門應當制定切合實際的管控制度，對土地價格飆升問題進行及時處理。此外，政府部門還要建立土地調控制度，如果當地區域內的房地產行業發展處于低迷期，則應當對收緊土地供給，避免出現地價下跌問題。

與此同時，政府部門還要對土地市場有全方面的認知，作出精準的判斷，最終的目的就是要使房地產市場開發事業實現高效而穩定的發展，在此過程中，還要注意對土地資源開發利用的負面影響。

5 結 語

在當前的社會發展背景下，城市化的發展腳步在不斷加快，城市空間拓展也成為城市發展和進步的重點環節。在此過程中，很容易出現土地資源和城市發展供需之間的矛盾問題。因此，不僅要確保城市規劃的科學性和合理性，還要使經濟建設以及城市基礎設施建設更具秩序性。城市建設和發展離不開空間拓展的重要作用，在此過程中，需要對土地資源管理進行系統的規劃，制訂最適宜的管理方案，為日后的城市空間拓展工作的落實奠定基礎。與此同時，還需要對城市建設和發展過程中的實際情況進行總結和分析，結合城市未來的發展目標，建立最科學的土地資源管理體系。

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