我國房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新發(fā)展

史笛葳

摘 要 在我國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段飛速發(fā)展過程當(dāng)中，我國的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)幾何級發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)金融市場也抓緊時機(jī)，不斷擴(kuò)大其發(fā)展規(guī)模，房地產(chǎn)金融市場已成為我國金融市場中不可或缺的一部分。房地產(chǎn)金融在其高速的發(fā)展過程中已經(jīng)成了我國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國的國民經(jīng)濟(jì)有著重要的意義，給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。但同時由于其發(fā)展速度過快，擴(kuò)張規(guī)模速度過快，許多問題及隱患逐步顯露出來，為穩(wěn)定我國現(xiàn)有房地產(chǎn)金融市場的平穩(wěn)快速發(fā)展，需要對其進(jìn)行創(chuàng)新性的探索與突破，并做出合理性的解決方法，才能為其今后的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 金融市場 創(chuàng)新發(fā)展

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1我國房地產(chǎn)金融市場所面臨的問題

目前我國的房地產(chǎn)金融面臨的主要體現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險等方面。長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題，從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的六成以上。單一的銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)金融，對銀行業(yè)來說負(fù)載較大。同時，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征，單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)。其次，中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率較為低下，金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)極度梗塞。一方面存在著較大的資金需求得不到滿足，另一方面卻存在著大量資源的閑置，無法找到合適的對象進(jìn)行投資。因此，中國房地產(chǎn)金融體系的融通效率是低下的。第三，中國房地產(chǎn)金融蘊含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險，系統(tǒng)性風(fēng)險實質(zhì)上是資金來源單一性和融通效率低下產(chǎn)生的風(fēng)險在銀行體系中的表現(xiàn)，房地產(chǎn)資金供給的百分之六十以上來源于銀行本身就說明了風(fēng)險的高度集中。面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題，面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險，這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來。

為解決以上幾點所面對的問題，需要對我國房地產(chǎn)金融市場進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展，可以通過引進(jìn)市場信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系，加快我國房地產(chǎn)資產(chǎn)管理證券化和推進(jìn)房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展，以改變目前房地產(chǎn)金融體制的單一性，提高房地產(chǎn)金融體制的完備性，降低房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險，從而推動我國房地產(chǎn)金融制度及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

2我國房地產(chǎn)金融健康發(fā)展的相關(guān)對策

2.1拓寬我國房地產(chǎn)的融資渠道

首先我國的房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展尋找融資機(jī)會，在信息技術(shù)高速發(fā)展的今天，如果互聯(lián)網(wǎng)金融能夠很好的被利用起來，那對融資渠道的拓寬是非常有利的，因為互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以通過電商平臺進(jìn)行一定的融資，這樣的融資方式甚至比銀行貸款的要求更低，同時還貸的過程更加方便，自身的收益相對銀行貸款的方式來說也可能會更多。另外我國還可以推進(jìn)我國房地產(chǎn)投資權(quán)益以及房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，這樣的方式可以在一定程度上拓寬融資渠道，但是在發(fā)展過程中一定要注意防范風(fēng)險，防止將保險的風(fēng)險引入到房地產(chǎn)金融中。

2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新

我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的種類不足、質(zhì)量差，在很大程度上阻礙了金融創(chuàng)新的進(jìn)程，因此，房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注對金融創(chuàng)新產(chǎn)品的豐富，以此吸引投資者、消費者的關(guān)注，從而促進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的股票、債券等的發(fā)展。在互聯(lián)網(wǎng)金融充分發(fā)展、傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化的大環(huán)境下，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托、指數(shù)化等金融產(chǎn)品，在確保金融產(chǎn)品的安全性、規(guī)范性與創(chuàng)新適度性的基礎(chǔ)上，加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，吸收社會資金進(jìn)入房產(chǎn)開發(fā)和保障領(lǐng)域。例如建立房地產(chǎn)信托投資基金，這在我國目前還處于探索階段，為了更好推動我國房地產(chǎn)信托的發(fā)展，應(yīng)充分借鑒外國的先進(jìn)經(jīng)驗。首先，應(yīng)參照西方國家的相關(guān)法規(guī)，對我國房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行完善，對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記、交易管理制度進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。其次，應(yīng)對信托機(jī)構(gòu)等加強(qiáng)監(jiān)督和管理，強(qiáng)化信托行業(yè)的自律機(jī)制，保障信托基金會的規(guī)范發(fā)展。第三，要完善信息的公開化制度，讓信息的需求者能夠及時快速得到房產(chǎn)信息、相關(guān)的政策信息和金融信息等，推進(jìn)我國房地產(chǎn)信托基金會的發(fā)展進(jìn)程。

2.3有效降低我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險對我國房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展具有重要的意義。首先，銀行要提高信貸的風(fēng)險意識，對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險可能帶來的后果進(jìn)行深入的分析，明確其危害性，同時增加風(fēng)險的防范意識，在風(fēng)險發(fā)生之前做好相關(guān)的準(zhǔn)備工作，防范于未然，把風(fēng)險可能帶來的損失降到最低。其次，信貸銀行要嚴(yán)格對待貸款的審批過程，按照相關(guān)規(guī)定以及流程進(jìn)行，對于房地產(chǎn)開發(fā)商以及房屋購買者都要進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，不達(dá)要求的企業(yè)或者個人都不發(fā)放貸款。除了以上兩點以外，銀行還應(yīng)該加強(qiáng)貸款的管理工作，對于已經(jīng)發(fā)放出去的貸款要進(jìn)行相關(guān)的監(jiān)管，引導(dǎo)貸款者合理的利用貸款資金，提高資金的利用率和回報率。降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險對于銀行或者是貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商或者是個人都有重要的意義。endprint