房地產經營風險及防范對策研究

吳巖玲

摘 要 房地產投資具有很多獨特性質，資金占用巨大、投資周期長、資金流動性較弱、專業性和實踐性有較強的依耐性等都是房地產投資的特性。房地產收益較高，所以房地產經營是一項風險較高的經營管理行為。房地產企業在對經營風險產生有一定認知的基礎上還要有針對性的進行有效防范，才能達到房地產開發的預期經營目的，才能獲取最大化的經濟收益。本文在此對房地產經營風險進行分析，并提出有效的防范策略。

關鍵詞 房地產 經營風險 風險防范對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

房地產經營風險就是指房地產企業在經營時受到的不確定性因素的影響，使實際收益與預期收益之間的存在著巨大的差異。宏觀經濟環境、國家政策調整、行業市場環境轉變、房地產商使用錯誤的決策或者企業經營制度不完善等眾多因素都會造成經營風險。收益等同于風險，所以房地產經營在享受高收益的同時也要承擔高風險經營，相對其他行業來說這是房地產行業的特點，所以當前應該加強對房地產經營分析的分析及做出防范策略。

1房地產經營風險的分析

1.1獲取土地階段面臨的經營風險

房地產經營的首要條件就是擁有可開發建設的土地，而我國的土地被政府壟斷供應，只有政府能夠供應土地，而國家通過改革土地供給政策和土地價格政策都會使土地價格有所浮動，房地產企業在獲取土地的過程艱難，而且增加獲取土地使用權的相關成本，企業對于土地儲備也無法做出精準的判斷，導致企業會面臨許多不確定性的經營風險。

1.2開發建設階段面臨的經營風險

房地產經營中，在工程前期準備工作、建設安裝工程以及其他配套工程等環節都會面臨各自不同的經營風險，決定其經營風險的則是各個環節的任務范圍和不確定性因素。前期工程的主要任務就是對勘查施工現場，做出合理的設計，同時要做好基礎設施搭建等基本的準備工作，這一階段的風險有可能是國家稅費、住房政策調整、施工現場原有的配套設施、地質的穩定性等等一系列因素帶來的經營風險。建設安裝工程的任務是相關土建的完工和相關安裝工作的完成，使企業面臨經營風險的因素有相關人員的專業水平和掌握的技能以及工作效率；選擇施工材料的價格；國家政策調整、施工現場管理質量等。配套的主要任務房地產公共區域的配套設施，如小區道路工程、綠化工程等，這個環節的經營風險主要由設施設備及相關材料的價格漲幅、房地產企業對配套設施設備成本管理意識和能力比較薄弱等因素造成。

1.3租售階段面臨的經營風險

房地產租賃和銷售階段是房地產企業收回投資、確定工程經濟效益的重要環節，這個階段所面臨的市場、社會、政策等與土地獲取階段有所差異，所以房地產項目的最終收益與預期投資目的會存在偏差，這也是加大房地產企業經營風險的一大重要因素。例如，房地產項目開發建設前以及完工驗收后，國家在住房價格、利率、稅費等方面的政策進行了調整，導致前后不一。或者項目周邊地域的人民生活水平的變化等。

綜上可見，房地產經營風險大致可分為國家政策風險、項目開發風險以及財務風險。

2房地產經營風險的有效防范對策

房地產企業要有針對性的進行有效防范，才能達到房地產開發的預期經營目的，才能獲取最大化的經濟收益。

（1）規避風險。規避風險要求房地產企業在做出經營決策時要盡量回避風險大或者有風險的業務，選擇無風險和風險小的業務進行投資。同時，在經營過程中有意識的縮減不確定性因素的范圍，從而達到減小經營風險發生的目的。第一，在房地產企業開展項目前，必須加強對市場進行全面調研與可行性的研究，全面了解可能影響房地產項目投資收益的政治、經濟、科技等相關方面，結合自身情況與市場發展現狀，深入分析了解具有安全性的投資方向，有效規避投資風險；二，強化房地產企業自身能力，達到減少建設周期還能滿足項目質量的目標，有效規避建設風險；第三，根據市場需求的變化合理制定房地產的租售價格，并不斷優化營銷方案、相關工作人員素質的提升、營銷方式等，盡可能選擇信譽較好的客戶，有效規避營銷風險。

（2）轉移風險。轉移風險是指房地產企業將即將發生或者預測到的經營風險轉移給其他企業組織或者個人的一種避免自己企業撞上風險的手段。其中包括保險轉移和非保險轉移兩種方式，保險轉移則是房地產企業為項目購買保險，使風險轉移到保險機構的方法。非保險轉移是采取合資經營模式、對利潤容易變動的用合同明確的方法。這兩種方式最直接最簡單最有效的防范手段還是保險轉移，雖然會支付一定的費用，但效果最好。此對策適用于出現風險機率大和損失數額較多的項目。

（3）分散風險。房地產企業可以選擇不同區域、不同種類或者不同時間段的項目分散進行，這種防范手段不是將風險徹底消除，而是阻擋項目在同一時間內、同一空間里發生經營風險，使房地產企業具有強大的抵御能力，一般較大的房地產企業運用這一手段更能體現優勢。

（4）承擔風險。承擔風險建立在房地產企業對可能或者即將發生的經營風險有一定的準備資金的基礎之上。此對策一般適用于人力、物力條件較強的大規模房地產企業，其特征是房地產企業主動對抗經營風險，具有主動性。

企業在選擇風險防范對策時應當根據項目的實際情況和自身抵御風險的能力等要素進行分析選擇。

4結束語

企業應該主動認識風險，積極采取應對和防范措施，及時控制風險，有效縮減風險因素、風險事故以及風險損失的目的。

參考文獻

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