“營改增”后房地產企業增值稅風險探析

【摘要】本文在房地產企業“營改增”的大背景下，在研究我國房地產企業的增值稅的法律風險和財務風險的基礎上，通過分析風險產生的人員因素和內部機制因素，最后提出合理利用稅收優惠政策、關注稅收法律法規、提高財務人員稅收籌劃能力以及建立健全房地產企業稅收管控機制等政策建議。

【關鍵詞】“營改增” 房地產 稅收籌劃

一、引言

在我國經濟發展水平的不斷提高，綜合國力不斷增強的進程中，房地產行業所貢獻的力量功不可沒。房地產行業在一定時期內的高速平穩發展，不但使得我國經濟發展水平得到提升，還解決了的大部分民眾的居住問題。房地產行業一直以來都采用的都是營業稅和土地增值稅雙重課稅的的稅收制度，而自2016年5月1日起，我國拉開了全行業“營改增”的序幕，房地產企業稅收核算要從較為簡單的營業稅和土地增值稅的核算轉變為具有可抵扣政策的增值稅的核算，因此，房地產企業在應對增值稅稅收風險方面面臨著巨大的挑戰。本文在分析房地產企業增值稅風險類型的基礎上，對其產生的原因進行探究，最后提出相關的政策建議，從而幫助房地產企業在全面”營改增”的浪潮下，平穩過渡。

二、房地產企業增值稅風險及原因

（一）房地產企業增值稅風險類型

1.法律風險。房地產企業在營改增之后，所面臨的法律風險分為兩種情況：第一種情況是，部分房地產企業在進行增值稅的稅款核算時，由于不了解“營改增”相關的法律法規或者在某些利益驅動下采用非法手段進行稅收賬務處理，從而未按照相關的法律規定進行稅款核算，進而出現少交或者漏交稅款的情況。若是存在此類情況，該房地產企業很有可能面臨補交稅款、被收稅款滯納金、罰款甚至受到刑事處罰的法律風險。第二種情況是，由于部分房地產企業自身財務人員水平有限，在選擇適用法律進行稅款計算時，出現了多算多繳納稅款的情況，由于這樣的情況出現的法律風險將會導致房地產企業稅負加重。

2.財務風險。房地產企業除了有可能面臨法律風險以外，也有可能面臨財務風險。由于部分房地產企業自身財務制度不健全，會計核算不規范以及財務管理不到位等原因，造成該企業本身的賬務出現問題。由于企業財務提供完整、準確的財務信息是進行稅收核算的重要基礎，若是相關財務信息出現紕漏，那么后續的稅收核算也會不準確。

（二）增值稅風險產生原因

1.企業管理層增值稅風險意識淡薄。房地產企業“營改增”在全國范圍內推行時間不長，部分房地產企業的管理層對由此產生的增值稅風險重視不足，因此經營理念和方式沒有及時跟著轉變。更有甚者，一些企業管理層對稅收風險抱有僥幸心理，出于自身利益驅動，故意違反法律偷逃稅款，從而造成稅收法律風險。

2.缺乏具備相應稅收知識的財務人員。相當一部分房地產企業的財務人員僅僅只具備財務知識和少量納稅知識，面對全面的“營改增”，稅收知識儲備不足。由于缺乏精通收稅知識的專業人才，企業在面臨增值稅風險時，有可能在稅收法律法規適用方面、稅款計算方面以及稅收籌劃方面出現紕漏，從而給企業帶來難以避免的一系列稅收風險，進而造成經濟損失。

3.企業相關內部風險管控機制缺乏。增值稅的計算、征繳和管理是一系列較為復雜的工作，需要專門部門專門人員進行專業管控。但是目前我國絕大部分房地產企業缺乏專業的稅收風險管控體系，常常是知道有增值稅稅收風險的存在，但是對于增值稅風險高低的評估，風險發生前的辨別和估計，風險發生后的控制和應對都缺乏有效的監管和控制機制。這也是我國房地產行業“營改增”之后，需要進一步改進的地方。

三、應對策略

（一）合理利用國家相關稅收優惠政策

面對“營改增”的新局面，房地產企業要從總體上提高企業人員的遵紀守法意識。房地產企業相關的稅收籌劃人員必須提高學習意識，加強對相關稅收法律法規的學習，特別是對一些國家給予房地產企業的優惠政策要特別關注，利用稅收優惠政策進行稅收籌劃。比如，根據我國相關文件，房地產行業“營改增”政策實施以后，增值稅的計算方法分為簡易計稅方法和一般計稅方法兩種。分別針對2016年5月1日之前自行開發的房地產“老項目”和在此時間之后開發的房地產“新項目”的增值稅計算而制定。具體而言：簡易計稅辦法為應納增值稅額=（全部價款和價外費用）/（1+5%）*5%，稅率為5%，企業在針對“老項目”選擇簡易計稅辦法后，在未來36個月內不得變更為一般計稅辦法。一般計稅方法為應納增值稅額=銷項稅額-進項稅額，稅率為11%。由于存在“老項目”可以自由選擇計稅方法的政策，企業在計算“老項目”的增值稅時，除了要考慮稅率高低的因素外，是否取得進項稅發票和房地產價格的變化也是進行方法選擇時需要關注的因素。

（二）密切關注相關稅收法規的變化

房地產企業除了要學會利用稅收優惠政策外，還應該及時關注增值稅的相關法律法規的變化，對新的法律法規做到理解透徹和熟練掌握。避免出現當相關法律法規變更時，還使用舊政策對項目的增值稅進行計算的情況出現。房地產企業要做到在法律的準繩下合法經營，避免增值稅法律風險的出現。

（三）培養財務人員稅收籌劃能力

稅收籌劃是指在稅收事項發生之前，專業人員在根據現有的政策法規和財務情況合理估計稅收風險事項的基礎上，合理預計稅款，并且在法律規定允許的范圍內，最大限度的少要交納的稅款。目前，我國的房地產企業中，具有高水平稅收籌劃能力的人員較少，絕大部分財務人員僅僅只具備一般財務知識，很難做到在企業現有財務狀況的基礎上進行科學合理的稅收籌劃。因此，我國的房地產企業一方面要注意吸收此類具有專門稅收籌劃能力的人員進入本企業，另一方面要通過在職培訓等方式著力培養現有財務人員，幫助其提高稅收籌劃水平。

（四）建立并完善稅收風險管控機制

稅收風險是每個企業都將有可能面臨的現實問題。在傳統的企業稅收籌劃過程中，一般都是政府部門主動監管而房地產企業被動應對。在我國全面“營改增”的大環境下，房地產企業應該樹立主動應對意識，建立并不斷完善企業的稅收風險管控機制，做到事前合理籌劃評估增值稅風險，事中積極合理管控可能出現風險的各個環節，事后認真總結稅收籌劃經驗。此外，房地產企業的稅收籌劃部門應該與政府部門之間建立起良好的互動關系，改變以往的被動局面。

參考文獻

[1]楊衛華.營業稅改征增值稅：問題與建議[J].稅務研究，2013（1）：39-42.

[2]李曉紅，魏微.房地產行業稅收負擔研究——基于滬、深房地產上市公司的經驗數據[j].稅務研究，2015（3）：92-97.

[3]鄭巖，冼彬璋.房地產業“營改增”改革方案初探[J].稅務與經濟，2014（4）：94-100.

作者簡介：馬寧（1986-），女，漢族，湖南邵陽人，任職于廣西財經學院，研究方向：會計學。endprint