淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

俞蘭平+李素珍

[摘 要]近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)更是增長(zhǎng)明顯。然而，房地產(chǎn)業(yè)的固有特性使其本身承擔(dān)了一定程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，上漲的房?jī)r(jià)為我國(guó)人民住房的民生問(wèn)題帶來(lái)了挑戰(zhàn)，為了阻止五花八門的投機(jī)性購(gòu)房及炒房問(wèn)題，政府相關(guān)部門推出了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控方案，這無(wú)疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了進(jìn)一步的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如購(gòu)買力透支風(fēng)險(xiǎn)、庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)等。所以，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與防范在現(xiàn)階段便有了非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。文章在分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式和形成原因的基礎(chǔ)上，以保利地產(chǎn)為例，運(yùn)用Z計(jì)分模型，得出其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。理論聯(lián)系實(shí)際，旨在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并有針對(duì)性地提出防范和控制措施以解決問(wèn)題，為企業(yè)管理者進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制與防范提供有價(jià)值的參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；保利地產(chǎn)；Z計(jì)分模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.185

1 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)理論

1.1 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

目前學(xué)術(shù)界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念有不同范圍的解釋。其中，狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即指集資風(fēng)險(xiǎn)，是指過(guò)度借款所引起債務(wù)償還的不確定性。該觀點(diǎn)認(rèn)為沒(méi)有債務(wù)就沒(méi)有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中種種風(fēng)險(xiǎn)的集中表現(xiàn)。而在企業(yè)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過(guò)程當(dāng)中的任何一個(gè)步驟出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變成為危機(jī)的可能性。所以，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相比于狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更能反映出財(cái)務(wù)的本質(zhì)特征。所以，本文將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義為企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況受到內(nèi)外部環(huán)境變化的影響而導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受到損害。

1.2 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征

了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的基本前提。總的來(lái)說(shuō)，可大致將企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特征梳理為下面幾點(diǎn)：①客觀性：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于市場(chǎng)中，貫穿經(jīng)營(yíng)管理全過(guò)程且不隨管理者意志而轉(zhuǎn)移。②關(guān)聯(lián)性：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于各個(gè)環(huán)節(jié)且各環(huán)節(jié)相互影響，牽一發(fā)而動(dòng)全身。③不確定性：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生與否、什么時(shí)候產(chǎn)生、產(chǎn)生的規(guī)模和帶來(lái)的影響大小等都是不定的。④可控性：盡管企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能夠隨時(shí)出現(xiàn)，然而，它是可以被事先預(yù)測(cè)和防范的。

1.3 企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其出現(xiàn)的環(huán)節(jié)可分為以下四類。

①籌資風(fēng)險(xiǎn)：籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因不合理借款而使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。②投資風(fēng)險(xiǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于需求等的變化而導(dǎo)致實(shí)際收益不及預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。比如由于前期研究不準(zhǔn)確造成上市產(chǎn)品滯銷、項(xiàng)目無(wú)法得到很好的施行等。③資金回收風(fēng)險(xiǎn)：資金是企業(yè)生存發(fā)展之基，資金回收風(fēng)險(xiǎn)是指資金轉(zhuǎn)換過(guò)程中時(shí)間和金額的不確定性。④收益分配風(fēng)險(xiǎn)：收益分配風(fēng)險(xiǎn)源于兩個(gè)方面：第一，收益確認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)，是指由于客觀因素的存在以及計(jì)量方法的錯(cuò)誤，可能少計(jì)成本或多計(jì)收益，導(dǎo)致利潤(rùn)虛高。第二，企業(yè)分配利潤(rùn)的時(shí)間、形式、金額等的不恰當(dāng)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)特征

（1）流動(dòng)性差，地域性明顯。房屋以固定資產(chǎn)的形式依附于土地，由于土地經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍有限而無(wú)法移動(dòng)，因此具有較強(qiáng)的區(qū)域性特征。我國(guó)幅員遼闊，地區(qū)之間極不平衡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及城鎮(zhèn)化程度和市場(chǎng)需求的巨大差異導(dǎo)致不同地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)度和社會(huì)需求等方面都有很大不同。

（2）與其他行業(yè)聯(lián)系緊密。房地產(chǎn)行業(yè)是民生的基礎(chǔ)、宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱。它在一定程度上帶動(dòng)了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)更是需要依賴眾多上游行業(yè)及下游行業(yè)，與其他行業(yè)聯(lián)系密切。

（3）定價(jià)對(duì)市場(chǎng)的依賴性較強(qiáng)。房屋價(jià)格受到多種市場(chǎng)因素的影響。當(dāng)市場(chǎng)因素發(fā)生變化時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)波動(dòng)，消費(fèi)者對(duì)住房的需求會(huì)隨之波動(dòng)，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。在通過(guò)出租實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值時(shí)，完全體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)依賴市場(chǎng)的特性。房?jī)r(jià)較低時(shí)，所有者以出租房屋的形式等待售價(jià)的上漲；房?jī)r(jià)較高時(shí)，購(gòu)房者通過(guò)租房的方式等候房?jī)r(jià)的下跌。

（4）占用資金量大且時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都依賴于大量資金，資金從投入到盈利要?dú)v經(jīng)比較長(zhǎng)久的過(guò)程，加之復(fù)雜的市場(chǎng)因素，高風(fēng)險(xiǎn)存在于許多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。同時(shí)，較長(zhǎng)的建設(shè)周期更使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)具有不確定性，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)一步提高。

（5）受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大。我國(guó)房地產(chǎn)不僅受市場(chǎng)制約，還有很強(qiáng)的政策導(dǎo)向性。各類相關(guān)政策的出臺(tái)，往往會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較大影響。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家宏觀層面政策的變化尤其敏感。因?yàn)榉康禺a(chǎn)這一行業(yè)和民生息息相關(guān)，因此國(guó)家給予該行業(yè)高度關(guān)注，在近幾年房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的情況下，不斷地進(jìn)行宏觀調(diào)控來(lái)使該行業(yè)在既定軌道上發(fā)展，任何一個(gè)微小的政策變化都將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大的沖擊。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

（1）財(cái)務(wù)指標(biāo)異常。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與其財(cái)務(wù)指標(biāo)聯(lián)系密切。當(dāng)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況良好時(shí)，可以從其財(cái)務(wù)指標(biāo)得到體現(xiàn)；反之，指標(biāo)也將異常。

（2）無(wú)力償還債務(wù)。按照約定的日期、金額等條件償還債務(wù)，是企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)所必需的一環(huán)。如果公司的債務(wù)投資無(wú)法收回，就很難如期實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，那么公司的資金鏈就會(huì)緊張甚至斷裂，這就無(wú)法滿足到期需償還的債務(wù)，損害公司信譽(yù)。

（3）再籌資困難。在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)籌資能力有限。企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不樂(lè)觀時(shí)，其再籌資也會(huì)變得困難，比如：再籌資成本可能會(huì)上漲。并且，再籌資渠道也會(huì)受到一些條件的限制，造成融資難問(wèn)題。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

（1）內(nèi)部原因。①資本結(jié)構(gòu)不合理。眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大多采用負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，因此行業(yè)本身就具有很大程度的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上一些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)欠妥，一旦產(chǎn)品銷量不佳，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，營(yíng)運(yùn)資金無(wú)法正常流動(dòng)，資金周轉(zhuǎn)速度便大大降低，由此導(dǎo)致資本成本上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。②企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平較低。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)起步較晚，由于明顯有利的政策導(dǎo)向，風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)的重要性從未引起企業(yè)管理者的注意，而這又進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部缺乏相應(yīng)的宣傳和激勵(lì)機(jī)制，使得基層員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)更是淡薄，由此造成相關(guān)信息不能及時(shí)傳達(dá)和匯報(bào)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法得到很好的管理。endprint

（2）外部原因。①政策與法規(guī)影響。在房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中，國(guó)家出臺(tái)的各項(xiàng)政策加大了其所處外部環(huán)境的不確定性。如今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多，由于巨大的投資利潤(rùn)空間，房?jī)r(jià)已經(jīng)比普通人可以承受的范圍要高得多，甚至開(kāi)始威脅到國(guó)家的長(zhǎng)治久安，但在法律的缺失之下，政策干預(yù)有時(shí)候不能達(dá)到預(yù)期的效果，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加強(qiáng)。②宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)彼此作用和制約。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好壞，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金投入規(guī)模、企業(yè)的需求以及債務(wù)人的償還能力和融資成本有決定性作用。如果外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境停滯或萎縮，那么企業(yè)難以進(jìn)一步發(fā)展。相反，若外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，那么也會(huì)在一定程度上促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

3 Z計(jì)分模型在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用

3.1 Z計(jì)分模型概述

Z計(jì)分模型主要用于破產(chǎn)預(yù)測(cè)。該模型基于多元統(tǒng)計(jì)方法，以破產(chǎn)企業(yè)為樣本，通過(guò)大量的實(shí)驗(yàn)，分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、破產(chǎn)與否，能反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，廣泛應(yīng)用于多個(gè)國(guó)家。

具體模型如下：Z = 0.012X1+ 0.014X2+ 0.033X3+ 0.006X4+ 0.999X5

其中：X1=流動(dòng)資本/總資產(chǎn)，X2=留存收益/總資產(chǎn)，X3=息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)，X4=股權(quán)市值/總負(fù)債賬面值，X5=銷售收入/總資產(chǎn)。當(dāng)計(jì)算出來(lái)的Z值大于2.675，表明公司的財(cái)務(wù)狀況良好，Z值在1.8到2.675之間時(shí)，通常表明公司的財(cái)務(wù)狀況處于灰色地帶可能有財(cái)務(wù)隱患，當(dāng)Z值低于1.8時(shí)，則表明公司已經(jīng)存在財(cái)務(wù)危機(jī)。

3.2 保利地產(chǎn)綜合財(cái)務(wù)狀況分析

中國(guó)房地產(chǎn)上市公司2016年的評(píng)估報(bào)告顯示，2016年，保利地產(chǎn)（600048）的綜合實(shí)力排名第6，較之上年，跌了4位。與此同時(shí)，從該報(bào)告所公布的上市房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制專項(xiàng)排行榜來(lái)看，保利地產(chǎn)并未進(jìn)入五強(qiáng)之列，這表明了保利地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力有待加強(qiáng)。

本文將根據(jù)保利地產(chǎn)近五年的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)以及公司年報(bào)資料，以Z-score模型為框架，并以重要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)為主，對(duì)其財(cái)務(wù)現(xiàn)狀進(jìn)行具體分析。

保利地產(chǎn)五年內(nèi)財(cái)務(wù)狀況綜合指數(shù)的平均值為1.300918，其中2011年至2013年這三年，財(cái)務(wù)狀況綜合指數(shù)明顯低于平均值，尤其是2013年，財(cái)務(wù)指標(biāo)達(dá)到低谷值，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平達(dá)到最高點(diǎn)。而從2014年開(kāi)始財(cái)務(wù)狀況綜合評(píng)價(jià)指數(shù)開(kāi)始攀升，此后兩年公司財(cái)務(wù)指標(biāo)都高于平均值，說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況在轉(zhuǎn)好。但是相比于2014年，2015年公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)又有所下降，沒(méi)有保持一個(gè)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，這表明公司的財(cái)務(wù)狀況不穩(wěn)定，這也與近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)狀況整體上不穩(wěn)定的現(xiàn)狀相吻合。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)引起足夠重視，分析原因并采取針對(duì)性的措施，力求改變現(xiàn)狀，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能夠得到最大限度的控制。

4 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

4.1 籌資環(huán)節(jié)——確定恰當(dāng)?shù)馁Y本結(jié)構(gòu)，發(fā)展多元化的融資渠道

籌資渠道缺乏多樣化已經(jīng)在很大程度上影響了企業(yè)更好地經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍高達(dá)80%以上，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍較大。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款、公募方式發(fā)行股票或債券進(jìn)行籌資受到限制時(shí)，不妨采用典當(dāng)融資、投資信托以及私募方式。再者，引入部分海外投資亦是幫助企業(yè)減少貸款依賴、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方式。

4.2 投資環(huán)節(jié)——增強(qiáng)投資項(xiàng)目可行性分析

房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、范圍廣，不易改變，隨便一個(gè)突發(fā)事件都有可能給企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了減少企業(yè)不必要的風(fēng)險(xiǎn)與損失，強(qiáng)化對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析、做好預(yù)測(cè)就顯得尤為必要。

4.3 營(yíng)運(yùn)環(huán)節(jié)——做好項(xiàng)目的銷售工作

有效的銷售戰(zhàn)略有利于幫助企業(yè)“去庫(kù)存”，增強(qiáng)企業(yè)資金的流動(dòng)性，進(jìn)而使企業(yè)更好地運(yùn)營(yíng)。因此企業(yè)可以在銷售方式和銷售管理上下功夫，提高企業(yè)對(duì)不同市場(chǎng)環(huán)境、不同層次的客戶需求的應(yīng)變能力。銷售方式上，企業(yè)應(yīng)始終以創(chuàng)新為理念，懂得順應(yīng)時(shí)代的變化，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大背景下，大膽嘗試新的市場(chǎng)營(yíng)銷推廣手段，借助網(wǎng)絡(luò)信息工具，鎖定目標(biāo)客戶；銷售管理上，企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分調(diào)動(dòng)其主觀能動(dòng)性，可通過(guò)進(jìn)行包括銷售人員以內(nèi)的薪酬管理制度的一系列改革，以此激發(fā)員工的工作積極性。

4.4 現(xiàn)金回收環(huán)節(jié)——加強(qiáng)銷售回款管理

房地產(chǎn)企業(yè)涉及大量資金，加速資金回籠，提高資金利用率是企業(yè)健康經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)有力保障，因此，銷售回款的管理是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確評(píng)估客戶的償債能力，建立合理的信用等級(jí)，根據(jù)實(shí)際情況給予不同對(duì)象不同限額的欠款；同時(shí)，設(shè)立回款責(zé)任制；最后，協(xié)調(diào)銀企關(guān)系，確保客戶的按揭款和貸款能及時(shí)到賬。

4.5 收益分配環(huán)節(jié)——減少現(xiàn)金分配，增加實(shí)收資本

企業(yè)在制定收益分配政策時(shí)，應(yīng)充分結(jié)合籌資策略的要求，利用內(nèi)源性籌資的作用，減少現(xiàn)金的分配。企業(yè)可考慮采用股票股利、股票期權(quán)等形式，增加企業(yè)實(shí)收資本。從而擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模、優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)籌資成本降低，盈利能力增強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

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