文/王喜峰

芻議房地產業在農業人口往城市轉移中的作用

文/王喜峰

隨著農業對工業資本積累的逐步完成和國家工業化的發展，世界各國在其經濟發展過程中都會有不同程度的農業人口轉移問題發生。改革開放以來，我國農民自主選擇的空間進一步增大，農業人口往城市轉移的進程也隨之加快。在這一過程之中，房地產是農業人口往城市轉移的載體，也是農業人口往城市轉移的見證。一定程度上來說，農業人口往城市轉移速度的快慢與房地產發展的快慢成正比。但同時也應該看到，房地產在農業人口往城市轉移過程中，也面臨著許多迫切需要解決的問題，能否科學解決這些問題，直接決定了農業人口往城市轉移的進程，進而決定著新型城鎮化戰略能否順利實現。

一、房地產業與農業人口往城市轉移的關系

（一）房地產業與農業人口往城市轉移是雙向互動的關系

隨著城鎮化進程的加快，農業人口往城市轉移的速度也在加快，轉往城市的農業人口對城市住房具有剛性需求，從而催生了我國房地產市場的飛速發展。全國房地產固定投資快速增長，地方政府出于種種目的，大力扶植房地產市場發展，房地產投資占全國GDP的比例逐年上升，在國民經濟中占據了重要地位。而房地產市場的繁榮反過來又進一步加快了農業人口往城市的轉移，在這一雙向互動過程中，中國經濟實現了快速發展，城鎮化進程加快推進。由此可見，房地產業和農業人口往城市轉移是一個雙向互動的關系，農業人口往城市轉移的速度會影響房地產的發展速度，房地產市場的發展速度也會影響農業人口往城市轉移的速度。

（二）房地產業與農業人口往城市轉移的異向選擇性

房地產的發展促進了農業人口轉移，農業人口轉移也帶動了房地產業的發展，但是，房地產與農業人口往城市轉移具有一定的異向選擇性。所謂異向選擇性是指二者在發展方向的選擇上是相反的。房地產的發展一般會選擇在大城市或中型城市，而農業人口轉移的去向一部分是小城鎮。二者在選擇時的差異和錯位一定程度上正是房地產市場面臨的問題的根源，也就是當前房地產業面臨的供給和需求不匹配問題。具體表現就是房地產市場供給過剩與供給不足同時并存。一方面，政府大力推動房地產業的去庫存；另一方面，在大城市又出現了房地產市場有效供給的不足。

二、去庫存背景下發揮房地產業在農業人口往城市轉移中的正面作用

據統計，截至2015年12月底，房地產尚有7.2億平方米的商品房待售面積。從以上分析可以看出，之所以有如此多的房地產市場庫存，是因為房地產與農業人口往城市轉移的異向選擇性，也就是說房地產市場的庫存更多存在于中小城市，大城市根本不存在房地產市場庫存。從2016年房地產市場的現實表現來看正是如此，在中央提出房地產去庫存的大背景下，大城市房地產市場非但沒有出現人們預料的房價下降現象，反而從2016年起，大城市房地產市場逆市而動，掀起了一輪又一輪新的漲價高潮。個別城市，包括河南省會鄭州在內，一方面，房價高不可攀，另一方面，新建商品住宅卻出現搶購風潮，甚至就連二手房市場都出現了持續的火爆現象。其中原因何在？就是因為沒有將房地產市場的發展同農業人口往城市轉移統籌起來考慮。

房地產去庫存的重點在中小城市，房地產去庫存的解決之道在于滿足往城市轉移農業人口的住房需求。房地產業不加區分地去庫存，非但沒能解決中小城市的房地產庫存問題，沒能滿足新轉移到城鎮的居民的住房需求，反而進一步推高了大城市的房價，抑制了真正的剛需階層的住房需求。要有效解決房地產去庫存問題，必須著眼于新型城鎮化的戰略部署，著力于農業人口往城市轉移的去向和軌跡，將房地產業的發展同農業人口往城市轉移統一起來。雖然說新型城鎮化不是房地產化，但是要推進城鎮化肯定離不開房地產業的支撐。新型城鎮化的戰略布局為房地產市場去庫存提供了得天獨厚的條件。李克強總理在2014年政府工作報告中指出，今后一個時期，我國新型城鎮化的推進需要著重解決好現有“三個1億人”問題，即“促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”。房地產業要緊緊抓住這一戰略機遇，將去庫存重點放在中小城市，將去庫存之道瞄準于從農業人口轉往城市的居民。

要充分發揮房地產業在農業人口往城市轉移中的積極作用，抑制其消極作用。當前，要將房地產市場去庫存同農業人口往城市轉移對接起來統籌考慮。正如2015年中央經濟工作會議提出的“通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地購房或長期租房的預期和需求。”

（作者單位：河南財政金融學院）