交通基礎設施與房地產開發投資區位選擇

文/李菁 陳金洪

交通基礎設施與房地產開發投資區位選擇

文/李菁 陳金洪

交通基礎設施的區位效應會約束房地產開發投資區位選擇，這種約束效應表現為在不同區域中，房地產開發投資總量因交通基礎設施配置差異而呈規律性變動，基于動態面板模型的實證研究表明不同區域的交通基礎設施建設條件，在我國房地產開發投資差距中產生重要影響。鑒于此，政府應重視交通基礎設施對房地產開發資源配置的約束作用，優化房地產開發投資區位結構，實現房地產業區域均衡發展。

一、引言

交通基礎設施是物質流通和人員流動的基本條件，是固定資產投資的重要板塊，對我國經濟的發展和城鎮化建設有著重要影響。改革開放以來，隨著城鎮化的不斷推進，我國交通基礎設施建設與房地產開發都取得了驕人的業績。二者在不斷發展的過程中相互影響，在一定程度上出現了“伴生”現象，即交通基礎設施在時間和空間的不均衡分布影響著城市的空間布局、內部結構，從而進一步影響著房地產開發投資的總量、結構、區位等。改革開放后我國由計劃經濟走向市場經濟，市場化改革又帶來了地區發展顯著不均衡的新問題，這種不均衡發展導致我國出現東部經濟帶、中部經濟帶和西部經濟帶。據統計，東部、中部、西部分別占有我國交通運輸業基礎設施54%、30%、16%的份額。2014年東部、中部、西部房地產開發投資額分別占70.1%、17.4%、12.5%。那么交通基礎設施與房地產開發投資之間到底存在怎樣的關系？交通基礎設施區域發展差異對我國房地產開發投資區位選擇是否產生了一定影響？本文將圍繞這些問題進行實證研究，以揭示二者之間的內在關系，希望對城市交通基礎設施的發展和房地產開發投資的優化配置起到一定作用。

二、文獻綜述

縱觀國內外文獻，學者們主要從三個方面進行研究：一是研究我國交通基礎設施與經濟增長之間的關系。大部分學者的實證研究表明基礎設施建設對經濟增長有促進作用，其中劉生龍等進一步驗證了西部大開發政策有利于西部的交通基礎設施發展，對縮小區域經濟差異起到了積極作用。

二是研究基礎設施對房地產開發投資的影響。多數學者認為基礎設施規模報酬遞減的特征、土地供給、信貸支持等會造成可供開發的潛在土地價格的提高，從而增大新建住房長期供給彈性，長期看來城市基礎設施對新建住房開發具有顯著的促進作用。

三是從單項基礎設施出發，研究其對房地產業的影響。許多學者研究軌道交通對沿線房地產價值變動的影響，結果表明，該影響與需求方的特點、距離地鐵站的距離和到城市中央核心區的距離等因素有關。大多數研究發現,軌道交通確實對房地產價值(價格或租金)產生了積極的影響。部分學者研究認為軌道交通對房地產價值的影響不顯著甚至起到負作用。還有學者認為城市交通完善程度會引起住房價值變動，從而影響住房投資的空間分布。

此外，也有學者從城市教育設施和教育資源分布來研究其對住宅價格及消費者購房決策的影響。還有從環境及其他設施的視角研究對房地產的影響，認為無論是自然環境還是社會環境都對住房開發投資決策和居民購房決策起著決定性的作用。

總體而言，現有文獻關于我國交通基礎設施建設對房地產開發投資區位選擇影響的研究較少，已有文獻極少關注房地產開發投資內部結構、區域配置差異及投資效率等問題，更多的只是研究投資總量對經濟、城鎮化的影響。為了豐富國內關于這方面的研究文獻資料，本文利用我國1997-2014年30個省級城市數據，通過動態面板模型實證分析如下問題：交通基礎設施與房地產開發投資之間到底存在怎樣的內在聯系；交通基礎設施是否對我國房地產開發投資區位選擇存在約束效應。

三、實證模型、指標、數據處理及估計方法

本文擬從兩個方面進行模型估計：一是基于全國層面數據來檢驗我國交通基礎設施對房地產開發投資的約束效應；二是基于區域數據來進一步判斷我國交通基礎設施區域發展差異對我國房地產開發投資區位選擇的約束程度。考慮到面板數據中存在的區域性差異，本文引入基于差分 GMM 的動態面板進行實證分析，根據信息準則判定最佳被解釋變量滯后階數為三階，估計模型如下：

上式中下標i和t分別代表地區和時間，REI表示房地產開發投資額，反映各省份房地產開發投資規模和區域配置差異，X是一組可能影響房地產開發投資行為的控制變量，Z包含一系列虛擬變量。交通基礎設施（transport）為核心解釋變量。本文采用劉生龍、葉昌友等的做法，利用交通密度來測度不同省份交通基礎設施建設水平，即用公路里程和鐵路里程總和除以相應省份的國土面積。X包括可能影響房地產開發投資區位選擇行為的控制變量如下：實際人均GDP的年均增長率(gprgdp)，測度各省份經濟發展水平的差異，區域性經濟發展水平的不同可能導致房地產開發投資的地區差異。產業結構（structure），用第三產業增加值占各省（市、自治區） GDP總量的比重來測度，產業結構從農業、畜牧業向服務業升級、變動，可能影響房地產開發投資的規模和結構類型。城市規模(area)，用各省市區建成區面積來表示，各省市區建成區面積的不同反映了可供開發利用的土地情況，繼而影響房地產開發投資行為。城市人口密度 (popdensity)，用各省（市、自治區）城鎮人口總量與全省（市、自治區）面積的比值來表示，能夠在一定程度上反映需求層面對房地產開發投資的影響。

本文研究數據為中國1997-2014年30個省級行政區面板數據，數據來源于國家統計局。這里將名義房地產開發投資額與名義人均GDP轉化為實際值，處理方法是將以1997年為100的定基固定資產投資指數和居民消費價格指數分別進行平減，且所有變量都采用對數化處理。所有變量描述統計見表1。

表1 變量的描述統計

四、估計結果及分析

本文使用1997-2014年我國30個省級城市面板數據，基于全國層面估計了交通基礎設施絕對量的變化對房地產開發投資的約束影響。為了考察我國交通基礎設施區域配置差異是否對我國房地產開發投資區位選擇具有約束效應，本文將數據分為東部、中部和西部地區，基于區域層面進行估計，估計結果見表2。

表2中模型1是基于全國層面數據的估計，結果顯示交通基礎設施在5%的水平上顯著，其每增加1%，房地產開發投資資本規模增加0.1271%，說明交通基礎設施對房地產開發投資存在明顯的約束效應。控制變量中，實際人均GDP的年均增長率、城市人口密度、城市規模均在5%的水平上顯著，且除城市人口密度外其他變量對房地產開發投資都產生了正向影響。模型2、模型3和模型4是基于區域層面數據的估計，結果表明交通基礎設施對房地產開發投資的影響在不同區域都是顯著的，且都在5%的水平上顯著，但約束程度差異大。從估計系數可以看出受交通基礎設施影響最突出的是西部地區，其次是中部地區，最后是東部地區，交通基礎設施每增加1%，西部地區房地產開發投資規模增加1.7133%，中部地區增加0.2086%，東部地區為0.1303%，即越是交通基礎設施發達的地區，交通基礎設施對房地產開發投資的約束越小，而交通基礎設施建設越是不健全的地區，此約束越大。因此，利用不發達地區交通基礎設施對房地產開發投資影響敏感性較大，加大對這類地區交通基礎設施的投入有利于縮小我國房地產開發投資的區域差距，優化房地產開發投資內部結構及區位結構。對于控制變量，不論是富裕的東、中部地區還是較貧困的西部地區，實際人均GDP的年均增長率和城市人口密度對房地產開發投資都有顯著影響，產業結構對房地產開發投資的影響在東、中部地區顯著，城市規模對房地產開發投資的影響僅在中部地區顯著。此外，表2中還報告了自回歸AR檢驗和工具變量過度識別Sargan檢驗，從檢驗結果，看AR(1)、AR(2)、AR(3)都大于0.1，說明擾動項拒絕存在一階、二階和三階的自相關，同時Sargan=1，說明所有工具變量都有效。

表2 交通基礎設施對房地產開發投資的動態實證結果

五、結論及政策建議

本文以1997-2014年我國省級城市面板數據作為樣本，首先基于全國層面建立動態面板模型，然后將我國30個省份劃分為東部、中部、西部三大地區，基于區域層面再次建立動態面板模型，研究交通基礎設施區域發展差異對我國房地產開發投資區位選擇的影響。

實證結果表明：1.基于全國層面，交通基礎設施對我國房地產開發投資有著顯著的約束效應。

2.基于區域層面，交通基礎設施的區域發展差異對我國房地產開發投資區位選擇存在較大影響。越是交通基礎設施完善經濟發達的地區，前者對房地產開發投資的約束越小，如中、東部地區；而越是交通基礎設施不完善、經濟不發達的地區，如西部地區，其約束系數越大。說明不同的地理位置和交通基礎設施建設條件在我國房地產開發投資差距中發揮了重要作用，也驗證了交通基礎設施對房地產開發投資區位選擇具有顯著影響。

交通基礎設施對房地產開發投資具有顯著約束效應，交通基礎設施的區域發展差異對我國房地產開發投資區位選擇的約束作用顯著，因此，加強基礎設施建設條件較落后地區交通基礎設施的投資有利于促進我國區域房地產開發投資分配和區域經濟的均衡發展。應進一步引導房地產開發投資行為，驅使房地產開發資本流向更為理性，配置更加合理，優化房地產業區位結構，從而實現房地產市場的良性發展。可利用不發達地區交通基礎設施對房地產開發投資影響敏感性較大，引導房地產開發投資向這些地區分配，優化房地產開發投資內部結構和空間配置，特別是加大我國西部等落后地區交通基礎建設投資，這對縮小區域經濟發展差距、打破當前區域經濟發展格局也具有戰略意義。

（作者單位：中南財經政法大學金融學院 武昌首義學院）

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