中國工商銀行個人住房貸款風險分析及對策研究

田亞萍+陳曦

【摘要】一直以來，商業銀行普遍將個人住房貸款業務視為是一種低風險、高利潤的資產業務。在商業銀行這種錯誤觀念的指引下，商業銀行未能重視對個人住房貸款業務風險的有效防范，個人住房貸款業務風險也隨著經濟的發展逐步開始凸顯。本文以中國工商銀行思南縣支行的個人住房貸款業務為研究對象，結合貴州省思南縣當地居民的收入及當地居民的需求現狀，對中國工商銀行個人住房貸款業務中所存在的主觀和客觀風險進行較深入的分析，針對存在的弊端和不足提出各種防范個人住房信貸風險的策略和建議。

【關鍵詞】中國工商銀行 個人住房貸款 風險分析 對策 貴州省思南縣支行

一、個人住房貸款概述及風險描述

（一）個人住房貸款概述

個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物，或者保證人承擔償還本息的連帶責任①。

個人住房貸款的形式主要有三種②：

一是個人住房委托貸款。它的全稱是個人住房擔保委托貸款，指的是住房資金管理中心運用住房公積金委托商業性銀行發放的個人住房貸款。個人住房貸款中的住房公積金貸款是一種政策性的住房貸款，它的利率低、提供的對象是中低收入的公積金繳存職工。

二是個人住房自營貸款。個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款。

三是個人住房組合貸款。個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用于購買自用的貸款，普通個人住房貸款是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

（二）個人住房貸款風險的分類

個人住房貸款的風險是一種損失，具體指商業銀行向消費者按揭本金和個人的利益不能恢復造成的資金與時間上的損失。其主要的類型有三種：

1.信用風險。房貸風險中處于相當重要的風險，其具體表現有借款人方面的信用，也表現有開發商方面的信用風險。借款人的信用風險主要是在貸款期間個人資信的不確定性很大，一些買房者會利用銀行間的信息不對稱，就會帶動房價不斷被上漲，導致供求不平衡，產生房地產界的泡沫經濟；開發商的信用風險主要是一些開發商鉆法律法規的空子，利用金融機構中法律法規的不健全，通過非法手段獲取信息，以造成銀行貸款之后承受一些不必要的損失。

2.宏觀經濟風險。由于個人住房貸款大多屬于長期貸款，客戶還款周期相對較長，在這期間不確定因素又還很多，我國的社會經濟狀況和金融市場必然會發生變化，如國家相關的大政方針政策上的引導變化問題，這必然對經濟造成一定的沖擊，對于中國這樣一個經濟大國來說，房地產業是支持整個經濟一個主要紐帶。如果發生宏觀的經濟的變化，個人住房貸款中的抵押貸款就會形成大量的不良貸款，導致銀行資產質量大幅度的下降。

3.流動性風險。對于銀行來說，隨著個人中長期貸款比例幅度快速提高，無論如何都有可能會帶來流動性的風險。

（三）個人住房貸款風險的特點

在個人住房貸款的行為中，雖然把住房的產權存在商業銀行作為抵押保障，一般認為這種情況對商業銀行來講風險較低，借款人的還款能力問題，是否主動性還款，對抵押物的處置問題，國家的大政方針改變，房地產市場變化等等這一系列的因素，必然影響著個人住房貸款和安全，因此它仍然存在一定的風險性。

其特點主要有：

1.滯后性。由于個人住房貸款的時間較長，其風險到從產生期到成熟期需要經歷較長的時間。

2.隱蔽性。受到各種因素的限制，很多時候銀行不能很快的采取相應的措施去控制個人住房貸款的風險，所以其風險就會不斷地積累。

3.分散性。銀行的個人住房貸款的主要對象是各個城鎮居民，每個人的貸款情況大不相同，所以銀行對于各個城鎮居民進行調查的信息來源較廣。

4.多樣性。就如個人住房貸款風險的定義中所說，借款人的還款能力和意愿國家的政策變動等等都是對個人住房貸款風險產生的影響。

二、中國工商銀行思南縣支行個人住房貸款業務發展現狀

（一）思南工商銀行個人住房貸款業務發展的現狀

近幾年，思南縣正處于快速發展階段，上級對思南縣要求的目標是：思南縣城近期按十五萬人建設。就從這一目標來看，城市房地產作為城市主要的拉動力，在城市建設發展中起著至關重要的作用。應城市發展的要求，在2005年中國工商銀行貴州省思南縣支行開始推行個人住房貸款業務。在城市房地產拉動力下工行的個人住房貸款也得到了迅速發展，其個人住房貸款業務的規模在該行資產中的比重就開始大幅度上升，銀行的個人住房抵押貸款余額在慢慢的往上升，其中的不良貸款也在平穩往上走，個人住房貸款業務風險開始慢慢的顯示出來。

（二）工行思南縣支行個人住房貸款風險控制中存在的問題

在當前快速發展階段，經濟的推動帶來的風險是不可避免的。即使做了很好的萬全的防范工作也會存在不足之處。根據個人住房貸款風險的典型特點和對中國工商銀行思南縣支行的了解與實地調查，本文將從銀行內部和銀行外部兩方面來分析銀行在開展個人住房貸款業務中存在的問題：

1.銀行的內部管理存在缺陷。

（1）風險控制和防范制度的不健全。

目前，思南縣支行對于個人住房貸款業務還處于不斷完善的階段，銀行在開展個人住房貸款業務的實際操作過程中還沒有建立一套完整的風險識別標準系統，對于風險識別和風險的控制能力比較低。

（2）風險的管理意識比較薄弱。

在個人住房貸款的經營過程中，銀行為例獲取可觀的一筆收益，在不顧風險的前提下搶占市場的份額，擴大其經營的規模。并且在經營過程中，銀行認為這是一個低風險的行業，其防范意識相對就比較薄弱，在發放貸款之前沒有做好相關的調查工作，發放貸款后沒能及時檢查合約的規范性和完整性，導致銀行的風險內部因素增加。endprint

思南縣支行在個人住房貸款風險的管理中之所以會存在不良貸款是因為它們在業務中政策制度執行不到位、人員的配置不合理，并且個人的崗位不明確等等。從上可以看出它們還沒有很清楚的意識到風險管理在銀行中的重要性（風險管理能力是現代商業銀行綜合經營能力的具體體現、是核心競爭力的構成要素、是可持續發展能力的重要保障）。

（3）銀行內控制度不完善。

目前來說，工行思南縣支行的個人住房貸款業務的內控制度還處于摸索的階段，邊實施邊開拓，并且要適應當前思南縣的市場發展實際情況可能還需要一個過程。很多時候銀行內部人員都做不到有章就循，違章就糾的這種規范，一直這樣下去也會給銀行內部帶來很大的風險。

2.銀行外部客觀條件的限制。

（1）個人征信系統不完善。

不完善的個人信用體制助長了個人住房貸款的在經營過程中的信息不對稱現象，這是個人住房貸款信用風險產生的根本原因。一般來說，借款人和銀行之間的信息不對稱的程度越大，其造成的信用風險也就越大。目前工行思南縣支行還沒有一套完整的個人信用制度，導致信息不對稱，風險也就產生了。

（2）缺乏一定的風險分散和風險轉移的手段。

風險不同于錯誤，它是不可避免的，只能有效地去控制其發生的結果，讓其減小到最小。俗話說，不要把雞蛋放在一個籃子里面，講的就是要把銀行中的個人住房貸款風險進行有效地轉移和有效地分散。

從風險轉移來看，目前我國對于個人住房貸款業務的風險轉移還不是很成熟，銀行普遍沒有實行這一手段，工行也不例外。所以，一旦發生系統性風險，銀行將承擔全部風險。

從風險分散來看，由于思南的經濟發展及各種因素的考慮，工行思南支行對于個人住房貸款沒有實行強制的保險業務，一般都是房屋抵押擔保。導致銀行把全部的風險放在房地產上，它們的處理手段也很單一，一旦房地產市場發生較大的變動銀行就會變得很被動，風險很難被控制。

（3）相關的法律制度不健全。

工商銀行思南縣支行從2005年開始推行個人住房貸款，截止當前剛推行12年。由于該銀行推行個人住房貸款業務的時間還不是很長，很多相關的法律法規還不健全。目前對于個人住房貸款業務在法律上還沒有一部完整的制度來對它進行很好的保護。空白的法律使工商銀行思南縣支行對于個人住房貸款業務的開展一直處于很不好的地位，使銀行在這方面的權益不能很好地的受到保護，這樣法律風險就因此而產生了。

（4）公民與工作人員缺乏法律知識。

銀行員工和公民對于個人住房貸款的法律知識普遍缺乏，很多公民的誠信意識很淡薄，從不按時還款，覺得能拖就拖，能賴就賴，反正不會受到什么法律懲罰，哪天想起來再去還。他們殊不知這樣使他們的個人征信受到了很大的影響，給銀行也帶來了很多不必要的麻煩。

三、工商銀行思南縣支行個人住房貸款風險的控制對策

個人住房貸款中，風險的存在是必然的，不能避免的，只能把風險引起的損失降到最小化。引起風險的因素也很多，如借款人、開發商引起的風險是一個關鍵。再者銀行的制度不健全，業務流程不完善等等都是引起個人住房貸款風險的因素。

1.加強個人住房貸款業務的內控制度建設，完善業務的操作規程。加強工行思南縣支行對于個人住房貸款業務的內控制度建設，完善其業務操作規程，做到有章必循，違章必糾，要保證該業務的健康發展。

（1）加強該行的個人住房貸款業務內控制度的建設，在不斷總結前面經驗的基礎之上，完善該業務的操作規程；

（2）加強該銀行工作人員的培訓和依法經營的意識，提高工作人員的整體素質和風險防范能力；

（3）加強建設該行在個人住房貸款業務的金融電子化。

2.建立有效的貸款管理流程。提高銀行在個人住房貸款業務上的工作效率就是要有一個有效的貸款管理流程。可控的風險、管理全面、全體員工積極的參與，還有信息網絡建設的加強等等，這些都是工商銀行思南縣支行個人住房貸款業務流程應該遵循的一個目標。但是在貸款管理流程方面工商銀行思南縣支行做的還不是很好，有待加強。

3.完善個人征信體系。銀行控制個人住房貸款業務風險的前提保證就是要建立完善的個人征信體系。根據思南縣支行的實際情況出發，在銀行內部根據以信用卡的個人資料為基礎建立一個總賬戶，使該賬戶對銀行查詢個人信息有一個完整的資料，減小信息不對稱的問題。

但是目前，該系統存在著一個的問題，就是信息收集過程中，對個人的信息的全面性有缺陷，特別是對從來沒有和金融機構發生借貸關系的個人信息的收集還是一片空白。因此，應借鑒發達國家的經驗，進一步完善個人信用查詢系統，解決銀行與借款人之間的信息不對稱問題，以使能更好的防范個人住房貸款風險的發生。

4.推行個人住房貸款證券化，分散個人住房貸款風險。前面介紹了個人住房貸款業務期限長的特點，因為期限長造成銀行短資長貸，以此加大了銀行的流動性風險。引用的西方國家實現消費貸款證券化的對策，讓其個人住房貸款的資金具有流通和轉讓的職能，從而達到分散個人住房貸款的風險。中國工商銀行思南縣支行應該借此對策，加快實現資產證券化的進程。

5.加強個人道德教育，普及基本法律知識。一方面需要重點強化公眾誠信意識。

公眾誠信意識的提高，對于社會和諧穩定、持續發展起著極為重要的作用。目前社會上還存在著一大批人員，他們在誠信意識淡泊，道德要求低下，許多人對所欠銀行貸款能拖就拖，能賴就賴。同時，由于法律知識欠缺，搞不清自身行為造成的法律后果，因而造成個人長期拖欠貸款。目前工行思南支行就在開展金融知識進萬家活動，得到了廣大群眾的支持與贊許。

另一方面是銀行業員工強化風險管理觀念。

將風險管理作為一種文化滲透入銀行業每一位員工，讓其將風險管理的理念、風險道德、標準的風險管理模式加于日常的學習中，要有較強的防范意識，著力從標準、理念、環境、規范等多個層次、多個環節加強管理，根除不良思維與觀念影響行業的發展。

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作者簡介：田亞萍（1990-），女，貴州思南人，土家族，本科，銅仁學院財務處，現從事會計工作，研究方向：金融學；陳曦，（1986-）女，貴州銅仁人，漢族，銅仁學院經濟與管理學院，碩士研究生，現從事會計學教學工作，研究方向：會計學。endprint