房地產經濟波動的影響因素分析及應對措施探究

侯宇

[摘 要]在我國國民經濟當中，房地產經濟是一個重要的組成部分，對于社會經濟發展具有重要的作用。近年來，隨著社會經濟發展速度的不斷加快，房地產經濟逐漸成為了我國經濟的重要支柱。而在房地產經濟的發展當中，由于受到一定因素的影響，時常會出現波動的情況，難以確保穩定平衡地發展。對此，需要對房地產經濟波動的影響因素進行分析，進而采取有效的措施加以應對，確保房地產經濟平穩、健康地發展。

[關鍵詞]房地產經濟波動；影響因素；應對措施

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.35.071

近年來，隨著社會經濟的快速發展，人們的生活水平日益提高，房地產經濟取得了長足的進步，并逐漸發展成為我國經濟中的重要支柱，在社會市場經濟體系中占據著重要的位置。因此，波動是我國房地產經濟發展中的一個主要特點，對房地產經濟波動的影響因素進行分析，采取有效的措施加以應對，具有重要的現實意義。盡管房地產經濟自身具有波動性的發展特點，但整體趨勢仍是向上增長的。因此，為了提高房地產經濟發展的穩定性，對其影響因素進行分析，進而采取有效措施應對。

1 房地產經濟波動的主要特點

房地產經濟波動的特點與一般經濟發展特點相符，主要可分為經濟復蘇、經濟繁榮、經濟衰退、經濟蕭條等不同階段，對于房地產經濟來說，這四個階段是不斷循環發展的。因此，從房地產經濟波動中，能夠分析房地產經濟當前所處的階段，進而對引起波動的因素進行分析。例如，在房地產經濟蕭條階段，房地產市場中供大于求，對此可以適當減少開發商土地開發，減少房地產建筑投資，以尋求市場中的供需平衡，促使房地產經濟復蘇。當市場發展為供小于求的時候，即進入了房地產經濟繁榮階段。此時開發商會增加對房地產建筑的投資，大量開發土地和建造房屋。[1]不過，由于市場消費能力有限，因而過度地開發建設會將房地產經濟推向衰退階段，市場中再次出現供大于求的情況。

2 房地產經濟波動的影響因素

2.1 房地產經濟波動的內部因素

房地產經濟波動的內部因素主要包括房地產市場供求關系、房地產投資波動、投資回報率等方面。對于房地產經濟波動來說，供求關系是一個重要的影響因素，這一供求關系會隨著市場變化而改變。房地產經濟的發展，需要以消費者實際需求為基礎。房地產投資波動，將會對房地產經濟發展產生直接的影響，為房地產經濟波動提供內在驅動力。通常情況下，如果房地產行業投資增長，行業規模發生擴張，就會加快經濟循環的進程。對于整個房地產行業的發展，都將受到投資回報率的影響。如果房地產行業能夠取得較高的投資回報率，房地產市場中將進入大量資金，推動房地產經濟快速發展，從而加快行業及經濟發展的腳步。

2.2 房地產經濟波動的外部因素

房地產經濟波動的外部因素主要包括經濟因素、宏觀調控政策因素、城市發展狀況因素等。經濟因素指的是經濟發展的大環境，也就是宏觀經濟環境。例如，在我國每個五年計劃中，最后1年經常會產生銀根緊縮，這種宏觀經濟因素，將會對房地產經濟產生很大的影響。另外，宏觀經濟變量，CPI、GDP、經濟增長率等宏觀經濟參數，也會引起房地產經濟波動。我國實行的是社會主義市場經濟體制，政府部門在經濟發展、經濟規劃中發揮重要的作用。在市場經濟發展中，政府部門通過宏觀調控政策指揮經濟發展，因而對于房地產經濟也會產生直接作用。此外，城市的發展狀況，也會對房地產行業的發展帶來影響，同時體現出房地產的發展情況。[2]城市整體發展水平，對基礎建設、住宅需求有著直接的關系，進而會影響房地產經濟發展。

3 房地產經濟波動的應對措施

3.1 規范土地市場

國家應對土地市場進行規范，對土地批租管理工作進行強化。需要對土地市場總量進行控制，在行政劃撥用地中，嚴格遵循相關標準及規定，保證土地管理權的統一管理，有效出讓土地總量，對土地供應計劃進行科學合理的制訂，對行政劃撥用地審批加以規范，并對土地最終用途進行監督。對相關操作行為應加以規范，嚴格實施招標拍賣的方法。對傳統土地傳讓方式加以完善，實現市場化的拍賣和招投標。盡可能降低行政土地出讓率，杜絕土地出讓中的違規行為。政府部門應對土地出讓時常進行壟斷，提高政府供給土地的能力，對土地傳讓市場及時開放，確保房地產企業利用二級土地市場，對城市土地使用權進行轉讓在市場機制調控下，優化重組配置土地資源。此外，土地供應機制應朝市場化的方向轉變，以減少房地產經濟波動。

3.2 提高市場調查力度

應當加強市場調查力度，對市場定位加以明確，從而確保房地產經濟的平穩發展。通常情況下，未來的市場周期發展，將會受到投資主體結構的影響，發揮出較大的價值和作用。而我國當前一些房地產企業中，存在風險防范機制不完善、相關職責不明確等問題，影響了房地產經濟的穩定發展。對此，應當對房地產投資規模加以重視，確保投資規模與經濟發展相匹配，取得更為合理的投資比重。房地產投資結構應足夠理性，通過詳細的市場調查，實現準確的市場定位，根據市場實際需求，確認房地產開發建設方案，減少房地產投資風險，保障房地產經濟穩定健康。

3.3 調整房地產投資政策

對于房地產投資政策的制定，必須注重相應的經濟現象。如果投資主體結構改變，會在較大程度上影響房地產周期變化，這是由于國有企業產權不清，同時缺乏有效的風險規避措施，進而會造成房地產經濟波動。對于房地產投資規模的改變應加以重視，確保其能夠適應宏觀經濟規模，在固定投資中確保房地產投資比重的合理性。[3]應確保房地產投資結構的合理性，注重市場調查、市場定位，確保房地產投資能夠真正滿足市場實際需求，朝著市場需求拉動型投資擴張模式轉變。另外，對于政府投資行為也要加以規范和完善，政府部門提高對房地產行業發展戰略的重視程度，保證土地開發及時完成，間接地調控房地產投資行為，以加強對房地產經濟波動的把控。

3.4 完善房地產開發金融制度

在我國房地產行業當中，房地產開發金融制度是一項重要的工作，因此需要不斷進行創新和完善，同時加強各個方面的把控。在房地產開發中，應實現融資體系多元化，除了傳統的房地產信托、商業銀行貸款之外，應當遵循時代發展的腳步，不斷進行完善和創新，從而實現多元化的金融發展渠道。對于住房消費融資體系，也應加強多元化發展。現有的住房消費融資渠道主要有政府優惠政策、住房合作基金、商業按揭貸款等，缺乏多樣性，需要進一步豐富和擴充。對于住房抵押貸款證券化，應加大力度培育，這一手段在一些發達國家中應用普遍，能夠規避市場風險、解決流動性差等問題，推動房地產行業的更大發展。此外，應推動住房金融管理制度的合理建立，從源頭入手，實現多元化的房地產融資渠道，為房地產經濟發展提供良好的保障環境。

4 結 論

房地產經濟是我國國民經濟當中的一個重要的構成部分，近年來已經發展成為一個重要的支柱經濟。房地產行業關系到國計民生，因此房地產經濟發展的穩定性至關重要。不過，在實際發展中，由于受到一定因素的影響，使得房地產經濟時常出現波動的情況。對此，應分析房地產經濟波動的內外部影響因素，采取有效的措施加以應對，以確保房地產經濟的平穩發展。

參考文獻：

[1]楊剛. 房地產經濟波動的影響因素分析以及對策探究[J].工程技術：全文版，2016（12）：316.

[2]劉寧. 淺談導致房地產經濟波動的因素及應對策略[J].財經界：學術版，2015（30）：29.

[3]卓仁貴. 房地產經濟波動的影響因素及應對策略研究[J].中國高新技術企業，2016（5）：1-2.endprint