關于保險資金投資不動產問題的分析

摘要：2014年保險業《新國十條》布以來，保險公司為了長期發展，越來越青睞于選擇不動產作為新的投資方式。但是，由于保險投資仍處于起步階段，在實際操作中仍存在一些問題，如專業人才匱乏、可投資產較少、風險較大等問題，本文針對這些問題展開分析，給出相對應的建議。面對紛繁多變的投資模式，保險公司應以長遠的目標考慮不動產投資，以期獲得長久穩健的發展。

關鍵詞：保險投資；不動產；保險資金運用

一、保險資金投資不動產的方式

保險公司進行不動產投資，可以將其粗略劃分為：直接投資和間接投資兩種方式。

（一）保險資金直接投資

在直接投資不動產時，基于投資項目的多樣性，可進一步細分為投資于基礎設施、投資于工業類地產、投資于商業類地產三個方面。

1.基礎設施類投資

2006年，在《保險資金間接投資基礎設施項目試點辦法》中提到：我國保險資金可以投資于國家級重點基礎設施項目，如交通、通訊等。

2.工業類地產投資

工業地產上的建筑物用途比較廣泛，目前基本上包括工業用的廠房、儲存物資的倉庫以及企業辦公用的大樓等。工業地產作為重要的地產開發項目，一直以來，由政府主導開發、工業企業參與的模式進行。

3.商業地產投資

作為商業地產，其存在形式明顯與用來居住的地產不一樣。用于商業運營的房地產，大致包括百貨商場、大型超市以及各種類型的娛樂場所等。

（二）保險資金間接投資

保險公司除了可以將保險資金直接用于不動產投資外，還有間接投資的房地產信托投資基金、房地產抵押支持債券以及擔保債權憑證。

1.房地產信托投資基金

保險公司有多種間接投資，其中作為最受保險公司青睞的方式，就是將保險資金用于投資房地產信托基金。這一方式，也是與保險資金聯系最為密切的一種形式。我們如果將房地產信托投資基金按照其收入來源又可以細分為三種，分別為資產型投資、貸款型投資以及混合型投資。

2.房地產抵押支持債券

保險公司將保險資金進行間接投資，除了前面所說的用于投資房地產信托基金外，還有一種投資方式，就是用于抵押貸款。房地產抵押支持債券是作為一種抵押貸款的合集，一般可以細分為兩部分，一是作為商用，稱為商用物業抵押貸款證券；一是用于居民住房，稱為住房抵押貸款證券。

3.擔保債權憑證

擔保債權憑證是從房地產抵押支持債券中發展衍生而來的，它將各種債務集中在一起，然后以抵押的集合體發行債權憑證。擔保債權憑證可以把資產中的低信用變更為高信用。貸款擔保債務證券和債券擔保債務證券共同構成了擔保債權憑證。

二、保險公司不動產投資存在的問題

1.不動產投資專業人才匱乏

作為與“承保業務”同樣重要的投資行為，要求保險公司能夠對經濟運行趨勢、產業發展方向等經濟情況的變化有明確認知。不動產投資是一個專業化非常強的領域，需要專門的組織體系和人員配備，如果僅作為保險公司或保險資產管理公司的一個部門運作，不利于它的長遠發展。但是，受“重保險輕投資，重來源輕運用”的固有思想影響，我國的保險公司往往忽視發展投資專業隊伍，缺乏具有較高專業性、技術性的投資管理人才儲備，特別缺乏熟悉不動產投資領域的專業人員。

2.不動產投資組織形式尚需完善

經過多年發展，我國保險資金運用的組織形式，從保險公司內設投資部到組建資產管理公司，至今形成多種形式并存的格局。但一方面，很多保險公司成立時間不長，組建資產管理公司的條件不成熟，仍采用投資部或委托投資模式，當前有很多小保險公司，都采取內設投資部的模式。另一方面，即使部分保險公司成立了資產管理公司，也因管理體制問題而可能導致投資業務效率低下，資金運用組織形式總體上仍處于比較散亂的狀態。

3.不動產投資可投資產較少

按照保險資產配置的要求，保險資金投資不動產所要求的年化收益率通常6%～10%的區間。從風險與回報匹配的角度看，往往能取得高租金和低空置率的一線城市核心地區的商用物業能夠在中長期獲得較高的回報水平，符合保險資金的安全性和追求長期回報的要求。而且，隨著一、二線城市住宅與商用物業間價格差距的逐步拉大，商業地產的投資價值已經開始逐漸顯現出來。因此，一、二線城市將成為保險資金主要關注的區域，一線城市核心區域的高端商業物業將成為保險資金重點考慮的投資目標。然而總的來說，現階段我國保險資金可投的不動產資產較少，存在較大的發展空間。

4.不動產投資面臨較大風險

當前，許多專家學者普遍認為商業地產的投資風險比普遍想象的要高。不動產投資風險主要是流動性差、變現難、市場行情波動大，在收益性上也往往存在較大的不確定性。而且，我國商業地產發展時間較短，不少城市尚未經歷過一個完整的周期。另外，我國很多地產項目商業運作的成熟度還不高，這就更增加了未來的不確定性因素。

三、對我國保險資金投資不動產的相關建議

（一）政策導向型發展

保險公司在進行不動產投資活動時，要時時關注政策導向，只有準確把握政策導向，才能避免投資活動與政策趨勢相悖。針對城鎮化的轉型，要準確把握其具體需求，要積極開發新的城市綜合體，把國家的戰略方針放在第一位，在促進就業的同時，也讓農村人口成功轉向城市。目前困擾我國政府的一大難題是日益增加的老齡人口數量，它使國家無力承擔養老金支付。作為以服務國家戰略為主旨的保險公司，應積極為國家承擔這一重擔，其具體實施可表現為在不動產投資上，即各大保險公司紛紛投身養老地產項目的開發，以減輕養老的成本。只有把運用保險資金這一活動長久地與國家的發展緊密聯系，才能確保其收益的安全穩妥，更是保險公司勇于承擔社會責任的一種體現。

（二）全面培養不動產投資專業人才

就我國目前保險公司來看，一部分保險從業人員沒有經過專業培訓，即使是接受了高等教育，也有一部分人員沒有學習過投資專業的知識。而保險公司由于專業人才的缺乏，可能使評估、決策、交易整個過程均交由一個部門完成，因此導致可能出現的風險。保險公司內部應該實行權責分離，使每個部門相互獨立，實現科學決策，由此規避獨裁等情況的出現。每一位保險公司的管理人員應該認識到，只有把公司內部管理好，才能讓公司更加平穩地走好每一步。只有每一個人認真履行應盡的義務，將自己的責任與公司的長遠發展結合起來，一心一意投入到公司中去，才能營造健康的運營模式。任何一個人錯誤的決策，都有可能使公司陷入危機。

（三）修正不動產投資理念

與保險公司傳統的投資方式相比，不動產投資、銀行儲蓄、投資債券、股票、基金相比，具有其特殊性。因為其投資標的的改變，保險公司也要對相應的知識進行學習。保險公司投資人員要把眼光放得更遠，樹立起長期投資的理念，并充分理解內在價值的重要性，學會正確評估不動產投資標的的內在價值，在市場價值大大低于其內在價值時，能做到果斷購入。

參考文獻：

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[4]孫雅麗.我國保險資金投資不動產領域若干問題探析[J].新經濟，2013.

作者簡介：盧茜茜（1991—），女，山西臨汾人，山西財經大學2015（金融學）學術碩士研究生，研究方向：房地產金融