房地產(chǎn)項目優(yōu)化設(shè)計探討

張輝　張洋

摘要：優(yōu)化設(shè)計能夠降低項目的成本，提高項目的認(rèn)可度。優(yōu)化設(shè)計包括建筑設(shè)計優(yōu)化、結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化、水電設(shè)計優(yōu)化三個重要的設(shè)計環(huán)節(jié)，本文介紹了三個重要優(yōu)化設(shè)計環(huán)節(jié)的優(yōu)化設(shè)計方法，通過項目特點進行分析，采取合理的方法進行項目的優(yōu)化設(shè)計，是房地產(chǎn)項目成功的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：優(yōu)化設(shè)計 成本 房地產(chǎn)項目

中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2017）24-0038-02

成本控制貫穿著整個房地產(chǎn)項目建設(shè)的全過程。設(shè)計階段的成果對于項目使用功能的影響占到整個建設(shè)過程的60%～80%，設(shè)計階段的成果是項目成本控制的重要一環(huán)，設(shè)計的合理性、經(jīng)濟性和適用性是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵因素，如何達(dá)到優(yōu)化設(shè)計的要求，讓項目的利潤最大化是房地產(chǎn)設(shè)計人員關(guān)注的問題。現(xiàn)階段很多設(shè)計人員在進行房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程中，抄襲一些已有項目，不考慮項目的成本，設(shè)計出的圖紙只能滿足房地產(chǎn)項目的基本要求，而未考慮設(shè)計優(yōu)化的環(huán)節(jié)。優(yōu)化設(shè)計能夠降低項目的成本，提高項目的認(rèn)可度，滿足擬購房人群的需求，提高項目的銷售速度，所以優(yōu)化設(shè)計是房地產(chǎn)項目設(shè)計的重要一環(huán)。

一、建筑設(shè)計的優(yōu)化方法

建筑設(shè)計方案決定了項目的成本，選擇適應(yīng)本地區(qū)的合理的設(shè)計方案是項目成功的關(guān)鍵。項目起初應(yīng)該通過問卷調(diào)查的形式，調(diào)查本地區(qū)擬購房人群的購房意向、購房需求、購房要求，根據(jù)數(shù)據(jù)分析方法進行地區(qū)擬購房人群的情況分析，找出相應(yīng)的規(guī)律，通過擬購房人群的分析選取適用于本地區(qū)人群的建筑設(shè)計方案，為今后的銷售打下堅實的基礎(chǔ)，防止出現(xiàn)項目建成無法銷售的情況。基于調(diào)查問卷的分析結(jié)果，與設(shè)計投標(biāo)單位進行溝通，通過招標(biāo)與投標(biāo)過程的分析，集各家設(shè)計投標(biāo)單位的優(yōu)點，選取建筑設(shè)計方案更優(yōu)秀的設(shè)計單位進行項目的設(shè)計。中標(biāo)設(shè)計單位不急于進行后續(xù)設(shè)計過程，依據(jù)招投標(biāo)過程中多個建筑設(shè)計方案的分析與問卷調(diào)查結(jié)果進行建筑設(shè)計方案的初步優(yōu)化，對初步優(yōu)化合理的方案，聘請相關(guān)建筑設(shè)計專家開展論證，分析建筑設(shè)計方案中需要改進的環(huán)節(jié)，作為方案終極優(yōu)化的目標(biāo)。

方案優(yōu)化結(jié)束之后進行建筑圖紙的繪制，現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計多是以戶型拼湊的方式進行，采用完工的項目戶型進行參考，未考慮本地區(qū)購房者的實際需求。建筑圖紙設(shè)計前應(yīng)該分析問卷調(diào)查的結(jié)果，根據(jù)擬購房人群的基本需求進行戶型設(shè)計，設(shè)計過程中還需考慮戶型的合理性，考慮設(shè)計的簡潔性，有利于結(jié)構(gòu)設(shè)計的開展，降低工程成本。

二、結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)化方法

結(jié)構(gòu)設(shè)計方面的優(yōu)化分為兩個方面，一是結(jié)構(gòu)設(shè)計體系的優(yōu)化，采用何種結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)形式的基本構(gòu)件間距，采用合理的結(jié)構(gòu)形式可以有效降低成本，提高項目的利潤；二是進行結(jié)構(gòu)內(nèi)部構(gòu)件的優(yōu)化，梁板柱的截面尺寸與混凝土強度，構(gòu)件的內(nèi)部配筋率，墻體的材料與強度等級，砂漿的強度等級，等等，認(rèn)真分析結(jié)構(gòu)的受力特點，采用更為合理的構(gòu)件截面和強度，降低項目成本。

結(jié)構(gòu)設(shè)計方案傳統(tǒng)設(shè)計過程基本上是憑借結(jié)構(gòu)設(shè)計人員的經(jīng)驗，假設(shè)構(gòu)件的截面尺寸，通過設(shè)計規(guī)范的要求進行設(shè)計驗算，分析構(gòu)件是否滿足規(guī)范的設(shè)計要求。傳統(tǒng)的設(shè)計方法是一種被動設(shè)計的方式，優(yōu)化設(shè)計是一種主動設(shè)計的方式，選取更加合理的設(shè)計軟件，確定精細(xì)的設(shè)計荷載，確定適合于本項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計方案，降低項目的成本。

傳統(tǒng)的設(shè)計只利用PKPM結(jié)構(gòu)設(shè)計軟件完成項目的設(shè)計，現(xiàn)階段有一些更加合理的設(shè)計軟件進行結(jié)構(gòu)荷載的分析，分析項目荷載的精度更高，得到的計算結(jié)果更準(zhǔn)確。高層建筑力學(xué)分析一般用邁達(dá)斯、SATWE、PMSAP、ETABS；鋼結(jié)構(gòu)一般采用3D3S、MTS、STS、perform-3D；有限元還是ANSYS和ABAQUS；復(fù)雜建筑利用符號計算軟件進行簡單的編程以及計算分析，分析建筑結(jié)構(gòu)與橋梁結(jié)構(gòu)的內(nèi)力與位移情況。[1][2]根據(jù)項目結(jié)構(gòu)的實際特點采用適合于本項目的結(jié)構(gòu)設(shè)計分析軟件進行結(jié)構(gòu)計算，也可以通過相應(yīng)軟件與PKPM配合進行分析計算。

優(yōu)化設(shè)計需要假設(shè)多種結(jié)構(gòu)方案，根據(jù)不同的構(gòu)件布置情況和構(gòu)件的不同截面尺寸，進行結(jié)構(gòu)的強度驗算與經(jīng)濟比選，選擇滿足強度要求成本最低的方案完成設(shè)計。構(gòu)件需要按照構(gòu)造要求配筋時，選取規(guī)范要求的最小配筋率即可，降低項目的成本。

從結(jié)構(gòu)設(shè)計方案的初始階段聘請相關(guān)專家進行結(jié)構(gòu)設(shè)計不同階段的審閱，提出結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計的合理化建議，作為結(jié)構(gòu)設(shè)計方案優(yōu)化改進的依據(jù)。結(jié)構(gòu)初始方案設(shè)計完成，房地產(chǎn)公司應(yīng)聘請專業(yè)的優(yōu)化設(shè)計公司，對項目設(shè)計的初始方案提出詳細(xì)的優(yōu)化設(shè)計方案、詳盡的優(yōu)化設(shè)計參數(shù)、構(gòu)件的強度等級及構(gòu)件的截面特點等，與初始方案設(shè)計單位進行溝通，完成初始方案的優(yōu)化設(shè)計與圖紙修改工作，使設(shè)計方案更合理，通過前期聘請專家進行初始方案的不斷調(diào)整，減少了后期優(yōu)化方案修改的工作量，削弱了對于工期的影響。兩個優(yōu)化環(huán)節(jié)配合工作，降低了后期優(yōu)化方案的費用，優(yōu)化方案更合理，項目成本更低。

三、水電設(shè)計的優(yōu)化方法

水電線路設(shè)計保證其功能性與安全性的同時，力求線路位置準(zhǔn)確，線路位置有利于后期的使用與維修，利用BIM軟件進行三維分析，確定水電線路的位置的合理性，防止與土建施工出現(xiàn)不和諧的現(xiàn)象，具體的水電設(shè)計優(yōu)化過程包括以下兩個步驟：第一步，認(rèn)真分析設(shè)計項目的水電需求，選擇標(biāo)準(zhǔn)層進行水電線路的排布優(yōu)化，力求水電線路回路最短的原則進行優(yōu)化，材料最節(jié)省，施工最方便。利用BIM進行三維分析，確定水電線路的具體位置。第二步，對于回路優(yōu)化后的圖紙進行分解，可將照明、插座、出水口等分圖分析、準(zhǔn)確定位，并表明距離墻體的尺寸。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)項目設(shè)計主要包括建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、水電設(shè)計幾個重要的環(huán)節(jié)，每個初始設(shè)計環(huán)節(jié)都有預(yù)先設(shè)定的目標(biāo)，現(xiàn)階段初始設(shè)計的圖紙不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)降低工程造價的基本要求。房地產(chǎn)企業(yè)要求項目設(shè)計在滿足國家與行業(yè)設(shè)計規(guī)范的前提下，能夠降低項目成本、提高項目的認(rèn)知度、提高企業(yè)的聲譽，因此設(shè)計成果必須進行優(yōu)化設(shè)計。優(yōu)化設(shè)計考慮擬購房人群的需求，集合眾多設(shè)計人員與相關(guān)專家的思想，利用先進有效的設(shè)計工具，提出詳盡的優(yōu)化設(shè)計方案。優(yōu)化設(shè)計是房地產(chǎn)項目建設(shè)中的重要一環(huán)，每個設(shè)計環(huán)節(jié)都有其相應(yīng)的優(yōu)化設(shè)計方法，優(yōu)化設(shè)計方法的有效利用是房地產(chǎn)項目降低成本、提高認(rèn)知度的重要基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]張慶，王磊.基于微分方程組的多排樁內(nèi)力分析[J].吉林大學(xué)學(xué)報工學(xué)版，2014，44（5）：1327-1333.

[2]王偉，王磊.基于微分方程組法的柔性墩臺內(nèi)力計算分析[J].吉林大學(xué)學(xué)報工學(xué)版，2015，45（1）：121-126.

Abstract：Optimized design can reduce the cost of the project and improve recognition of the project.Optimization design includes three important design aspects，that are architectural design optimization，structural design optimization and hydropower design optimization.This paper introduced the important optimization method of the theree optimization design aspects，and analyzed through the characteristics of the project reasonably，which is the basis for the success of real estate projects.

責(zé)任編輯：于蕾