房地產項目優化設計探討

張輝　張洋

摘要：優化設計能夠降低項目的成本，提高項目的認可度。優化設計包括建筑設計優化、結構設計優化、水電設計優化三個重要的設計環節，本文介紹了三個重要優化設計環節的優化設計方法，通過項目特點進行分析，采取合理的方法進行項目的優化設計，是房地產項目成功的基礎。

關鍵詞：優化設計 成本 房地產項目

中圖分類號：F293文獻標識碼：A文章編號：1009-5349（2017）24-0038-02

成本控制貫穿著整個房地產項目建設的全過程。設計階段的成果對于項目使用功能的影響占到整個建設過程的60%～80%，設計階段的成果是項目成本控制的重要一環，設計的合理性、經濟性和適用性是房地產項目成本控制的關鍵因素，如何達到優化設計的要求，讓項目的利潤最大化是房地產設計人員關注的問題?，F階段很多設計人員在進行房地產項目的設計過程中，抄襲一些已有項目，不考慮項目的成本，設計出的圖紙只能滿足房地產項目的基本要求，而未考慮設計優化的環節。優化設計能夠降低項目的成本，提高項目的認可度，滿足擬購房人群的需求，提高項目的銷售速度，所以優化設計是房地產項目設計的重要一環。

一、建筑設計的優化方法

建筑設計方案決定了項目的成本，選擇適應本地區的合理的設計方案是項目成功的關鍵。項目起初應該通過問卷調查的形式，調查本地區擬購房人群的購房意向、購房需求、購房要求，根據數據分析方法進行地區擬購房人群的情況分析，找出相應的規律，通過擬購房人群的分析選取適用于本地區人群的建筑設計方案，為今后的銷售打下堅實的基礎，防止出現項目建成無法銷售的情況?；谡{查問卷的分析結果，與設計投標單位進行溝通，通過招標與投標過程的分析，集各家設計投標單位的優點，選取建筑設計方案更優秀的設計單位進行項目的設計。中標設計單位不急于進行后續設計過程，依據招投標過程中多個建筑設計方案的分析與問卷調查結果進行建筑設計方案的初步優化，對初步優化合理的方案，聘請相關建筑設計專家開展論證，分析建筑設計方案中需要改進的環節，作為方案終極優化的目標。

方案優化結束之后進行建筑圖紙的繪制，現階段房地產項目建筑設計多是以戶型拼湊的方式進行，采用完工的項目戶型進行參考，未考慮本地區購房者的實際需求。建筑圖紙設計前應該分析問卷調查的結果，根據擬購房人群的基本需求進行戶型設計，設計過程中還需考慮戶型的合理性，考慮設計的簡潔性，有利于結構設計的開展，降低工程成本。

二、結構設計的優化方法

結構設計方面的優化分為兩個方面，一是結構設計體系的優化，采用何種結構形式，結構形式的基本構件間距，采用合理的結構形式可以有效降低成本，提高項目的利潤；二是進行結構內部構件的優化，梁板柱的截面尺寸與混凝土強度，構件的內部配筋率，墻體的材料與強度等級，砂漿的強度等級，等等，認真分析結構的受力特點，采用更為合理的構件截面和強度，降低項目成本。

結構設計方案傳統設計過程基本上是憑借結構設計人員的經驗，假設構件的截面尺寸，通過設計規范的要求進行設計驗算，分析構件是否滿足規范的設計要求。傳統的設計方法是一種被動設計的方式，優化設計是一種主動設計的方式，選取更加合理的設計軟件，確定精細的設計荷載，確定適合于本項目的結構設計方案，降低項目的成本。

傳統的設計只利用PKPM結構設計軟件完成項目的設計，現階段有一些更加合理的設計軟件進行結構荷載的分析，分析項目荷載的精度更高，得到的計算結果更準確。高層建筑力學分析一般用邁達斯、SATWE、PMSAP、ETABS；鋼結構一般采用3D3S、MTS、STS、perform-3D；有限元還是ANSYS和ABAQUS；復雜建筑利用符號計算軟件進行簡單的編程以及計算分析，分析建筑結構與橋梁結構的內力與位移情況。[1][2]根據項目結構的實際特點采用適合于本項目的結構設計分析軟件進行結構計算，也可以通過相應軟件與PKPM配合進行分析計算。

優化設計需要假設多種結構方案，根據不同的構件布置情況和構件的不同截面尺寸，進行結構的強度驗算與經濟比選，選擇滿足強度要求成本最低的方案完成設計。構件需要按照構造要求配筋時，選取規范要求的最小配筋率即可，降低項目的成本。

從結構設計方案的初始階段聘請相關專家進行結構設計不同階段的審閱，提出結構優化設計的合理化建議，作為結構設計方案優化改進的依據。結構初始方案設計完成，房地產公司應聘請專業的優化設計公司，對項目設計的初始方案提出詳細的優化設計方案、詳盡的優化設計參數、構件的強度等級及構件的截面特點等，與初始方案設計單位進行溝通，完成初始方案的優化設計與圖紙修改工作，使設計方案更合理，通過前期聘請專家進行初始方案的不斷調整，減少了后期優化方案修改的工作量，削弱了對于工期的影響。兩個優化環節配合工作，降低了后期優化方案的費用，優化方案更合理，項目成本更低。

三、水電設計的優化方法

水電線路設計保證其功能性與安全性的同時，力求線路位置準確，線路位置有利于后期的使用與維修，利用BIM軟件進行三維分析，確定水電線路的位置的合理性，防止與土建施工出現不和諧的現象，具體的水電設計優化過程包括以下兩個步驟：第一步，認真分析設計項目的水電需求，選擇標準層進行水電線路的排布優化，力求水電線路回路最短的原則進行優化，材料最節省，施工最方便。利用BIM進行三維分析，確定水電線路的具體位置。第二步，對于回路優化后的圖紙進行分解，可將照明、插座、出水口等分圖分析、準確定位，并表明距離墻體的尺寸。

四、結語

房地產項目設計主要包括建筑設計、結構設計、水電設計幾個重要的環節，每個初始設計環節都有預先設定的目標，現階段初始設計的圖紙不能滿足房地產企業降低工程造價的基本要求。房地產企業要求項目設計在滿足國家與行業設計規范的前提下，能夠降低項目成本、提高項目的認知度、提高企業的聲譽，因此設計成果必須進行優化設計。優化設計考慮擬購房人群的需求，集合眾多設計人員與相關專家的思想，利用先進有效的設計工具，提出詳盡的優化設計方案。優化設計是房地產項目建設中的重要一環，每個設計環節都有其相應的優化設計方法，優化設計方法的有效利用是房地產項目降低成本、提高認知度的重要基礎。

參考文獻：

[1]張慶，王磊.基于微分方程組的多排樁內力分析[J].吉林大學學報工學版，2014，44（5）：1327-1333.

[2]王偉，王磊.基于微分方程組法的柔性墩臺內力計算分析[J].吉林大學學報工學版，2015，45（1）：121-126.

Abstract：Optimized design can reduce the cost of the project and improve recognition of the project.Optimization design includes three important design aspects，that are architectural design optimization，structural design optimization and hydropower design optimization.This paper introduced the important optimization method of the theree optimization design aspects，and analyzed through the characteristics of the project reasonably，which is the basis for the success of real estate projects.

責任編輯：于蕾