淺議房地產相鄰權糾紛裁決標準

摘 要 司法實踐中，房地產相鄰權糾紛出現案由比較集中，糾紛處理訴前方式較多，判決率高和執行難等現狀，同時法律上的相鄰權糾紛裁決標準卻一直處于模糊不清的狀態。《物權法》第八十四條和《民法通則》第八十三條作為相鄰關系的一般規定，過于原則籠統，在司法實踐中缺乏可操作性，難以作為法院處理具體案件的裁決標準。為有效解決實踐中各種類型房地產相鄰權糾紛，完善相鄰權法律制度，明確適用于不同類型案件的具體裁決標準，已成為當務之急。本文認為應確立在遵循相鄰關系基本原則的指引下，結合情理因素和相鄰各方約定的綜合運用，并堅持尊重歷史與風俗習慣等幾方面的裁決標準，才能有效的處理好房地產相鄰權糾紛。

關鍵詞 相鄰權 相鄰關系 房地產 物權

作者簡介：馬旭東，寧波市象山縣人民法院，書記員。

中圖分類號：D920.5 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.041

一、相鄰權與相鄰關系

相鄰權指不動產的所有人或者使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。傳統物權法限定相鄰權因兩個或兩個以上不動產的相互毗鄰產生的，依存于不動產的所有權關系或使用權關系，其目的是為了維護所有權或者占有權的正常狀態，其實質是相鄰不動產所有權或使用權的適當擴展或限制。相鄰權從利益平衡關系的角度又可以稱作相鄰關系，即兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或者使用人，相互之間在行使不動產的所有權或使用權時應給予便利和或者接受限制而發生的法律關系。

之所以設計相鄰關系制度也是因為“相鄰權利人在行駛所有權或者使用權時應當給與對方必要的便利，以謀取各方面利益的需要，從而充分發揮相鄰各方所有權或使用權的經濟效益” 。同時，在相鄰關系中，相鄰各方的權利不斷的發生碰撞與產生交集，“權利與權利的交集必定產生權利沖突?！?《民法通則》第八十三條與《物權法》第八十四條 是相鄰關系的兩個原則性條文，對相鄰權糾紛案件的審判與裁決均有指導性的作用，具有廣泛的適用性。

但是，在具體相鄰權糾紛案件審理中，因為此兩條文是原則性的規范，加上法院在判決時，常直接以此兩條文作為裁決依據，所以導致法官自由裁量權擴大。故法院在審理、裁判相鄰權案件時應當尋找更明確的、更適應司法實踐需要的裁判依據。

二、我國房地產相鄰權糾紛的現狀分析

房地產相鄰權糾紛產生于居民日常生活中，此類糾紛的解決方式包括居委會調解，申請仲裁，法院調解，法院判決等。但是，當房地產相鄰權糾紛案件訴至法院時，房地產相鄰各方當事人的矛盾通常已經十分尖銳，無法通過一般的調解方法解決，唯一解決方式就是法院判決。在目前的法院相鄰權糾紛案例判決書中，多數采用《物權法》的第八十三條規定作為直接判決依據。因此，在處理相鄰權糾紛時，裁判者往往用簡單的規則意識和相鄰關系的原則性理論去審判案件，使法律文書的論理部分無法深入，亦在判決的公正性與合理性上存在缺憾。

（一）相鄰權概念的擴大化與現有法律規定之間代差

傳統的相鄰權是附屬于不動產的權利并且是為了便利不動產權利人權利的行使而存在的權利，從土地利用的角度來看，相鄰權制度的設定可使土地產生出更多的經濟上的效益與價值，從而使相鄰利益具備了類型財產性的特征與因素。傳統的相鄰權表現形態主要有土地相鄰關系、鄰地損害防免關系、水流相鄰關系、建筑物相鄰關系。

現代相鄰權則更多的體現了人格利益的保護。隨著人們居住狀況的改變，區分所有建筑物已成為城市居民的一般居住狀況，由此產生了區分所有建筑物相鄰關系這一相鄰權的新型表現形式。

同時，工業的高速發展產生了大量的噪音、震動、熱氣等不可稱量物質，為了禁止這類妨害而產生的不可量物侵入制度也成為現代相鄰權的重要表現形態之一。

無論是以前頒布的《民法通則》第八十三條中明確的關于相鄰權糾紛列舉類型處理的原則性條文，還是《物權法》中第七章相鄰關系部分包括的相鄰土地、建筑、環保等相鄰權糾紛類型的九個條文，法律所規定的大部分相鄰權糾紛類型的調整對象主要為生產場所，并且將農村、農業生產作為更多指向的假想調整對象。對目前頻繁發生的房地產相鄰權糾紛類型的規定較少。但是，房地產相鄰權糾紛案由則主要集中于城市、居住生活。所以法院在審理新類型的房地產相鄰權糾紛案件時，這些立法規定在司法實踐中難以具體明確運用。

（二）相鄰權的主體范圍由所有權人擴大至使用人

隨著物權從“所有”向“利用”的轉變，土地使用權等典型的用益物權人均可納入相鄰關系的調整范圍，成為相鄰關系的主體?！八^鄰人者，非僅指鄰地所有人而言，蓋指現在居住鄰地建筑物者而言?！备鶕覈梢幎ǎ噜彊嘀黧w包括不動產的所有人和使用人。此處的“使用人”不僅包括物權使用人，還應當包括債權使用人，例如承租與借用等債權關系中的承租人或借用人，即“現在居住鄰地建筑物者”。

（三）相鄰權糾紛判決率高和執行難

相鄰權糾紛案件以判決結案在全國來說比例非常高?！耙话闱闆r下，當事人提起相鄰關系訴訟，雙方的矛盾已經是異常的激烈化，公開化，難以有緩和的余地。于是，訴訟中雙方當事人往往擺出互不相讓的姿勢，案件的審結方式也就表示出判決率高、上訴率高，調解率低的特點” 。

三、房地產相鄰權糾紛裁決標準的理論分析

從審判實踐看，法院所面臨的首要問題就是案件對應的實體法規范的尋找與應用。在這些案件審理中，所采取的實體法規范多數是《民法通則》、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若問題的意見》與《物權法》中第七章相鄰關系部分的條文?！睹穹ㄍ▌t》中涉及相鄰權糾紛的規定只有第八十三條，該條文的行為模式是原則性的表達“有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理”的精神。該條文成為法院在處理相鄰權相關糾紛時作為裁決標準予以適用的綱領，通過直接引用該條文直接得出裁判結果?！斑@種原則性的行為模式規定與通常意義上的法律規范作為依據判決案件不相同，其具有一定的模糊性與不可確定性。”

《物權法》第七章相鄰關系部分，則是對《民法通則》第八十三條的擴充與細化，但是第七章相鄰關系部分的條文規范多數指向的是當前的社會生產，更多的是以農村、農業生產作為調整對象。對目前出現的很多新類型的房地產相鄰權糾紛案件的適用仍然缺乏具體、準確的指引，裁決標準也依舊模糊。

四、我國房地產相鄰權糾紛裁決標準的建立與運用

任何標準的建立均需要社會長時間的積淀，標準的能否有效實施也需要社會長時間的驗證。在我國房地產相鄰權糾紛具體案件審判中，我們所運用的裁決標準，應該遵循以下標準與要求。

（一）遵從有利于方便生活、團結互助、公平合理的原則

雖然《民法通則》第八十三條和《物權法》第八十四條不能直接作為法院判決相鄰權糾紛的依據，作為得出判決結果的直接依據也有一定的局限性。但是作為處理相鄰關系糾紛的兩個總綱性規定，對房地產相鄰權糾紛案件的處理仍具有重要指導意義。相鄰關系是我們在日常生活中因行使不動產的占有、使用、收益、處分等權利產生的，與我們的生活有著密切的聯系。因此法院在審判和裁決相鄰權糾紛案件時，應該堅持以有利于方便生活，團結互助，公平合理的原則作為房地產相鄰權糾紛的原則性裁決標準，妥善的解決問題。

（二）重視情理因素考量和尊重相鄰各方的有效約定

關于情理與法理，日本學者滋賀秀三認為，“如果兩個字分開，在具體的案件審理與作出裁判中，也就很難做到合情合理”，“法使情理得以明確化，并賦予其強制力，情理與法絕非對敵關系” 。

雖然當代法治社會的內涵與情理因素存在有一定的落差，用情理因素作為處理糾紛的一種裁決標準，也有忽視法治精神的影響。但是，為了更合情合理的處理房地產相鄰權糾紛，這并不妨礙在當前的法治社會，結合古代傳統判案的法源——“情理”處理房地產相鄰權糾紛案件。因此，在法院處理房地產相鄰權糾紛案件中，更應該綜合情理因素的考慮，來化解熟人社會中的房地產相鄰權糾紛。這樣可以達到不傷害熟人之間的感情，還可以使相鄰權糾紛的得到有效的化解。

卡多佐曾說過：“法院的標準必須是一種客觀的標準。在這些問題上（指相鄰糾紛），真正作數的并不是那些我認為是正確的東西，而是那些我有理由認為其有正常智力和良心的人都可能會合乎情理地認為是正確的東西?！?/p>

（三）尊重歷史和習慣的應用

風俗習慣非一日形成的，是一個民族，一個地區經年累月的演變、修正和積淀所形成。我國不同地區的相鄰關系情況比較的復雜，差別有比較大，法律、法規不適合做統一的規定。在房地產相鄰關系中，房產、地產等不動產具有不可以移動性，這種性質對風俗習慣的形成有積極的作用。法院在處理房地產相鄰權糾紛的時候，應當尊重歷史和習慣原則在處理相鄰糾紛案件中的作用。運用習慣原則來探尋相鄰權糾紛裁決標準，能夠更加有效的穩定相鄰關系，維護社會的生產和生活秩序，也能被更多相鄰權利主體所接受。同時，法院在處理相鄰權糾紛案件時也應關注當地民間習俗。雖然民間習俗不是法律，也不是法官判案所必需遵守的依據，但是當地風俗習慣也是可以被恰當運用來化解民間糾紛，促進相鄰之間和諧穩定的有效方式和途徑。因此我們在審理房地產相鄰權糾紛案件的時候，應當遵從當地的已有的歷史與風俗習慣，結合相鄰糾紛的具體情況，巧妙的化解相鄰權利人之間的相鄰權糾紛。

注釋：

王明鑒.民法總則（增訂版）.臺北：三聯出版社.1978.

張平華.權利沖突辯論.西北政法大學學院學報.2006（4）.

《民法通則》第八十三條：“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產，方便生活，團結互助，公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、采光等方面的相鄰關系，給相鄰放造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失”；《物權法》第八十四條：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產，方便生活，團結互助，公平合理的原則，正確處理相鄰關系”。

王俊.相鄰關系糾紛案件審判要旨.北京：人民法院出版社.2005.59.

王利明、曾憲義.民法（第五版）.北京：中國人民大學出版社.2010.

滋賀秀三.明清時期的民間審判與民間契約.北京：法律出版社.1998.36-39.

卡多佐.司法過程的性質.北京：商務印書館.2000.54.