房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容和質(zhì)量控制簡(jiǎn)要分析

王琦

摘要：本文分析了房產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容，并對(duì)其質(zhì)量控制措施作了闡述，供大家參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；分幅圖；質(zhì)量控制

房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的法定測(cè)繪工作，其成果質(zhì)量關(guān)系到房屋權(quán)利人的切身利益。房產(chǎn)測(cè)繪工作起步較晚，其發(fā)展尚處在專業(yè)化和規(guī)范化建設(shè)的起步階段。目前房產(chǎn)測(cè)繪工作中存在的問題較多。有些問題己經(jīng)成為消費(fèi)者的投訴熱點(diǎn)。因此房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)履待整頓，成果質(zhì)量亟待提高。

一、房產(chǎn)圖的控制測(cè)量

房產(chǎn)圖測(cè)繪也必須遵循“先控制后細(xì)部”的原則進(jìn)行，各種房產(chǎn)圖均為平面圖，因此只需布設(shè)平面控制網(wǎng)，房產(chǎn)平面控制測(cè)量包括：基本控制測(cè)量和圖根控制測(cè)量。基本控制點(diǎn)包括一二四等國(guó)家平面控制網(wǎng)點(diǎn)，二三四等城市控制網(wǎng)點(diǎn)，一二級(jí)小三角，小一邊網(wǎng)點(diǎn)和一二三級(jí)導(dǎo)線點(diǎn)在某些地方，如果以上控制條件不夠成熟，需要布設(shè)高等級(jí)控制點(diǎn)，可以適當(dāng)運(yùn)用GPS技術(shù)。我國(guó)大部分城鎮(zhèn)已建立了相應(yīng)等級(jí)的城市控制網(wǎng)或地籍控制網(wǎng)，并保存了成果資料，為求得測(cè)繪資料的統(tǒng)一，便于互相利用，以及節(jié)省人力、物力和時(shí)間應(yīng)盡量利用己有的測(cè)繪成果資料圖根控制點(diǎn)是基本控制點(diǎn)下加密，圖根控制點(diǎn)的密度根據(jù)測(cè)圖比例尺和房屋的密集程度而言，一般采用臨時(shí)標(biāo)志，當(dāng)測(cè)區(qū)內(nèi)的基本控制點(diǎn)稀少時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增設(shè)固定標(biāo)志。

二、房產(chǎn)分幅圖測(cè)繪

房產(chǎn)分幅圖的內(nèi)容與要求：

房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋、土地的位置、形狀、面積和權(quán)屬狀況的基本圖，是測(cè)繪或繪制房產(chǎn)分幅平面圖的分層分戶平面圖的基礎(chǔ)圖。

分幅圖的測(cè)繪范同包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成Ix和建成Ix以外的工礦企業(yè)事業(yè)等單位及其相毗連的居民點(diǎn)，并應(yīng)與開展城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記的范圍相一致。

城鎮(zhèn)建成Ix的分幅圖一般采用1：500比例尺。遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)建成Ix的工礦企業(yè)事業(yè)等單位及其相毗連的居民點(diǎn)可采用1：1000比例尺分幅圖中應(yīng)包括下列測(cè)繪內(nèi)容：

1.行政境界一般只表示Ix、縣和鎮(zhèn)的境界線。街道或鄉(xiāng)的境界線可根據(jù)需要而取舍兩級(jí)境界線重合時(shí)，用高一級(jí)境界線表示，境界線與丘界線重合時(shí)，用境界線表示。

2.丘界線明確而又無(wú)爭(zhēng)議的丘界線用實(shí)線表示。為此需實(shí)測(cè)作為丘界線的圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護(hù)物的平面位置（單位內(nèi)部的圍護(hù)物不表示），其轉(zhuǎn)折點(diǎn)即為界址點(diǎn)。

3.房屋及其附屬設(shè)施房屋包括一般房屋、架空房屋和窯洞等房屋應(yīng)分幢測(cè)繪，以外墻勒腳以上外圍輪廓為準(zhǔn)。墻體凹凸小于圖上0.2mm以及裝飾性的柱、垛和加固墻等均不表示，臨時(shí)性房屋不表示同幢房屋層數(shù)不同的，應(yīng)測(cè)繪出分層線架空房屋以房屋外圍輪廓投影為準(zhǔn)，用虛線表示，虛線內(nèi)四角加繪主持人又耳小圓表示支柱。窯洞只測(cè)繪住人的那些，符號(hào)繪在洞口處房屋附屬設(shè)施包括柱廓、檐廊、架空通廊、底層陽(yáng)臺(tái)、門、墩、門頂和室外樓梯柱廊以柱外圍為準(zhǔn)，圖上只表示四角和轉(zhuǎn)折處的支柱。云集位置應(yīng)實(shí)測(cè)底層陽(yáng)臺(tái)以欄桿外圍為準(zhǔn)門墩以墩外圍為準(zhǔn)，門頂以頂蓋投影為準(zhǔn)，柱的位置應(yīng)實(shí)測(cè)室外樓梯以投影為準(zhǔn)，寬度小于圖上lmm者不表示。

4.地形要素與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素包括鐵路、道路、橋梁和城墻等地物均應(yīng)測(cè)繪鐵路以兩軌外沿為準(zhǔn)，道路以路沿為準(zhǔn)，橋梁以外圍為準(zhǔn)，城墻以基部為準(zhǔn)，溝渠、水塘、河流、游泳池以坡頂為準(zhǔn)。

地理名稱按房產(chǎn)調(diào)查中的規(guī)定注記，房產(chǎn)分幅圖的測(cè)繪方法房產(chǎn)分幅圖的測(cè)繪方法與一般地形測(cè)量并無(wú)本質(zhì)的不同，主要是為了滿足房地產(chǎn)管理的需要，以房地產(chǎn)調(diào)查為依據(jù)，突出權(quán)屬關(guān)系，以確定房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬界線為重點(diǎn)，按地塊正確、合理地編定丘號(hào)，準(zhǔn)確地反映房屋和土地的利用現(xiàn)狀，精確地測(cè)算房屋建筑面積和土地使用面積。測(cè)繪作業(yè)可按照國(guó)家測(cè)繪局發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)技術(shù)規(guī)定進(jìn)行。

三、房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量控制

（一）人員培訓(xùn)

房產(chǎn)測(cè)繪的人員包括外業(yè)測(cè)繪人員、內(nèi)業(yè)計(jì)算和資料整理人員、產(chǎn)品檢驗(yàn)人員，所有這些人員均應(yīng)該經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致地培訓(xùn)。掌握一定的崗位技能，明確各自的職責(zé)和權(quán)限。

（二）外業(yè)測(cè)繪

1.外業(yè)測(cè)繪工作準(zhǔn)備。根據(jù)施工單位提供的竣工圖或施工圖，在計(jì)算機(jī)中繪出草圖。并且標(biāo)注商品樓設(shè)計(jì)的軸線尺寸、陽(yáng)臺(tái)尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關(guān)數(shù)據(jù)，將草圖按一定比例打印出來(lái)，供外業(yè)使用

2.外業(yè)數(shù)據(jù)采集。單層商品房無(wú)論建筑高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。外業(yè)實(shí)測(cè)建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸。單層商品房?jī)?nèi)有部分樓層時(shí)也應(yīng)實(shí)測(cè)其外圍尺寸，一并計(jì)算建筑面積。多層或高層商品樓除實(shí)測(cè)外圍尺寸外，還應(yīng)測(cè)量結(jié)構(gòu)有變化的部位的尺寸及頂層尺寸，尤其是有坡屋頂?shù)倪€要測(cè)出不夠2.20m層高應(yīng)縮進(jìn)的尺寸。

商品樓內(nèi)部的房屋開問、進(jìn)深、內(nèi)外墻厚度及陽(yáng)臺(tái)寬度、房屋層高均應(yīng)實(shí)際測(cè)量與商品樓主體相連的公用建筑部位也應(yīng)實(shí)測(cè)其外圍尺寸，如：雨篷（有柱的實(shí)測(cè)柱外圍尺寸，無(wú)柱的測(cè)頂蓋投影尺寸）、室外樓梯、走廊、檐廊等外業(yè)還應(yīng)檢查竣工后商品樓的保溫位置與設(shè)計(jì)是否相符，并實(shí)測(cè)其厚度，實(shí)測(cè)有困難時(shí)，可連同主體墻一起實(shí)測(cè)。

（三）內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

1.數(shù)據(jù)分析和誤差處理。外業(yè)工作結(jié)束后，內(nèi)業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)粗處理。首先比較外業(yè)測(cè)繪的實(shí)際尺寸與設(shè)計(jì)尺寸有無(wú)變化，若無(wú)變化，或有變化且變化在±5cm以內(nèi)，可視為施工誤差不必進(jìn)行改正，則按設(shè)計(jì)尺寸進(jìn)行計(jì)算。若變化超過±5cm則需要分析產(chǎn)生該變化的原因，是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設(shè)計(jì)調(diào)整、還是施工出現(xiàn)偏差根據(jù)不同的原因進(jìn)行不同的調(diào)整。若是外墻厚度變化和設(shè)計(jì)調(diào)整，則按調(diào)整后的尺寸進(jìn)行計(jì)算，若是由施工偏差引起的，則要按單元進(jìn)行分配對(duì)于設(shè)計(jì)相同的陽(yáng)臺(tái)，則按實(shí)際測(cè)量尺寸的平均值計(jì)算陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

2.內(nèi)業(yè)計(jì)算和成果整理。按照調(diào)整的有關(guān)尺寸，在計(jì)算機(jī)中繪圖，分別計(jì)算全樓的總建筑面積、每套商品房的套內(nèi)建筑面積、全樓的總套內(nèi)建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。然后按照套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行填表，由計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算各套分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和各套的建筑面積即可。

四、結(jié)語(yǔ)

國(guó)內(nèi)也有一些城市嘗試按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的方式，這樣只要設(shè)計(jì)、施工沒有變更，那么每套商品房的預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積基本一致。無(wú)淪哪個(gè)測(cè)繪單位測(cè)量出的面積也基本一致，而且廣大業(yè)主也可以在自家直接測(cè)量房屋的凈尺寸檢查，這樣就更為有效地解決了因面積誤差引起的糾紛，也保護(hù)了雙方的合法利益。endprint