中國實行住房反向抵押貸款的可行性研究

劉麗君

（華東師范大學理工學院，上海200241）

中國實行住房反向抵押貸款的可行性研究

劉麗君

（華東師范大學理工學院，上海200241）

隨著中國社會人口老齡化日趨嚴重，加之社會養老體系有待健全，如何妥善解決養老問題成為社會關注的焦點。借鑒于歐美國家養老產品特點，通過分析中國制度、金融環境、人文環境等方面的優劣勢，就中國是否具備開展住房反向抵押貸款的條件進行可行性研究，以期住房反向抵押貸款能夠在中國蓬勃發展，成為我國養老體系的補充完善部分。

住房；反向抵押貸款；可行性

住房反向抵押貸款通常指老年人將擁有產權的房屋作為抵押，向金融機構借款來滿足生活消費需要，同時老年人保留房屋居住權的一種融資工具。它可以令老年業主通過這種財務安排，從其擁有的物業上轉換出一些款項，用于養老。

一、中國實行住房反向抵押貸款的優勢

（一）我國社會人口老齡化日趨嚴重

據第六次人口普查數據，60歲及以上人口占13.26%，比2000年上升2.93%，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91%。據預測，到2020年我國60歲以上人口將在20%左右。

人口老齡化日趨嚴重帶來了挑戰。比如，社會養老體系不健全、養老金缺口巨大、基本養老保險覆蓋面窄、傳統的家庭養老方式難以為繼。

由于獨生子女政策的推行，隨著時間的推移，家庭構造將呈現出一種“四二一”的模式，一對獨生子女結成的夫婦，不僅要撫養一到兩個兒女，還要贍養雙方的四位老人。由此可見，在中國進入老年社會之后，老齡化壓力逐步顯現，發展該貸款有助于減輕國家社會保障壓力，有助于促成新型代際關系。

（二）住房制度的改革

住房反向抵押貸款的推出，必須以擁有自主產權的住房為基礎。我國起步于20世紀80年代的住房制度改革對發展住房反向抵押貸款發揮了積極作用。住房的自有率有了較大提高、城鎮居民生活水平有了較大改善、房地產行業成為國民經濟的支柱產業，而且住房金融體系基本形成。目前為止，我國有房階層占據了全部家庭的72.8%左右，并且還在持續增長過程中。可見，這些成果都為該貸款的推出改善了實施環境，提供了制度基礎、物質基礎和市場基礎，有效提高了操作可能性。

除此之外，住房抵押貸款在歐美的普及得益于高額的遺產稅，一旦老年人購買該貸款，所得現金可以免稅。據《關于深化收入分配制度改革的若干意見》表明，我國征收遺產稅是大勢所趨，那么該貸款作為一種合理合法的避稅手段將會受到追捧。據杭州市調查顯示，遺產稅稅率0%時潛在需求量9.4萬人，10%時12.5萬人，30%時28.2萬人。可見，遺產稅的征收可能導致倒逼機制推動不動產套現的發展。

（三）寬松的金融環境

1.金融機構存貸款差額較大

中國人民銀行公布的金融統計數據顯示，2017年3月末，本外幣貸款余額116.6萬億元，同比增長12.3%；本外幣存款余額160.98萬億元，同比增長10.7%。從存貸規模的發展變化來看，呈快速增長趨勢；從資產使用來看，利用率和收益率都有待提高。可以說，面對完全開放的競爭環境，金融機構迫切需要金融創新來搶占市場，提高核心競爭力。

2.居民金融理財意識增強

隨著時代進步，我國居民的金融資產得到了很快的增加，個人可支配收入也得到了增長。如何規劃財務狀況，既要有充分的現金流作保證實現生活無憂，又要保值增值，是很多居民的愿景。值得注意的是，我國富裕階層對理財方式、理財產品、控制風險的要求較高，迫切需要高端的理財服務。因此，金融理財市場非常廣闊。

由上可見，發展該貸款的金融環境比較寬松，我國金融機構可以通過進行理念創新、產品創新、業務創新、服務創新來擴大貸款規模，引進新的經濟增長點，實現良好經營。而且，該貸款作為社會養老體系的補充完善，無疑會為推出這一產品的機構樹立良好社會形象，并贏得更好的社會口碑。

二、比較于美國，中國實行住房反向抵押貸款的困境

（一）傳統消費習慣和觀念的阻力

在歐美國家，反向抵押貸款之所以能發展，在很大程度上是因為子女普遍不承擔贍養老人的責任，并且老年人抱有不動產套現以度過晚年的觀點。但在中國，這種觀念會產生“水土不服”，因為這一新觀念改變的是中國千年流傳的養兒防老、遺產繼承的處世態度，將觸及人們生活、消費、住房、人際關系等種種重大事項。

一方面，為子女留財產的傳統消費習慣和觀念深入人心，父母以兒女為重，想要為后代留下盡可能多的遺產；另一方面，子女對父母的資產擁有潛在所有權和支配權，那么，一旦房產所有權被轉移套現，子女有可能不愿意贍養老人。所以，由于傳統觀念的束縛，住房反向抵押貸款的發展可能出現“南橘北枳”的現象，實際銷售情況遠不如預料。

（二）土地制度的不明確

相較于美國土地完全私有，我國居民最多只能占有利用土地70年，使用權到期后，除非申請續期并交付出讓金，否則政府將無償收回土地使用權連同地上物。毫無疑問，這種土地制度在很大程度上影響了金融機構推行住房反向抵押貸款的信心。

（三）缺乏穩定成熟的金融市場

該貸款的推出以市場穩定為前提，這要求市場的公開透明、風險防范和引導機制。但是，中國缺乏穩定成熟的金融市場，相關的法律法規也存在缺位現象。同時，市場的不成熟也使得資產證券化、利率互換、利率保險等結構性金融產品很難推出實行，不利于分散風險。

除此之外，該貸款產品設計復雜，需要考慮大量風險因素；其運作過程要求有完善合理的二級市場，以分散貸款的風險、增加貸款的流動性。比如說，該貸款作為一種“抵押房產、領取年金”的商業養老保險產品，需要保險、銀行的通力合作，但是，我國金融業采取分業經營方式，缺乏統一平臺。

除此之外，我國二手房的交易量相對于一手房交易來說偏低。由于該貸款以產權獨立的房產為保險標的，房產流通市場的完善程度將直接影響實踐效果。美國的住房交易中，二手房交易量最高可以達到整體交易量的80%之多；然而，國內二手房的交易量對比一手房市場，有著天壤之別。如果相關機構在二手房交易市場上出售房產價值低于累計本息額，那么貸款機構將蒙受損失。

（四）缺乏公正獨立的第三方中介和評估機構

房地產抵押、出租、轉讓等必然涉及第三方，即房地產中介和評估機構。同歐美國家相比，我國房地產中介和評估機構存在著市場惡性競爭現象，整體水平有待提高。

一方面，由于我國房產評估機制和中介公司缺乏有效的規范和監管，導致老年人對第三方運作主體缺乏信任。再加上老年人不了解相關法律知識，不熟悉相關操作流程，信息不對稱也將導致“檸檬市場”產生。

另一方面，借款人會憑借的信息優勢，比如，房產使用、維護情況和自身壽命預期，基于個人效益最大化的價值取向，逃避第三方監督，出現破壞性使用或維護不善、對重要事項隱瞞不報等行為，從而使住房價值受到嚴重損耗，或將導致房產升值率低于一般同期房產的升值率。

（五）風險分擔機制缺失

住房反向抵押貸款“存短貸長”的矛盾使金融機構面臨著違約風險、流動性風險、利率風險、道德風險以及長壽風險等多種風險，而貸款領取額需要在統計處理大量穩定、真實的數據才能確定，所以該貸款的設計有相當大的困難。

比如，就我國房地產價格而言，不但受新舊程度影響，還取決于其具體地理位置、房屋結構類型、功能裝修等，同時房產整體價格波動頻繁、波動幅度大。

因此，貸款機構如何轉嫁、分散風險，是發展該貸款的關鍵性問題。但是目前我國還缺乏有效的風險分擔機制，一旦現金流出而無現金流入，或將導致相關機構產生嚴重的支付危機。

三、建議

我國應加快相關配套領域、行業的建設，培育該貸款的生存土壤。同時，政府應發揮更大、更積極的作用，完善法律法規，推進土地改革，明確住宅70年后的管理辦法。在發展的初期，建議由政府主導，結合中國國情，完善信貸管理制度，進行指導和監管，加強風險防范。

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F830.59

A

1673-291X（2017）35-0120-02

2017-06-16

劉麗君，華東師范大學理工學院本科生。

[責任編輯 張宇霞]