房地產業營改增的相關研究

（湖北經濟學院，湖北 武漢 430205）

房地產業營改增的相關研究

劉寧婧

（湖北經濟學院，湖北 武漢 430205）

本文介紹了房地產企業營改增的重要性，認為房地產業營改增可以避免重復征稅，優化產業結構。簡述了房地產開發企業營改增政策，介紹了房地產企業營改增的含義、納稅人標準、稅收變化、稅收抵扣等政策。分析了營改增對房地產業的稅收負擔、財務記賬、生產成本、會計核算的影響，指出了營改增可以減少房地產開發企業的稅負。提出了房地產業可以積極學習政策、加強對可以抵扣的增值稅發票管理，規范增值稅抵扣制度、加強在供應商上管理、改變運營模式、完善企業財務制度、增加精裝修房，政府可以減少增值稅稅率檔次，調整相關機制等的建議。

營改增；房地產業；稅收負擔

政府自實施營改增后，力度不斷加大，2016年5月1日我國開始全面推廣營業稅改增值稅試點，隨著營改增的全面推開，房地產開發企業也納入了增值稅范疇。房地產業是國民經濟的支柱行業，也是與百姓生活密切相關的行業。這一稅收變化對房地產業有著深刻影響，也讓房地產業開始新的時期。

一、房地產業營改增的重要性

（一）可以避免重復征稅

營改增能夠做增值稅進項抵扣，去有效地防止商品在具體的流轉環節中重復征稅,營業稅給房地產企業帶來的重復征稅、無法抵扣、無法退稅的問題可以因此解決，以此來使企業稅負降低，我國財稅體制更加完善。營改增之前，房地產企業在裝修、安裝和售房時都需要交納營業稅，雖然營業稅稅率小，但多個環節征稅會帶來重復征稅的問題。可營改增之后，增值稅可以抵扣，房地產企業在項目中可以用取得的增值稅專用發票進行抵扣，以此來避免營業稅的重復納稅，來減輕企業的稅收負擔。

（二）可以優化產業結構

全面實施營改增之后，房地產業也納入了增值稅范圍，銷售不動產也可以抵扣，這吸引了房地產業擴大投資，有助于優化產業結構。營改增后，會計核算制度和納稅制度變化，企業需要改變原先的運營模式來解決房地產企業在營改增后產生資金缺口問題。企業之間以房地產開發企業同其他企業聯合以開展項目合作的方式可以讓資金短缺得到有效避免，企業結構得到優化。

二、房地產開發企業營改增政策簡介

房地產業營改增指房地產業從繳納營業稅改成繳納增值稅。在中華人民共和國境內銷售、出租不動產的單位是房地產企業營改增的納稅人。其中，銷售額超過500萬元的單位為一般納稅人，銷售額未超過500萬元的單位為小規模納稅人。

營改增后，房地產企業在銷售、出租自己開發的房地產項目時繳納11%的增值稅。小規模納稅人范圍內的房地產企業在銷售、出租不動產，以及一般納稅人范圍內的房地產企業在用可選擇簡易計稅方法銷售、出租不動產時繳納5%的增值稅，具體情況如表1。境內的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。房地產企業獲得的增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書、農產品收購發票、農產品銷售發票和完稅憑證等增值稅扣稅憑證，可以拿去做稅額抵扣。

表1：房地產業增值稅稅率表

三、營改增對房地產業的影響

（一）對稅收負擔的影響

設房地產業收入為R，營業成本為C，則應納營業稅=5%R.“營改增”的增值稅稅率設定為t，房地產上游企業增值稅率為11%，進項稅額的可抵扣率為m，則銷項稅額=R/1+t，進項稅額=11%Cm，應納增值稅=R/1+t-11%Cm.那么，“營改增”后應納稅額的變化ΔT為：

本文以房地產上市公司中主營業務為房地產開發的企業為研究對象，按照房地產開發業務收入占上市公司主營業務收入的比例大小排序，選取排名靠前的6家上市公司為樣本。通過整理這些公司2015年年度報告，得出了其2015年度房地產開發業務收入占主營業務收入比重、房地產開發營業收入、營業成本及營業利潤率，以此作為測算基礎，如表2所示。各企業房地產開發占其主營業務的比重在94%和98%之間，此外，由于企業經營情況的差異，各企業房地產開發業務的營業利潤率從17.68%到32.62%，個體差異明顯。樣本企業房地產開發業務的平均營業利潤率27.00%。

表2：樣本公司房地產開發收入及成本數據（單位：元）

為了測算營改增對房地產企業稅負的影響，假設進項稅額可抵扣程度為100%，那么，營改增后房地產企業稅負的變化額為：

根據上文構建的企業稅負變動模型測算，當增值稅率為11%，進項稅抵扣率為100%時，企業“營改增”前后稅負變化則如表3所示。

表3：房地產業“營改增”后稅負變化（單位：元）

根據測算結果，當可抵扣程度為100%時，營改增后房地產企業應納稅額減少，稅負降低，房地產業平均稅負降低約8%。這說明營改增可以減少房地產開發企業的稅負。增值稅進項可抵扣稅額影響稅負增減，進項可抵扣稅額越大，營改增后稅負減少可能性越多。

（二）對財務記賬的影響

營改增后企業財務記賬需要考慮銷項稅額和進項稅額，使得企業對財務記賬的規范化有了更多的要求。營改增后企業利潤總額減少，凈利潤減少，流動負債增加，由于原材料、運輸、辦公用品和勞動保護用品的發票在營改增后不能抵扣，企業可能有抵扣困難的問題。營改增后，要在臺帳上對已認證但需要分次抵扣或只能部分抵扣的值稅專用發票做好記錄，才可以及時抵扣增值稅專用發票，賬上做進項稅額轉出。房地產業營改增之后，增值稅抵扣鏈條中納入了建筑業，房地產業應當對增值稅專用發票嚴格管理。由于營改增前房地產企業是按營業額繳納營業稅，營業稅發票沒什么作用，因此企業對發票也不怎么在意，管理不太規范。房地產企業營改增后，增值稅發票可以抵扣，可是因為以前發票管理不規范，財務人員又沒有做過發票抵扣，對增值稅抵扣不熟悉，以致企業因為稅額不能及時抵扣增加稅負。因此各企業相應人員應對已有的發票好好管理，在購進原材料時，在選擇供應商上，把資質正規并且能夠提供足額增值稅發票作為選擇建筑安裝企業標準。

（三）對生產成本的影響

由于房地產企業在采購時建筑材料供應商很多是個體工商戶，是小規模納稅人，難以獲得增值稅抵扣發票，房地產企業項目的工人大多是農工和勞務企業的工人，導致房地產企業不能獲取相應的增值稅發票，也不能獲得進項稅額抵扣，生產成本增加。建造成本上，營改增影響房地產企業稅負，凈利潤及凈現金流，營改增后，企業的利潤減少，企業建筑成本增加。因此，企業在進行應稅服務后扣減銷售額以致減少的銷項稅額要做好記錄。成本上，營改增后，企業材料費會降低，人工費和機械費會上漲。由于某些項目無法抵扣進項稅額，企業的利潤總額可能會在營改增后下降。

（四）對會計核算的影響

企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費在營改增政策中允許在增值稅應納稅額中全額抵減，需要在“應交稅費—應交增值稅”科目下增設“減免稅款”專欄，記錄企業抵減的增值稅應納稅額。營改增對會計核算在科目核算、核算標準等方面有變動。營改增對公司在主營業務成本、主營業務收入、營業利潤的計算的政策有變化。房地產行業因為營改增在取得土地使用權、籌得資金、前期勘察費、工程物資采購、支付工程款、產品銷售、租賃等業務時會計核算有變。營改增企業在做會計核算時要“應交稅費—應交增值稅”科目下增設“營改增抵減的銷項稅額”專欄，記錄企業因為扣減銷售額而減少的銷項稅額。

四、應對營改增政策的建議

（一）對政府的建議

1.減少增值稅稅率檔次。營改增過程中可以通過減少增值稅率的檔次來減少稅率差異避免效率損失。對于我國營改增的問題，政府可以適當減少增值稅稅率檔次,免去教育、科學、文化、公益福利等行業稅負，而減輕從事餐飲、住宿服務、圖書服務以及公共交通等行業稅負，實行低稅率，在保持本行業整體稅負不增加的情況下可根據實際采取差別稅率來解決行業稅負過重問題。建議擴大企業所得稅優惠稅率的適用范圍，而且減少對企業盲目的直接補助，將資金用于更有利于推動企業研發投入的方面，使其發揮更大的作用。

2.調整相關機制。解決營改增中出現的問題需要政府加快營改增進程，讓更多行業納入營改增，完善稅收征收機制，做好稅收征管等方式來堵住漏洞。政府應當建立和完善財政補償機制，對因為營改增而造成稅負增加的企業采取適當補償措施，還要完善增值稅發票抵扣制度，著力探索解決企業取得增值稅發票困難的可行措施。政府可以利用投入產出法，積極調研，解決不同區域，不同企業稅負增加的問題，調整和優化稅制，深化改革，來確保這部分企業稅負有所減輕。

（二）對企業的建議

1.積極學習政策。為了應對營改增，企業應加強員工營改增后增值稅稅務處理和財務的培訓。營改增改變了企業的會計和稅務工作，因此要加強員工培訓，讓員工能熟悉營改增政策，根據政策規范適應企業新的工作流程。財務人員需要學習政策來及時掌握新的財務知識和管理方式，使財務人員能夠更好的適應營改增的帶來的財務處理方式上的改變。

2.加強對可以抵扣的增值稅發票管理，規范增值稅抵扣制度。房地產企業在營改增后稅負受增值稅進項可抵扣稅額影響，增值稅的抵扣越多，房地產企業稅收負擔越可能減少。企業要加強對可以抵扣的增值稅發票管理，及時取得、整理增值稅專用發票。財務上，為了增值稅專用發票可以及時抵扣或作進項稅額轉出，要在臺帳上對已認證但需要分次抵扣或只能部分抵扣的值稅專用發票做好記錄。增值稅抵扣越多。越能夠降低房地產業整體稅負。企業可以利用合理分配稅收，有效抵扣進項稅額，合理定位稅率，關注實時信息，享受優惠政策，科學合理的選擇納稅人的身份等方法解決營改增的納稅問題。不動產銷售應該分情況加以探討：商業用不動產的銷售以及建筑活動可以正常的發票抵扣，而居住用不動產需要分情況，居住用不動產的首次銷售應征增值稅，但個人不能抵扣進項稅，再次銷售時個人才能抵扣進項稅額。

3.加強在供應商上管理。企業在選擇供應商時，把資質正規并且能夠提供足額增值稅發票作為選擇建筑安裝企業標準。可以公開招標，分析各個供應商實力來選擇供應商。企業應及時與施工單位辦理工程進度決算，取得增值稅專用發票，盡可能抵扣企業增值稅進項稅額，降低稅負。

4.改變運營模式。改變運營模式可以有效的解決房地產企業在營改增后產生資金缺口問題。開發周期的減少可以讓資金空間有所釋放，財務費用降低。提升房地產公司住房的舒適程度的提升可以讓房地產企業競爭力提升。企業之間的合作可以讓房地產開發企業同其他企業聯合以開展項目合作的方式來讓資金短缺得到有效避免，企業結構得到優化。

5.完善企業財務制度。完善企業財務制度最主要的是完善企業會計核算制度。企業會計核算制度的完善可以讓企業可以更有效地進行企業會計核算。建立完善的會計管理制度，要制定包括會計檔案保管、發票管理、會計電算化管理，收付款支付審批程序等適合企業的且符合營改增政策的會計工作制度，尤其是要符合營改增中調整會計科目或新增會計科目、變化核算規則的會計規定。除了完善企業會計核算制度，還應規范企業納稅申報程序，按時合法的提交各種會計資料，利用稅收政策，積極依法申請稅收抵扣和稅收減免。

6.增加精裝修房。精裝修房在成本核算時較為簡單，房地產企業做住宅用房時精裝修房增加，裝修采購精裝修房所用的空調、供暖設備、廚衛設施等固定資產價值增加，房地產企業可以獲取更多的固定資產及相關物料的可抵扣增值稅發票。抵扣后，企業稅負可以降低，企業利潤可以更多。

終上所述，房地產業營改增可以避免重復征稅，優化產業結構，對房地產業有重要意義。營改增后，房地產開發企業的稅負可以減輕，可財務記賬方式改變，生產成本由于難以獲得增值稅抵扣發票有可能增加，會計核算在科目核算、核算標準等方面有變動。為了應對營改增，政府和企業都要采取措施，利用營改增減輕企業稅負。

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