國際房地產咨詢業務借鑒

眾所周知，房地產咨詢業務在房地產中介行業中的作用不容小覷，同樣也是該行業當中起步較早且發展速度最快的一個分支。現階段，受國內宏觀調控政策的影響，加之房地產咨詢代理企業的自身整治，使得房地產咨詢企業之間的競爭變得更加激烈。在新時期背景下，房地產咨詢代理企業要想實現可持續發展，就必須要提高自身的競爭實力。

一、我國房地產咨詢行業發展問題解構

（一）房地產咨詢市場系統性與規范性嚴重缺失

根據當前我國房地產消費市場的實際需求變化，這種需求的差異化呈現出了不斷擴大的情況。正是受現實需求的差異化影響，導致供需雙方在房地產的市場調研、營銷策劃以及銷售代理等多個方面的業務形成了更多需求。在這種情況下，房地產咨詢行業就必須要在經營過程中提供更加系統與規范的服務，才能夠將這一空白填充。但是，在實踐過程中，尤其是房地產咨詢行業，會受到經驗的過多干擾。在暢談成功經驗的過程中，雖然提高了咨詢的質量，但是，這并不是咨詢的目的。咨詢業務的重要基礎就是能夠對所咨詢的內容展開專業化與系統化的研究。由此可見，根據個人局部經驗所展開的聯想，即便智慧含量較高，同樣難以代替房地產的專業咨詢服務。

（二）房地產咨詢信息數據庫不健全

對于房地產咨詢行業而言，不管是信息與投資咨詢，亦或是論證報告形式咨詢，都必須要由數據庫作為重要依據。另外，房地產咨詢機構本身不具備獨立開展業務的信息擁有量，必須要和其他相關機構共同分享信息資源。但是，當前我國房地產咨詢機構在數據庫發展方面，對其使用的意識嚴重缺失，所以直接導致大規模咨詢數據庫的建設存在問題。

（三）房地產咨詢機構規模與專業程度不達標

目前，在國內，很多以營銷策劃以及銷售代理業務為核心的咨詢機構已經初具規模，但是，從事咨詢服務方面的機構規模并不大，通常都屬于混合型的經營形式。與此同時，中介結構占據較大比重，主要是提供房地產評估服務，同時也從事咨詢業務。然而，這種混合類型經營方式，無論是信息咨詢方面，或者是投資決策咨詢方面，其專業化程度都難以滿足要求。即便這種類型的公司在運營方面相對靈活，而且與國情相貼合，還能夠在短時間內占據低端市場份額，但是，在該行業實現市場化的過程中，因受到自身素質的影響，導致小機構很難達到客戶所提出的高咨詢服務標準。

二、關于國外房地產咨詢業務的闡釋

在國外，房地產代理咨詢服務的發展時間相對較長，所以，已經形成了相對成熟且獨立的法律法規機制，其中，比較典型的就是市場準入法規與從業人員職業道德法規等等。在實踐過程中，其職業質量水平相對較高，而且構建了規模化的連鎖經營模式，通過對資源配置優勢的充分利用，將人力物力與財力有效集中，靈活運用科技服務手段與網絡技術，全面提升了房地產咨詢行業的科學性與專業性。以下將著重介紹美國、日本以及加拿大三國的房地產咨詢行業的管理與運作形式，以供參考。

（一）美國的房地產咨詢行業

美國屬于發達國家，而在房地產咨詢行業發展方面也同樣早于我國，并且具備了十分成熟的運作形式，同樣也積累了大量的管理經驗，在國際房地產咨詢行業中始終處于領導地位。現階段，美國房地產咨詢企業占據企業總量的四分之一。與此同時，美國于1917年以后，相繼出臺了《州執照法》與《契約法規》等相關法律，而其中的房地產《職業法》最為嚴厲，實際的作用也是最大的。出臺的法律法規對于美國房地產咨詢行業的發展具有重要的作用，不僅能夠對其代理的行為進行嚴格地規范，同樣也能夠有效保障各方的權益。

除此之外，在美國，房地產咨詢代理公司對于連鎖經營以及品牌效應的重視程度較高，比較著名的公司就是世邦魏理仕，當美國境內規模最大發展最為理想的商業物業顧問公司。而在1988年，該公司和英國的魏理仕實現合并，向著全球知名品牌方向發展，并且呈現出其綜合性的房地產咨詢特點。公司的業務涵蓋了房地產租賃、抵押貸款、甚至是物業管理與地產評估等多種房地產中介服務。

在房地產咨詢業管理方面，美國采用的是民間行會組織自律的形式，而在協會的作用下，能夠有效地管理咨詢代理公司，同時定期組織咨詢代理工作人員進行學習與專業培訓。基于此，美國在很多州都已經成立了房地產復原基金機制，如果委托人受咨詢代理工作人員的影響而引起財產的損失，那么則能夠獲取相應的復原金。

（二）日本的房地產咨詢行業

對于日本而言，在經歷二次世界大戰以后，受到戰爭的負面影響，導致其住宅數量并不充足。基于國民經濟的逐漸恢復與快速發展，更多的人進入到城市當中，一定程度上增加了房地產供給的壓力，且房地產的地區分布也十分不均衡。日本的房地產咨詢行業所執行的是營業許可機制，如果想要以房地產咨詢代理業務為基礎開展工作，就一定要獲取督道府縣知事或是建設大臣的允許。在獲得許可證以后，就可以在全國范圍內展開房地產咨詢代理的業務。而許可證的有效期限是三年，在有效期滿之前，要想繼續經營，則需要及時申請。如果許可證更新不及時，或是被取消許可，那么其原有的許可將失效。

基于此，日本為了能夠給予房地產咨詢業務大力支持，保證其交易更加公平與公正，促進房地產咨詢企業運行的正常，其建設大臣以及知事還負責嚴格監督房地產咨詢代理機構的業務開展狀況，并且明確其營業所需要上交的金額，為業務關系人權益提供保障。

（三）加拿大的房地產咨詢行業

通常情況下，加拿大從事房地產中介行業的人主要包括代理人、經紀人與評估師，還有房地產的中介工作人員。而經過實踐調查顯示，在加拿大的85%房地產交易量都是通過代理人與經紀人完成。在整個行業當中，收入的88%都是通過房地產代理人以及經紀人所創造。在進行對比與分析以后可以發現，本國房地產咨詢行業的從業工作人員、房地產協會與咨詢代理程序的管理，對于我國的房地產咨詢行業人員管理具有積極的借鑒性作用，同時，在房地產咨詢行業市場規范方面也十分適用。

1.加拿大的房地產協會通過教育與從業這兩個方面來管理房地產咨詢行業的的從業工作人員，與此同時，還將其職業進行了細致的劃分。根據工種的差異與執照的不同，實際的入職要求也不同。由此可見，加拿大在房地產咨詢業務方面投入了更多的精力，專業劃分十分細致。另外，對于從業工作人員的專業素質也提出了較高的要求。基于此，在加拿大，與房地產咨詢相關的另一種職業就是驗房師，主要是根據最終出具的驗房報告來對房屋本身的情況以及驗房師對于房屋的看法予以真實地反映。

2.在加拿大房地產咨詢市場管理工作開展的過程中，房地產協會的作用十分重要。其中，可以將房地產組織劃分成三個級別，具體為房地產處、省級與地級協會、房地產協會。而房地產協會的負責內容就是對國家級別的房地產組織進行管理，重要的組成部分就是不同地區的房產處與省地級協會。對于協會而言，其最關鍵的作用則與我國房地產的估價師協會相似。

3.加拿大在管理房地產咨詢代理程序方面，則重要是通過收集并加工信息的方式，提供咨詢服務和代理服務，在整個過程中都有相應的機制進行約束。

通過對加拿大房地產咨詢行業管理與運作形式的分析，值得稱贊的就是從業工作人員道德素質，而這也同樣是我國房地產咨詢代理程序管理工作需要借鑒與學習的。

三、國外房地產咨詢行業經驗的啟示

（一）建立并健全房地產咨詢行業的信息共享體系

在房地產投資項目決策方面，應當將質量與可靠性作為重要基礎，確保信息內容的完整性。對于成熟且完善的房地產咨詢行業信息共享機制，能夠有效地實現房地產咨詢行業內部信息資源的全面拓展，進一步增強行業服務的質量與效率，盡可能地節省行業資金成本。由此可見，我國房地產咨詢行業必須要構建完整且成熟，具有自身特色的信息共享機制，并且將國內與房屋租售相關的信息內容以及投資決策咨詢案例等進行集中總結，構建信息數據庫系統，以保證所有信息內容都實現共享。在這種情況下，將大幅度節省房地產交易過程中搜索信息的成本，同樣也能夠增加信息利用幾率，提高交易成功的機會。最重要的是，通過對典型房地產投資決策的案例應用，也能夠被更多房地產咨詢機構熟知與借鑒。

（二）增強房地產咨詢代理企業專業水平

在市場經濟背景下，房地產咨詢代理企業所處市場環境也更為復雜，因而實際需求將呈現出多樣化與綜合化的特點。原有的單項信息與投資決策的咨詢業務已經難以滿足客戶所提出的高要求，所以，在新時期背景下，房地產咨詢代理企業同樣需要不斷強化自身專業水平。與此同時，應重視內部人力資源的作用，組織工作人員定期參與專業培訓，不斷強化人力資本的運營，進一步增強企業自身的競爭實力。

（三）提供綜合咨詢服務

現階段，我國房地產咨詢行業也正處于發展階段，很多國外的大型企業入駐國內企業，同時中外合資企業的數量也不斷增加。由于不了解房地產市場的環境，所以，需要由房地產估價咨詢企業作為向導，為其提供綜合性的服務。在此背景下，國內房地產咨詢企業必須要不斷培養自身的洞察力與策劃力，對客戶需求予以時刻關注。另外，在繼承傳統業務的同時，還應當進行深入地探索，進而更好地提供綜合咨詢業務。

四、結語

綜上所述，當前我國房地產行業發展速度極快，一定程度上也帶動了房地產咨詢行業的進步。為了進一步增強咨詢業務質量與水平，必須要積極借鑒國外先進經驗，與自身實際情況相結合，完善咨詢業務，為房地產行業的可持續發展奠定堅實基礎。（作者單位為廣西南寧寶資杰房地產項目咨詢有限公司）