關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的思考

王夢(mèng)菲

摘要 房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求，甚至出現(xiàn)異常的投機(jī)行為，嚴(yán)重?fù)p害了市場(chǎng)秩序，給民生建設(shè)帶來(lái)一系列的問(wèn)題，“住有所居”更是成為奢望。對(duì)此，我國(guó)政府采取了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的梳理，主要針對(duì)杭州土拍市場(chǎng)的火爆現(xiàn)狀，運(yùn)用博弈模型論證政府所采取的宏觀調(diào)控政策能夠切實(shí)有效地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)和規(guī)范。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 博弈論

一、政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的博弈

最近一段時(shí)間，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“瘋狂”兩字形容，房?jī)r(jià)跳躍式快速上漲且一房難求，大量投資性需求涌入市場(chǎng)，一些購(gòu)房者在這樣形勢(shì)下已被迫入市。在這種背景下，政府緊急發(fā)文出臺(tái)購(gòu)房新政，主要是二套首付從3成提高到5成，暫停購(gòu)房入戶。這一方面說(shuō)明杭州相關(guān)職能部門(mén)對(duì)目前樓市的及時(shí)應(yīng)對(duì)，另一方面也說(shuō)明前期溫和的政策，還不足以使相對(duì)瘋狂的樓市降溫。

盡管杭州前期限購(gòu)政策溫和，只限制外地人購(gòu)房l套，但溫和不代表不可以加碼。這次是二套首付提高，下次還可以出臺(tái)外地人限購(gòu)加碼，比如繳納社保二年以上，甚至本地人也限購(gòu)。雖然限購(gòu)作為“有形之手”不得已而為之，但杭州經(jīng)歷過(guò)限購(gòu)限貸二座大山房?jī)r(jià)經(jīng)歷5—6年的盤(pán)整，所以，除了出臺(tái)本次購(gòu)房新政，連續(xù)的組合拳出擊，也對(duì)市場(chǎng)形成威懾作用。進(jìn)一步告知市場(chǎng)，如果市場(chǎng)失靈，政府手上還有其他籌碼來(lái)調(diào)整，以影響市場(chǎng)預(yù)期。

伴隨著4萬(wàn)億計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成為我國(guó)產(chǎn)業(yè)中的重要組成部分。但緊接著出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。對(duì)此，政府采取支持、漠視、反對(duì)三種策略應(yīng)對(duì)，同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很可能采取進(jìn)擊、觀望、撤退三種策略。表2-1為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府之間博弈的情況。其中，1表示收入或者利潤(rùn)增加，0表示不變，-1表示減少。

由上表可以看出，在房地產(chǎn)投資過(guò)熱的情況下，倘若政府持支持態(tài)度，采取積極地財(cái)政政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠感知到房地產(chǎn)成本降低，更樂(lè)于進(jìn)擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果政府持漠視態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不加以干涉，任其自由發(fā)展，那房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額利潤(rùn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額期待促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自主進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控策略

政府為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，采取了一些列的宏觀調(diào)控政策。針對(duì)北京、上海、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)最先提出征收房地產(chǎn)稅，擴(kuò)大首付比例等，進(jìn)一步加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控力度，控制房地產(chǎn)價(jià)格，從而合理地規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于杭州土拍市場(chǎng)的火爆情況，以下提出幾點(diǎn)控制方法：

（一）調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高保障性住房比例

采用綜合平衡的方式來(lái)調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)。通過(guò)調(diào)整公租房、廉租房、棚改安置房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房所占的比例來(lái)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高保障性住房所占比例。2011年，公租房占到22%，廉租房16%，經(jīng)濟(jì)適用房41%，如果存量及新增加的用地結(jié)構(gòu)保持不變，那在保障性安居項(xiàng)目上，可以一半用存量土地，一半用新增土地。其次，要降低土地成本，減輕民眾住房負(fù)擔(dān)。保障性住房和商品適用房的供應(yīng)不得低于總量的70%。健全相關(guān)法律制度，對(duì)上述不法行為嚴(yán)加懲處，增大其違規(guī)成本。

（二）充分開(kāi)發(fā)閑置土地，提高土地利用效率

合理利用閑置土地，合理規(guī)劃土地區(qū)位。一些地方地理位置比較占優(yōu)勢(shì)，所以在棚戶區(qū)改造的時(shí)候，應(yīng)留出一部分土地用于建造公租房和經(jīng)濟(jì)適用房。剩余的閑置土地進(jìn)行招標(biāo)等方式，吸引投資商進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。湖北省黃石市就是一個(gè)典型的棚戶區(qū)改造的成功案例，其棚戶區(qū)改造面積占地270畝，其中70畝用來(lái)解決棚戶區(qū)居民的安置問(wèn)題，剩余的200畝被用作商業(yè)用地，以此獲取商業(yè)土地收入，進(jìn)一步完善廉租房、公租房的建設(shè)。此外，政府應(yīng)合理設(shè)置土地出讓合同的具體細(xì)節(jié)，設(shè)立違約成本的標(biāo)準(zhǔn)和額度，以此確保政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀決策。

（三）完善土地出讓方式，控制房地產(chǎn)價(jià)格

首先，應(yīng)明確房地長(zhǎng)市場(chǎng)投資性需求和剛性需求。由于我國(guó)的居民對(duì)房子存在剛性需求，也就是說(shuō)房子儼然變成了百姓生活生存的必需品，無(wú)論房?jī)r(jià)怎么漲，都必須而且需要買房子，這就造成了需求和供給之前強(qiáng)烈的不匹配。對(duì)此，政府應(yīng)針對(duì)性的制定宏觀調(diào)控政策，不僅要考慮到自住型房產(chǎn)主的利益，還要控制投資性房產(chǎn)強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求，此外，政府通過(guò)對(duì)保障性住房的有效控制，或者增加其比例來(lái)滿足居民對(duì)房子的剛性需求。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)于我市現(xiàn)狀土拍火爆，分析得出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)根源于房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的非理性行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追逐暴利，胡亂開(kāi)發(fā)商品房，居民對(duì)房子存在剛性需求，然而消費(fèi)水平難以購(gòu)置商品房，政府提供保障性住房力度又不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一片混亂。因此，強(qiáng)烈需要政府結(jié)合實(shí)際情況，出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，不斷深化改革，確保保障性住房的供給量，制定科學(xué)合理的稅法，控制閑置用地的使用，運(yùn)用“有形的手”進(jìn)行有效地?fù)軄y反正，合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。endprint