關于房地產調控政策的思考

王夢菲

摘要 房地產行業的不斷發展使得房地產市場出現供不應求，甚至出現異常的投機行為，嚴重損害了市場秩序，給民生建設帶來一系列的問題，“住有所居”更是成為奢望。對此，我國政府采取了一系列的房地產宏觀調控政策。本文通過對房地產宏觀調控措施的梳理，主要針對杭州土拍市場的火爆現狀，運用博弈模型論證政府所采取的宏觀調控政策能夠切實有效地對房地產市場進行指導和規范。

關鍵詞 房地產 宏觀調控 博弈論

一、政府和房地產開發商之間的博弈

最近一段時間，杭州房地產市場可以用“瘋狂”兩字形容，房價跳躍式快速上漲且一房難求，大量投資性需求涌入市場，一些購房者在這樣形勢下已被迫入市。在這種背景下，政府緊急發文出臺購房新政，主要是二套首付從3成提高到5成，暫停購房入戶。這一方面說明杭州相關職能部門對目前樓市的及時應對，另一方面也說明前期溫和的政策，還不足以使相對瘋狂的樓市降溫。

盡管杭州前期限購政策溫和，只限制外地人購房l套，但溫和不代表不可以加碼。這次是二套首付提高，下次還可以出臺外地人限購加碼，比如繳納社保二年以上，甚至本地人也限購。雖然限購作為“有形之手”不得已而為之，但杭州經歷過限購限貸二座大山房價經歷5—6年的盤整，所以，除了出臺本次購房新政，連續的組合拳出擊，也對市場形成威懾作用。進一步告知市場，如果市場失靈，政府手上還有其他籌碼來調整，以影響市場預期。

伴隨著4萬億計劃，房地產市場逐漸成為我國產業中的重要組成部分。但緊接著出現的房地產市場過熱現象，甚至出現房地產泡沫。對此，政府采取支持、漠視、反對三種策略應對，同時，房地產開發商很可能采取進擊、觀望、撤退三種策略。表2-1為房地產開發商和政府之間博弈的情況。其中，1表示收入或者利潤增加，0表示不變，-1表示減少。

由上表可以看出，在房地產投資過熱的情況下，倘若政府持支持態度，采取積極地財政政策，房地產開發商能夠感知到房地產成本降低，更樂于進擊房地產市場。如果政府持漠視態度，對房地產市場不加以干涉，任其自由發展，那房地產市場的高額利潤和房地產開發商對房地產市場的高額期待促使房地產開發商自主進入房地產市場。

二、我國房地產市場宏觀調控策略

政府為了調控房地產市場的秩序，采取了一些列的宏觀調控政策。針對北京、上海、廣州等一線城市的房地產市場最先提出征收房地產稅，擴大首付比例等，進一步加強政府宏觀調控力度，控制房地產價格，從而合理地規劃房地產市場，對于杭州土拍市場的火爆情況，以下提出幾點控制方法：

（一）調整土地供應結構，提高保障性住房比例

采用綜合平衡的方式來調整土地利用結構。通過調整公租房、廉租房、棚改安置房、經濟適用房和兩限房所占的比例來調整土地供應結構，提高保障性住房所占比例。2011年，公租房占到22%，廉租房16%，經濟適用房41%，如果存量及新增加的用地結構保持不變，那在保障性安居項目上，可以一半用存量土地，一半用新增土地。其次，要降低土地成本，減輕民眾住房負擔。保障性住房和商品適用房的供應不得低于總量的70%。健全相關法律制度，對上述不法行為嚴加懲處，增大其違規成本。

（二）充分開發閑置土地，提高土地利用效率

合理利用閑置土地，合理規劃土地區位。一些地方地理位置比較占優勢，所以在棚戶區改造的時候，應留出一部分土地用于建造公租房和經濟適用房。剩余的閑置土地進行招標等方式，吸引投資商進行商業開發。湖北省黃石市就是一個典型的棚戶區改造的成功案例，其棚戶區改造面積占地270畝，其中70畝用來解決棚戶區居民的安置問題，剩余的200畝被用作商業用地，以此獲取商業土地收入，進一步完善廉租房、公租房的建設。此外，政府應合理設置土地出讓合同的具體細節，設立違約成本的標準和額度，以此確保政府對房地產市場的宏觀決策。

（三）完善土地出讓方式，控制房地產價格

首先，應明確房地長市場投資性需求和剛性需求。由于我國的居民對房子存在剛性需求，也就是說房子儼然變成了百姓生活生存的必需品，無論房價怎么漲，都必須而且需要買房子，這就造成了需求和供給之前強烈的不匹配。對此，政府應針對性的制定宏觀調控政策，不僅要考慮到自住型房產主的利益，還要控制投資性房產強烈的市場需求，此外，政府通過對保障性住房的有效控制，或者增加其比例來滿足居民對房子的剛性需求。

三、結語

綜上所述，針對于我市現狀土拍火爆，分析得出房地產市場價格的過快增長根源于房地產市場主體的非理性行為，房地產開發商追逐暴利，胡亂開發商品房，居民對房子存在剛性需求，然而消費水平難以購置商品房，政府提供保障性住房力度又不足，導致房地產市場一片混亂。因此，強烈需要政府結合實際情況，出臺針對房地產市場的宏觀調控政策，不斷深化改革，確保保障性住房的供給量，制定科學合理的稅法，控制閑置用地的使用，運用“有形的手”進行有效地撥亂反正，合理調控房地產市場秩序，促使房地產市場穩定健康發展。endprint