房地產企業稅收籌劃風險的防范策略

馮碩

摘 要：在當前社會經濟發展的過程中，房地產行業的發展速度在不斷加快，導致房地產的競爭也在不斷加劇，房地產行業涉及的稅種比較多，稅額較大，在稅收籌劃的過程中面臨著各種風險，本文就房地產企業稅收籌劃風險的防范策略進行闡述。

關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；風險防范

1.前言

在當前我國稅收管理的過程中，稅收籌劃被認為是一項合理的事項，通過合理的減少稅收，使企業的利潤達到最大化。

2.房地產企業稅收籌劃風險的涵義

房地產公司的稅務籌劃風險是指通過稅收籌劃對房地產公司的納稅行為進行調整，可能存在的問題是房地產公司因未能妥善遵守而未能準確及時地納稅或違反稅務法規的有關規定，引發稅務機關對企業進行檢查和調整等一系列處罰措施，最終導致房地產企業社會聲譽下降，經濟效益喪失的風險。稅收籌劃本身就是一種復雜并對熟練性要求很高的操作。如果不小心，可能會給公司帶來風險。稅務籌劃風險的典型案例之一是在20世紀90年代的美國，那里的公司使用惡毒的逃稅和避稅措施來傳播惡性避稅，使得政府的稅收損失超過100億美元。最后，美國稅務部門下達了規定，畢馬威1997年至2001年的避稅計劃將使該公司的避稅計劃的購買失效，這就是為什么該公司也被牽連納稅和行政處罰。這已經付出了高昂的代價。近年來，隨著我國稅收政策的變化越來越多，稅收征管力度不斷加大。加上房地產公司日益復雜的交易行為，他們面臨的稅務風險正在逐步升級。此外，稅收籌劃不僅是一個技術問題，而且是一項非常強大的政策工作。如果做得不好，不僅不會減輕企業稅負，還會造成嚴重的處罰和制裁，給房地產企業帶來很大的損失。因此，無論是中介組織還是納稅人進行稅收籌劃，都必須有意識地識別所涉及的風險。

3.預防風險的方式

3.1積極尋求稅務機關的支持與幫助

對于一個國家的幫助，稅收機關具有一定的獨特性，該部門負責回答納稅人的問題，并指導納稅人積極納稅。此外，它還負責給相關系統咨詢提供詳細的答案。如果稅務籌劃人員不能充分了解規劃方案中的相關法律法規，就必須想辦法從稅務執法機構獲得幫助。通過詳細咨詢，稅務工作者可以判斷違法活動。由于地理條件不同，稅收征管方式存在明顯差異，地方稅務執法機構具有一定的自主權。因此，憑借專業的財務會計知識，各項法規和政策顯然是每位納稅計劃員必須具備的基本素養。應加強與稅務機關的溝通，以獲得更多幫助。這是每一項稅收規劃的需求。

3.2尋求“外腦”的幫助

在人才及咨詢機構選拔方面，要提高標準要求，注重所聘用人才或機構的資質，從根本上保證稅收籌劃的權威性和可靠性。一些經驗水平不合格的在職人員應聘請稅務規劃專家提供適當的指導，幫助確保稅收規劃更加科學合理，并實施各種計劃政策以控制稅收規劃中的風險損失。

3.3實現稅收籌劃和稅收法律政策的同步

為了規范國內房地產企業的納稅籌劃，國家通過制定相應的稅法和法規以實現對房地產市場的管理和監控，并為行業健康穩定發展提供基本保障。因此，在制定相關稅收籌劃計劃的過程中，首先要了解相關稅收法律法規，在此基礎上制定不同的稅收方案，并選擇最佳方案，同時制定相應的策略。此外，稅法及相關政策往往隨著市場的發展而變化，因此，在具體實施過程中，必須隨之調整相關籌劃體系，促進稅收籌劃方案體系的不斷完善。

3.4建立健全的會計制度

如果房地產企業的稅收籌劃方案想要合理合法，就必須依靠健全的會計制度。這一結構體系的完整性將對整個稅務規劃工作的有效性產生決定性的影響。首先，這類行業的會計數據是稅收籌劃工作科學合理化的重要標準，同時也為稅務稽查工作提供了依據；此外，健全的會計制度也可以為行業發展提供一定的稅收籌劃基礎數據庫。因此，房地產企業要繼續加大力度，抓好各項會計制度的監督管理，確保會計工作的有效實施。

4.防范房地產企業稅收籌劃風險的策略

在房地產企業開展的稅務籌劃工作中，由于房地產企業內部稅收籌劃及資金結構和外部客觀政策使相關的稅務籌劃過程具有非常不穩定的因素。這主要是因為房地產公司掌握和使用納稅策略在一定程度上缺乏計劃性。針對這個問題，一些房地產公司提出了防范稅收規劃風險的策略。

4.1調整公司資本結構中的融資方式

房地產公司資本結構中的融資方式主要是通過銀行貸款、內部積累和發行各種股票債券融資。對融資產生的利息征稅所產生的相關費用，經取得有關專業機構出具的證明后，可以通過一定形式扣除，實現稅費減免。無論采用什么樣的融資方式，房地產公司都會因為融資方式的變化而改變資本結構的性質。這在一定程度上會破壞房地產企業內部資本成本結構，進而影響企業內部稅負水平。在所有的融資方法中，大致分為債務和股權兩類。債務融資方式具有成本低的特點。但是，如果在規定期限內沒有完成還款，往往會導致本金和利息過高。雖然有一些融資方式沒有不能在規定期限內完成還款的壓力，但要求資金成本過高。在建立了稅收籌劃體系的房地產公司，比較這兩種融資方式，發現雖然債務融資方式在一定程度上會產生一定的利息成本，但它們可能在實際中產生“稅盾效應”來實現房地產公司的節稅。稅負較小時，債務融資方式的優先級高于股權融資方式。由于債務融資方式的特殊性，房地產企業需要在實際稅收籌劃的早期階段檢驗公司自身的風險承受能力，合理安排公司的資本結構，選擇適合公司自身的融資方式，科學合理地應用融資手段。加強財務部門與財務風險控制部門的業務聯系，不定期采取內控管理部門抽查的方式開展融資審查，規范相關工作行為，建立有效的溝通機制，明確實施稅收籌劃的進展，使風險能夠防范，降低稅收籌劃和企業稅負過重的風險。

4.2利用稅務系統掌握規劃中的靈活操作

房地產公司各業務階段涉及的稅種一般包括：企業所得稅，房地產稅，營業稅，土地增值稅和印花稅。房地產公司的經營活動產品是在房屋周圍產生的。他們通常是現有的房屋或期房。業務活動發生時，一般采用預售模式。消費者通常會根據自己的消費條件選擇一次性付款或分期付款。這標志著房地產公司資金回籠的時間點。預售模式的使用可以在一定程度上緩解房地產公司內部的資金壓力，但由于銷售方式不同，支付土地增值稅的方式也不同。在項目運作過程中，房地產公司選擇施工方法也會影響企業稅收籌劃。房地產公司應靈活操作，在政策允許范圍內選擇最為節稅的銷售方式和施工方法。

4.3利息和成本費用的扣除

首先，中國的會計準則具有以下陳述：工程完工前的利息以資本化的方式計入工程成本，工程完工后產生的利息費用計入當期損益。當期損益不能從稅款中扣除，但反映在當期損益中的利息費用需要相應扣除。原則上，公司為負債融資支付的利息應該實行最大限度的減稅。因此，資本化利息應盡可能反映在建設項目的成本中。其次，在我國的稅法中，房地產公司的成本也是明確的。根據不同的成本扣除方法，公司可以根據自己的安排進行選擇。在納稅籌劃中，企業應扣除可全額扣除的全部費用，避免不可撤銷的成本，達到科學合理的稅收籌劃。最后，考慮到普通住宅和高端房地產的混合建設，可以認為兩種房地產的稅收政策是不同的。在稅務籌劃中，企業必須分別計算，以優化企業土地增值稅政策法規的實際應用效率。

5.結束語

綜上所述，在當前我國房地產企業發展的過程中可以通過合理的稅收籌劃來降低企業的稅負，使企業的利潤達到最大化。

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