土地一級開發項目財務風險分析與管控

武瑩

摘要：土地一級開發項目投資大，周期長，實施過程復雜，本文對土地一級開發項目的主要財務風險進行了分析和描述，并探討了風險管理與防范的主要方法，以對開發企業有效降低此類風險提供有益的參考和借鑒。

關鍵詞：土地一級開發 財務風險 分析與管控

土地一級開發業務的逐漸市場化彌補了政府在基礎設施建設領域資金和能力的不足，也為房地產開發企業深度參與區域發展提供了良好的契機。雖然政企合作實施土地一級開發的制度設計是政企雙贏模式，但由于土地一級開發項目體量大，周期長，資金占用巨大，對開發企業的投融資和項目運營管理能力都是巨大的挑戰。土地一級開發項目所面臨的財務風險遠超傳統房地產開發業務，需要進行系統的識別、分析和應對，方可實現項目的預期收益。

一、土地一級開發定義及收益模式

（一）土地一級開發定義

土地一級開發就是由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地或鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到

“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），之后根據城市發展對區域內土地，以招標、拍賣或者掛牌方式讓渡土地使用權。

（二）土地一級開發收益模式

企業參與土地一級開發業務，其收益實現模式主要有五種，固定收益模式，分享土地出讓金模式，分享土地增值收益模式，持有部分優質公建配套設施模式和一二級聯動模式。

二、土地一級開發項目中的財務風險分析

（一）財務風險與財務風險管理

財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當使公司可能喪失償債能力而導致預期收益下降的風險。財務風險是客觀存在的，貫穿于項目開發的整個過程中，可將其劃分為：籌資風險、投資風險、資金回收風險和運營風險四個類型。

財務風險管理是指企業經營者通過對其開發業務中存在的一系列資金、財務風險進行識別、衡量和分析評估，通過合理科學的方法對風險進行有效的預防和控制。財務風險管理的目標是通過采取適當的風險防范措施將財務風險降低到企業管理層可以接受的程度。

（二）土地一級開發項目中的財務風險分析

1.籌資風險分析。第一，一級開發項目公司的外部籌資主要依靠銀行貸款，籌資方式和結構較為單一，易受國家宏觀調控政策的影響，籌資額度和利率水平均會隨調控周期顯著波動。第二，項目實際提款需求與銀行放款計劃不一致，也會使得實際綜合融資成本超出預期，或是不能按時支付合同款項，引發違約風險。

2.投資風險分析。第一，投資成本大，周期長，投資預期存在不確定性。土地一級開發項目投資周期長，建設期內，隨著經濟、社會、人口等因素的變化以及政府換屆、領導更迭等情形的出現，政府對片區的開發思路和區域內規劃條件可能會與決策時相比發生重大調整。開發企業面臨投資成本不斷攀升以及投入無法有效回收的風險。第二，政企合作關系不穩定增加的不確定性。

3.資金回收風險分析。第一，企業與政府的訴求不一致，導致資金回收節奏分歧大，融資成本超過預期。政府總是希望企業能先行將資源盡可能多的投入在道路、廣場、公園等區域效果改善明顯的公共項目上。而企業出于滾動發展，減少資金占用的考慮會希望先行開發相對成熟的區域，盡快實現土地出讓收入回款。雙方開發思路的分歧，加大了資金回收的不確定性。第二，回款的制度設計決定了企業沒有控制資金回收的能力。政府實行財政收支兩條線，用土地出讓收入來補償開發企業的投資需要履行一系列決策審批程序，企業對于資金回收完全沒有主動權，僅依賴于互信共贏的預期。

4.運營風險分析。在項目營運過程中，企業面臨的主要風險來源于資金低效無效使用，成本控制不到位，合同履行缺陷等問題造成的資金成本增加、違約責任增加和企業信用降低，這些問題最終的落腳點還是成本增加效益降低造成的收益實現風險。

三、土地一級開發項目中的財務風險管控

（一）籌資風險管控

第一，充分利用相關金融政策，降低融資成本。深入研究國家和地方政府關于城鎮化建設的相關政策，充分利用棚戶區改造、舊城改造等優惠政策申請低息的政策性貸款，降低融資成本。第二，積極拓展融資渠道。除了銀行貸款，開發公司可以積極探索通過發行企業債，信托融資，私募基金融資，土地資產證券化等多種方式，獲得開發所需要的資金，降低財務風險。

（二）投資風險管控

第一，項目可行性研究階段需開展深入系統的調查分析工作。調查分析需涉及人口、規劃、資金來源及擔保、成本、稅收、未來收益、政策調整、政府資金實力等各環節的問題。第二，制訂合理完整的開發計劃，監控開發實施過程，建立風險預警系統。開發公司在開發前期編制項目全面完整的經濟測算，制定分層級的項目開發計劃和工程、營銷、招商等各專項節點計劃。在項目實施過程中，嚴密跟蹤，滾動更新開發計劃，調配資源，建立風險預警系統。

（三）資金回收風險管控

首先，開發公司需與政府建立良性高效的信息溝通與傳遞機制。其次，土地開發協議中需對供地計劃、回款渠道和時間安排做出明確的約定，并約定違約責任條款。

（四）運營風險管控

開發公司要根據項目投資建設規模，工作內容，項目工期等實際情況，科學確定項目公司組織構架，設計清晰合理的權責體系，確保每個問題都有人跟蹤、落實。

另外，系統識別公司層面和業務流程層面的主要風險，開展風險成因分析，制定應對策略和解決方案，并將各類風險管理責任落實到具體部門及個人。

四、結論

受房地產行業整體大環境的影響，土地一級開發項目面臨的風險日益加大，財務層面的壓力更大。土地一級開發企業應針對項目籌資、投資、資金回收和運營層面的風險進行深入分析，并有針對性地采取各類風險管控措施，將整體風險降低至可接受程度。只有這樣才能保證土地一級開發項目財務風險整體可控，預期收益能夠可靠實現。endprint