房地產企業成本控制精細化管理研究

馮潔

摘要：以實踐經驗為基礎，對精細化管理模式進行簡要介紹，結合房地產企業成本控制存在的實際問題，提出必要的精細化管理措施，旨在改善房地產企業成本管理方法，提高成本控制水平，為企業創造更多經濟效益，為未來發展奠定堅實基礎。

關鍵詞：精細化管理；房地產企業；成本控制

對于企業而言，成本控制管理水平和效率直接影響到企業經濟效益，同時也能反映出企業的市場競爭實力。房地產企業成本控制管理過程中，開展精細化管理，能夠保證其管理效果。經過多年實踐發展，房地產企業管理模式發生顯著變化，精細化管理開展之前，成本控制管理出現很多問題，應以實際問題為主，提出必要的精細化管理措施，從而提高成本控制效果。文章對我國房地產企業成本控制存在的固有問題進行分析，結合問題提出精細化管理及整改措施，最大程度提高成本管控效率。

一、精細化管理概述

精細化管理是企業長期實踐總結出來的新型管理方法，立足于標準化管理，為其提供更加系統化和更具數字化的管理模式，實現高效、持續及協同管理[1]。將精細化管理模式應用在房地產企業成本管理工作中，需要堅持以下三個原則，一是立足于專業水平，二是強調重視細節管理，三是開展科學量化處理。只有這樣，才能保證精細化管理真正落實到實處。精細化管理是持續的過程，既要總結經驗教訓，也要突出重點，既要看中效益，也要善于創新，實現成本管理流程再造，從而轉變粗放型管理模式，實現成本管理的“精耕細作”，為房地產企業找到更多利潤增長點，促進企業持續穩定發展。

二、房地產企業成本控制存在的固有問題分析

（一）成本控制意識淡薄

企業開展現代化管理，要求全體員工全過程參與其中，但是實際工作中很少有企業能夠完全做到，對于不同規模企業，成本控制側重點有所不同。但是普遍存在成本控制意識淡薄現象，導致企業無法從根本上對成本管理進行優化。與此同時，成本管理方法落后，不僅缺乏事前預測過程，成本管理的實效性也受到明顯影響。

（二）資金缺乏系統管理

對于房地產企業而言，其經營過程具有明顯特征，如分散性和流動性等，這種情況下，企業需要在房地產開發項目所在地設置資金賬戶，資金流動較大，且過于分散，企業很難對其開展集中管理。在此基礎上，如果房地產企業缺少完善的內控機制，則會在很大程度上增加資金管理的風險。

（三）成本浪費問題嚴峻

很多房地產企業在開發項目之前，需要對項目投資的可行性進行評估，分析投資是否合理。結合分析結果，確定投資規模。但是從實踐工作中可以看出，很多企業在開發建筑項目之前，未能及時組織相關人員對項目情況進行調查，對成本投入問題也缺乏詳細分析，導致項目起初就沒有規劃、計算好，因此很難發揮良好的社會及經濟效益[2]。

（四）現場成本超支現象普遍

房地產企業在是進行施工過程中，存在很多變更設計的現象，無法按照成本預算開展相應管理，進而導致成本增加。調查發現，很多企業施工現場管理不到位，會計信息更新不及時，因而很難對成本支出進行動態監控，導致物資管理存在嚴重問題。很多企業均存在成本超支問題，若不能及時對上述現象進行糾正，則會導致企業成本支出管理受到影響。

三、房地產企業成本控制精細化管理措施

（一）強化成本管理意識，促進成本預算精細化管理

精細化管理是企業開展現代化管理的主要措施，要想將精細化管理理念深入貫徹到企業的各個管理環節中，需要從企業內部開始，對全體員工的管理意識進行強化，使精細化管理深入人心。為此，企業管理層應做好帶頭作用，從小事做起，堅決杜絕浪費現象，節約成本，在為企業提供正常運營資金的前提下，對各項費用支出進行嚴格管理，提高成本管理效益。與此同時，要建立完善的成本預算制度，為精細化管理提供必要條件。因此，建議對預算管理控制系統進行強化，對企業運營過程中所產生的成本進行有效控制。一般而言，對于直接性成本支持，應不斷完善其預算編制程序，保證預算管理及成本控制的基本質量。此外，對預算項目合理性進行嚴格分析及審核，結合往年成本數據，開展綜合性分析，確定單個項目預算責任，并在其基礎上不斷強化預算執行力度，進一步加強成本預算執行效果。

（二）創新成本管理方法，促進建設資金精細化管理

房地產企業要對成本管理方法進行不斷完善，適當引進更為先進的管理模式，制定項目成本管理計劃，明確期間可能產生的其他費用，將項目總成本管理目標落實下來，從而為后續成本管理提供依據。在項目實施過程中，應對實施方案進行細化，并對技術方案的可行性進行詳細分析，從而對成本管理對象實施科學管理。例如，設置一定的限額制，如果成本預算估計值超出限額，則分析超出原因，結合原因反饋，提出針對性較強的解決措施，適當做出必要調整[3]。在房地產企業后續工程推進時，可采用匯總成本估算方式，由下而上推進成本管理計劃。針對資金管理，要對目標成本進行有效分解，對資金管理對象的成本支出總額度進行詳細分析，然后將其層層分解，形成橫向分解網，避免資金過于分散，提高資金集中管理效率。

（三）減少成本浪費現象，促進成本控制措施有效落實

房地產企業在開發項目之前，應對投資情況進行綜合考量，對其合理性及科學性進行分析，進一步明確投資規模，減少盲目投資現象，避免資源浪費。同時，企業在開發建筑項目前，要及時組織人力資源，分析項目整體情況，開展必要調查，明確成本投入，減少招投標過程中存在的浪費現象。引入市場機制，項目立項后，選派專業人員及時開展市場調查，分析利潤增長點，討論附屬價值，以市場機制為核心，對資源進行合理配置。改善目標成本控制方法，為其成本要素尋找最佳方案，減少目標成本預算與實際成本支出之間的差異。針對房地產企業施工過程中存在的變更設計現象，要盡量采取措施彌補損失，結合成本預算，對其實施對應管理，減少超支現象。

（四）建立績效考核機制，促進成本核算精細化管理

建立績效考核機制，對項目的“績”和“效”進行衡量，制定績效考核指標，透過精細化成本管理，強化企業內部工作。例如，確定項目消耗的定額，制定內部結算價格，完善費用核算，分攤成本預算，強化計量工作實效。

對于成本核算階段精細化管理工作，要事先對成本核算的流程、標準進行明確，同時對核算方法及核算原則進行確定，考慮到項目實際規模及施工周期，結合企業現階段施工技術水平及能力，確定成本核算內容及要素，通過精細化管理，進一步明確成本控制目標。

加強全過程成本預算精細化管理，避免成本管理盲目性與隨意性。設置更加科學合理的核算科目，加強精細化科目管理，針對跨期合同，要對分攤原則進行明確，結合工程實際情況，對管理對象進行準確劃分，對于不同類型項目，盡量區別對待，采用適宜的分攤方案。

善于總結實踐經驗，及時在企業內部進行貫徹和分享，加以優化整合，建立適合房地產企業發展的財務成本預算機制，做好成本費用歸集。

四、結束語

綜上所述，房地產企業成本管理問題比較嚴峻，應采取一定措施進行改進，進而滿足成本控制需要。精細化管理模式是目前企業開展各項管理工作過程中比較先進的管理方式，也是應對房地產企業資金管理問題的有效對策。對于房地產企業而言，應及時轉變固有管理理念，透過多種形式活動及對應措施，來強化成本精細化管理，減少不必要的成本支出，使成本管理更加穩定規范，推進企業健康運行，為企業贏得更多市場。

參考文獻：

[1]何薇薇.房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理[J].城市建設理論研究（電子版），2018 （1）.

[2]杜克禹.房地產企業財務成本管理中存在的問題及管控措施[J].中國總會計師，2018 （2）.

[3]蘇振亞.房地產成本影響因素及其精細化管理[J].建材與裝飾，2018 （9）.