融資約束情況下房地產企業融資方式探究

賈杰

摘要：近年來資金需求巨大的房地產行業的發展越來越迅速，為了滿足人們對房地產的需求和房地產企業本身的資金需求，房地產企業離不開大量融資。但是受制于國家政策法規調整、銀行政策變化、融資金額龐大等多方面原因，房地產企業的融資受到影響，房地產企業的發展受到了融資約束的制約。本文通過概述融資約束，簡要分析了房地產企業融資約束的影響因素，并提出了緩解房地產企業融資約束的相關策略，以供參考。

關鍵詞：房地產；企業融資；融資約束

一、融資約束概述

融資是指企業進行資金籌集的行為和過程，從理論上講，在完全資本市場的前提下，企業從內部與外部進行融資的成本應當不存在差異。但是從當前我國各類企業尤其是房地產企業融資的實際情況來看，受國家政策、地域發展、銀行政策、需求資金額度、代理成本等多方面因素的影響，不存在現實意義上的完全資本市場，企業內部與外部融資成本高低并不對等，因此產生了融資約束。

二、房地產企業融資約束相關影響因素分析

目前我國從事房地產行業的企業眾多，房地產企業的融資方式也各有不同，造成房地產企業融資約束主要有以下四個影響因素：（1）房地產企業本身所在區域、企業自身發展情況會影響融資。經濟發展的不平衡在房地產行業也有所體現，房地產企業本身所在的區域對其有一定的經濟保護和支持，房地產企業的融資大多來源于所在區域[1]。除此之外，房地產企業自身發展好、資產豐厚，就更容易獲得融資。（2）房地產行業資金投入制約較大。一方面房地產行業涉及資金數額龐大，投資者進行房地產投資時收益豐厚，但是投資風險也較大。另一方面受到我國法律與政策的限制，國外資本很難進入我國的房地產行業。（3）房地產行業缺乏完善的金融體系。完善的金融體系對于健全資本市場具有重要意義，當前我國房地產行業并沒有完善的金融體系，這導致房地產企業在進行融資的時候，對于間接融資的依賴性強，增加了企業的財政壓力，也不利于企業的后續發展。（4）國家及地區政策影響融資。政策對于房地產行業和融資都具有較大影響，一般來說，有國家政策支持的房地產企業更容易得到資金支持，地區對于該企業也會給予更高的優惠政策和扶持政策，房地產行業的國企受到融資約束的情況大大低于非國企。

三、緩解房地產企業融資約束相關策略分析

（一）加強企業內部資本市場運作

房地產企業的融資約束是影響企業發展的重要因素，為了緩解融資約束，企業應當從以下兩個方面加強企業內部資本市場運作：（1）集團內部保持良好溝通，為資金內部轉移打好基礎。在集團內部，可以通過股權轉讓的方式實現內部資金套現，還可以通過母子公司的關系，由集團內部公司為另一需要融資的公司委托貸款或者借用子公司的資金來緩解融資壓力[2]。（2）擴大房地產企業發展規模，有力促進子公司上市。上市房地產企業在融資方面有更多的資源和途徑，房地產企業通過擴大發展規模，促進子公司上市，可以增強房地產企業的融資能力。除此之外，有了上市子公司，房地產企業在融資的時候可以互為擔保方，提升在銀行貸款的能力，增強融資實力，從而緩解融資約束。

（二）實現多元化融資

從我國房地產行業的發展來看，單一的融資方式在遇到國家政策調整或是行業變動的時候，融資約束的程度會大幅增加。因此，為了緩解融資約束，提升企業的融資能力，房地產企業應當盡量實現多元化融資。可以從以下三個方面開展：（1）房地產信托融資。房地產從確立項目、實施建設、面向消費者到回收成本形成經濟效益需要較長的時間周期，對大量資金的需求也是長期存在的，房地產企業通過信托融資，可以減少交易成本。（2）房地產基金融資。房地產企業通過設立房地產基金，可以增加企業經營杠桿收益，通過房地產基金融資，資本不足的房地產企業能夠吸引更多的投資，壯大企業實力。（3）鼓勵融資租賃。房地產企業對于流動資金的需求龐大，進行融資租賃可以將房地產企業本身的資產化作流動資金，以維持房地產企業對于大量流動資金的需求，確保房地產企業在項目開發建設過程中資金鏈不斷，項目建設發展不受影響[3]。

（三）加強關聯企業之間的相互合作

在我國的房地產行業，大大小小的房地產企業不下萬家，尤其是處于同一地區的房地產企業，或多或少地有一些業務往來與項目合作，因此在房地產企業受到融資約束的時候，加強與同行業的關聯企業合作，也是有效緩解融資約束的一種辦法。例如在房地產企業投資新項目時遇到資金不足的問題時，與關聯企業合作，一方面能將房地產企業本身面臨的融資約束分攤到合作企業，有效緩解融資約束，另一方面還可以發揮各自特長，為項目開發創造更好的發展前景，提升房地產項目的經濟效益，為房地產企業帶來良性發展。

四、結語

從房地產行業的發展實情來看，房地產行業的發展離不開融資，融資約束對房地產企業的發展具有重要影響。在融資約束的情況下，房地產企業通過加強企業內部資本市場運作、實現多元化融資、加強關聯企業之間的相互合作等方式可以緩解融資約束壓力，促進房地產企業本身的發展，為房地產行業的持續、健康發展提供助力。

參考文獻：

[1]寧曉鵬.新形勢下房地產企業融資方式探析[J].中國國際財經（中英文），2018 （03）：183-184.

[2]鐘騰.房地產抵押品價值變動的實體經濟效應[J].財經研究，2017，43 （10）：55-66.

[3]張成銀.新形勢下房地產企業投融資方式的創新研究[J].財會學習，2017 （06）：198-199.