高房價帶來的社會影響及其對策研究

劉昭陽

大連海洋大學海洋與土木工程學院，遼寧 大連 116023

一、中國房地產價格現狀

中國房地產行業在90年代實行住房商品化以來，發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了快速的發展。多年來，已逐步形成，開發、建設、銷售、管理、評估、抵押、經紀、咨詢等全行業鏈，涉及建設、材料、金融等各個領域的一個龐大的行業體系，也形成了較中國完成房地產行業的工業結構體系，對我國的經濟和社會生活起到了重要的影響，可以說，當下全民關注的領域舍房地產行業無他。從1997年以來的20年間，其間雖有波動，當房地產市場一直處在高速增長的過程中，房價也一路飆升。20年間全國平均收入的年復合增長率為12.51%，而全國房價的年平均復合增長率為15.43%。這還不包括房價十幾倍增長的一線和二線城市。因此我們說，中國的房地產正面臨著最嚴重的問題肯定是房地產泡沫，房地產價格高企正在激化社會矛盾，房地產畸形使得必要社會支出和產業資本流向房地產領域，這些問題它嚴重抑制中國的房地產行業的健康發展。

隨著城市化，加快再城市化的進程中，社會本身保持著持續增加的對城市住房的需求，這成為了房地產行業作為房價不斷上漲的根本理由，并推動房地產市場的火爆狀態一直不斷的延續至今。[1]然而，目前的房地產市場，房地產價格在中國已經遠遠超過了普通居民的承受能力(這個由房價收入比等多個指標作為參考，就不再展開論述)。房地產企業的發展在其中得益于房價的不斷上漲，獲得了巨額利潤，打造了中國房地產企業占據企業500強中很大比例(6.8%)的世界奇觀，而世界企業500強中房地產企業僅僅占1.4%。

二、高房價帶來的影響

相對偏高的房價對社會和經濟影響是必然的，但影響應該從兩個方面進行分析。既然房地產是一種金融現象，那么高房價就意味著某類金融資產(以房價作為資產標的)的高估或者金融資產的溢價。[2]這種情況帶來的影響第一就是以此類金融資產為抵押物或者標的物的價值是升高的，可以促進房地產以及相關行業的增長，從而拉動經濟的發展和經濟的增長；第二，由于房地產價值高估，可以提高整個社會的財富值，增加全社會的財富水平，增加房地產擁有者的幸福指數，這一點對于住房自有率較高的中國來說具有特殊的意義；第三，由于房地產作為廣泛的、大類的金融屬性的產品，房地產價格高估其實維持了人民幣超發的基礎，使得人民幣超發對于經濟的沖擊減少，從這一點來說房地產價格偏高是有利于國家貨幣政策的有效實施的；第四，高房價實際上減少了就業率波動的對經濟的威脅，使得就業率波動對于經濟的影響不再那么敏感，這一點也有利于我們進行在經濟發展過程中處于更加有利的地位，有更大的政策空間來對經濟進行結構調整。因此房價較高在宏觀層面上是具有一定的意義和價值的，這也是我國房價較高的依據。

作為金融屬性的房地產來說，高房價首先可能引發的就是金融危機。房價上漲導致的高價格，使居民不得不依靠購買銀行的資金支持。高房價的另一個副作用就是使得中國的內需難以拉動，阻礙經濟健康地發展。住房的內在本質是衣食住行的組成部分，是人賴以生存的基本條件，因此住房價格偏離了其本質，勢必造成人民生活成本的上升。房地產作為衣食住行的一極，是勞動力成本的重要構成之一。高房價的另一種危害就是極大地推升了勞動力的成本，這使得勞動密集型產業在大中城市失去了存在的可能，這將極大打擊中國的基礎制造業的發展。[3]高房價推高了城市創業尤其是第三產業創業門檻，使創業企業無法解決由于高房價帶來的人員和辦公場所成本的增加，這從根本上打擊了創業的積極性，這對經濟長期的發展和擴大社會就業顯然是非常不利的。與此同時，高昂的房地產價格使勞動力流動更加困難，對中國的城市化進程也將起到制約作用。房價也持續上漲成了整個社會生產成本的上升，也造成了失業率的上升。

因此，高房價對于中國社會和經濟的影響是全面的，必須重視。現在是中國經濟發展的關鍵時期，高房價帶來的影響如果不加以重視將會為將來的發展帶來重大危機。

三、中國式高房價的解決對策

我們上面的結論表明，房地產價格是金融現象，而且作為金融資產的房地產價格偏離了房地產使用的本質屬性。這是在房地產不存在供不應求的情況下發生的。房地產價格的這種特征對中國經濟發展會產生巨大影響，是真正的灰犀牛。那么該如何應對這種狀況呢？

(一)限購是傷害市場行為的做法，但對于房地產高房價有效

房地產價格過高是因為其基于金融資產屬性造成的價格上漲預期帶來的結果，這種上漲預期現在不需要也萬萬不能打破，這樣就是暴力刺穿泡沫造成房地產市場的劇烈波動，從而誘發上述的一系類問題。因此，控制住交易，讓價格上漲預期無法通過交易有效實現，從而穩住房地產價格，為將來的變化尋求時間和空間就是比較好的選擇，雖然這種手段是傷害了市場交易行為，為市場管制和尋租帶來了可能，但現在看來這種辦法還是有效的，也是不得已而為之的方式。[4]除了限購可以影響資產交易來穩定房價，還可以通過限售來消除投機資金對于房價的炒作。這個做法現在實行的還不普遍，但確是和限購相匹配的有效手段，可以采用。

(二)降低杠桿是另一項限制炒房的手段

當前主要的任務是限制房價過快上漲，不是控制房價不上漲，也不是降低房價，上面已經分析了不能降低房價的理由。防止房價過快上漲的手段之一就是要防止大量資金涌入房地產市場，造成房價過快上漲。防止資金大量涌入的手段之一就是降低房地產交易的杠桿行為，避免炒房資金快速放大，這樣一來可以避免金融風險，二來可以避免資金不足的人員進行投機。其實當前降低杠桿的動作還不夠大，在互聯網發達的今天，是很容易界定自主和炒房的界限的，二套以上房不允許貸款是個很好的辦法，這樣不但約束了房地產過度交易，也可以給第一套房購買者的購買行為以約束，避免盲目的購買造成房地產銷售的火爆，從而抑制房價的上漲。

(三)禁止產業資本流入房地產領域

比如對產業資本購買房地產進行嚴格限制，并且對非個人房地產持有者的銷售、購買行為進行約束，或者征高額增值稅等手段，并對私人挪用公款進行房地產交易的行為進行從嚴打擊，從根本上遏制產業資本向房地產市場的流入行為，保證房地產交易基本是需要的結果。

(四)房地產稅對于高房價的沒有有效的約束力

房地產稅只不過是附加在房地產上的一個額外成本，沒有從根本上改變房價炒作或者漲價的預期，也就無法改變房地產價格過高的事實，但房地產稅結合限售卻會產生對炒房行為的震懾作用，應該會起到一定作用，實際應用上應該對二套房限售，同時征收累進房地產稅，這就可以起到遏制房價的作用，另外當房地產價格穩定后開始征收房地產稅是個比較好的時點，可以解決地方政府財政問題，值得一試。