投資項目風險管理的策略研究

趙士嬌+張琪

摘要：項目風險管理是房地產項目投資決策的重要因素。本文通過對中海鳳凰熙岸投資項目各個環節的風險進行識別，分析與評估。在全面風險管理理論的基礎之上，結合中海鳳凰熙岸投資項目風險評估情況，對其項目進行風險分析，并提出相應風險管理手段，風險預防措施、降低風險損失措施等；并提出風險規避建議促進房地產行業穩定有序的發展。

關鍵詞：房地產；投資項目；風險管理

隨著房地產行業的快速發展，許多風險也暴露出來，房地產開發項目具有投資資金多、跨度時間長、面臨的不穩定因素多等特點，本文以中海地產——長春市鳳凰熙岸項目為例，對其項目開發過程中的風險進行研究，通過對其投資項目中的各個環節進行風險管理研究，從微觀視角對房地產行業投資風險進行客觀、準確的分析，同時對不確定因素進行合理控制，有利于房地產行業企業健康發展。

1.投資項目風險管理相關理論

投資項目風險特征及類型。項目投資過程的劃分有決定過程中風險和項目建設實施風險。項目決定過程風險具有獨特性和復雜性、客觀性及現實可測性；項目設實施過程中主要存在包括對項目設計方面的風險因素，建設施工風險以及設備的風險等，項目決策的風險主要包括：一是組織結構方面是否完善；二是企業資源條件；三是項目實施所處的外界環境；四是施工能力風險等。

2.房地產項目投資風險的類型

2.1政策風險

2012年的政府工作報告中再次提到“要切實保障和改善民生”，其中也特別對房地產發展做出了具體的部署，從短期看，房地產的控市受到一定的影響和抑制。

2.2財務風險

投資項目財務風險主要包括以下幾個部分，一是資金籌措風險；二投資所處環境風險；三是收入風險。

2.3項目運作風險

一技術風險設備。二合同風險。根據國家和工程所在地政府的規定和相關標準，賣方所供產品需要進行認證，認證由買方負責組織認證并承擔相關費用。質量文件的提交作為買方向雇主申請付款的資料之一，賣方逾期提供，應承擔相應的違約責任。三自然環境風險、地理環境風險、天氣風險、意外事故使得房地產項目運作情況復雜，都會直接制約房地產項目運作。

3.中海地產鳳凰熙岸投資項目

3.1鳳凰熙岸地產項目投資現狀

2015年9月6日，中海集團內部會議中提出了長春市南關區開發項目，投入11632.5作為土地購買成本，將其命名為鳳凰熙岸項目，并組織財務部、市場部、施工部等相關部門進行投資風險分析，中海鳳凰熙岸項目具有投資金額高、項目實施過程常、難度高、項目實施技術難的特點，工程項目建設的背后，隱藏著巨大的工程建設風險。房地產項目工程重大風險源管控，積極探索和開展房地產工程項目重大風險源管理相關的技術和管理措施研究。

3.2中海鳳凰熙岸投資項目風險評估

采用頭腦暴風法對建設階段風險進行評估，會議的共有20人，來自項目管理不同部門，采用舉手表決方式進行評估，分為五個風險等級，分別是小（1-4票）、較小（5-8票）、中（9-12票）、較大（13-16票）、很大（17-20票）。

由表1-1的風險得分計算可知，鳳凰熙岸項目在未投入到建設階段之前，主要存在工程方面質量無法達到要求；原材料、管理、基礎設施成本過高；以及安全方面的風險，這些潛在風險的存在，都是需要企業十分關注的。

3.3投資項目敏感性分析

銷售價格平均敏感度=6951-5687/2644/20%=2.39，開發成本平均敏感度=2908-2380/2644/20%=0.998，可以看出，銷售收入的多少對本項目的影響更大，因此課余斷定，在企業投資建設中，要特別關注房地產市場的環境變化，這樣才能更好地展開營銷，爭取將利益最大化。

4.投資項目風險應對策略

4.1中海鳳凰熙岸風險控制措施

一是強化項目決策階段的市場調研活動。二是采用科學的方法確定項目估算。三是做好財務分析和現金流預測。四是健全風險預警系統，根據中海集團的實際狀況，構建財務風險警告評價方面的相關指標，進行財務預警組織機構的建立，對企業活動進行設計、監測、改善等控制，使企業能夠良性循環。

4.2房地產投資風險規避建議

一是要能夠掌握企業自身的經濟實力。二是要聘請有專業能力的管理機構進行項目管理，幫助企業實現項目過程的規范化管理，從而使得企業的資源能夠得到充分利用。同時要加大對房地產行業、長春地區政策、經濟、消費者需求方面的調研，更好地掌握市場動向，從而能夠幫助企業更好地發展。

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