民事強制執行中“買賣不破租賃”若干問題的研究

歐 莉

(安徽大學法學院,安徽 合肥 230000)

一、問題的提出

買賣不破租賃,是指在租賃期間,租賃物的所有權變動并不導致租賃關系的解除。我國《民法通則》第119條、《合同法》第229條確立了這一規則,使得基于租賃合同所產生的租賃權得以“物權化”,以對抗物權變動后新的所有權人及不特定第三人,迫使新的所有權人繼續履行原所有權人在租賃合同中所約定的義務。但問題是在民事強制執行對租賃物進行評估、拍賣、變賣的過程中,多有承租人以買賣不破租賃而對抗法院強制處分租賃物,亦或是通過提交長達十幾年、二十年的租賃合同且租金一次性交付或以租抵債,導致“帶租拍賣”下司法處置陷于困境,申請執行人權利無法實現。如下案例可謂是這些問題的集中表現：

2012年3月,吳某以其所有的金寨縣住房辦理抵押登記從郵儲金寨縣支行借款30萬元,借款到期后吳某未清償。2015年5月,經金寨縣人民法院判決郵儲金寨縣支行對抵押房屋享有優先受償權。金寨法院依法對抵押房屋進行了查封,騰退拍賣過程中,第三人付某向法院提交了其與吳某就抵押房屋簽訂的為期20年的租賃合同（2010年9月1日起至2030年8月31日止）,經查租賃實為以租抵債。

通過案例可以看出,如簡單的適用買賣不破租賃規則,那么會對司法拍賣形成阻力,有違買賣不破租賃立法目的,還會助長不符交易習慣下的惡意串通、虛構租賃關系等不良現象的發生,既損害了申請執行人合法權益,又污染了良法之治下的常態法治環境。

二、買賣不破租賃相關規定及學理爭論

（一）租賃合同的生效要件與對抗要件之爭

租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。關于租賃合同的生效要件與對抗要件一直存在爭議。第一種觀點認為,依據我國《合同法》第229條的規定,作為轉移財產使用權的諾成性合同,只要合同雙方意思表示一致時合同即告成立,而不以租賃物的實際交付為合同成立生效要件。因此,只有在房屋租賃合同合法有效的情況下,其才有可能產生對抗第三人的效力。我國《合同法》并未將租賃合同登記備案、承租人現實占有房屋等條件作為對抗第三人效力的必備要件,只要租賃合同有效,即具有對抗第三人的效力,實質上租賃合同生效要件與對抗要件是合二為一的。第二種觀點認為,我國《合同法》第212條、229條分別對租賃合同的成立生效要件、對抗要件進行了規定,同時《最高人民法院＜關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定＞》（以下簡稱《執行異議復議規定》）第31條,也對租賃合同的對抗要件進行了規定。因此,租賃合同的生效要件與對抗要件是兩個不同的問題,其適用條件也是不同的。

筆者認為,第二種觀點較為合理。雖然我國《合同法》212條并未強行性規定區分租賃合同的生效要件與對抗要件,但229條對租賃合同對抗新的所有權人在租賃形成時間上進行了限制性規定,要求租賃先于所有權轉移。通過最高人民法院《執行異議復議規定》,進一步明確了租賃合同的對抗要件,即物權變動前的合法有效占有。同時,最高院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查扣凍規定》）第26條,被執行人就已經查封的財產所做的轉移、設定權利負擔或其他有礙執行的行為,不得對抗申請執行人。根據我國《物權法》第190條和最高院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第66條的規定,租賃權對抗抵押權的前提是其設立在抵押權之前。基于此,可以看出立法將租賃合同的對抗要件與生效要件進行了明確區分。基于債權的相對性,租賃合同生效僅對合同雙方當事人有約束力,并不天然地具有對抗第三人的效力,而買賣不破租賃規則實質則是債權物權化下,使得租賃合同具有了對抗任意第三人的效力,即對抗效力。

（二）買賣不破租賃的構成要件

明晰買賣不破租賃的構成要件,對于適用該規則具有重要意義。基于法律規定及以上分析,我們可以得出買賣不破租賃規則至少具有四個構成要件：（1）承租人在所有權轉移、抵押登記、法院采取查封等執行措施之前已簽訂合法有效的書面租賃合同；（2）租賃期間內房屋所有權發生變動、辦理抵押登記、被法院查封。當然,所有權發生變動的原因不僅僅局限于買賣,還應當包括互易、贈與、遺贈、拍賣等,只要發生在租賃期間內的所有權變動均應受到買賣不破租賃原則的限制。（3）承租人愿意繼續履行原租賃合同。承租人如放棄租賃權或自愿解除租賃關系,則不存在租賃關系對租賃物所有權變動的阻礙。（4）承租人在所有權轉移、抵押登記、法院查封措施之前已合法有效占有租賃物。占有作為目前立法所規定的公示條件,必須得到滿足方可使租賃權得以形成對抗效力。

三、民事強制執行中面臨的困境與制度救贖

（一）買賣不破租賃規則的原本含義

買賣不破租賃規則的確立有著深厚的法律淵源和歷史背景。羅馬法早期,在所有權絕對化和債權相對性思想的雙重浸染下,承租人享有的僅僅是對原出租人的債權,一旦租賃物轉讓他人,買受人并不受租賃關系的約束。在羅馬帝國后期,但凡租賃合同中有關于維持租賃效力的條款時,買受人即有遵守的義務。伴隨著資本主義時期生產力的大發展,貧富差距拉大,商事交易活動頻繁,房屋等不動產流轉空前繁榮,承租人地位日益示弱,立法觀念由偏重“所有”向偏重“利用”的轉變,民事立法逐漸重視并強化對承租人法律地位的保護,其實質是保護弱者的生存居住需要,最終使得租賃權這一債權得以物權化,產生能夠對抗所有權轉移的效力。然而,同樣是生產力的發展,使得往日的稀缺資源日益豐富而不再稀缺,租賃權的公示并未伴著其對于第三人的對抗效力而完善,建立在租賃雙方誠實信用基礎上的買賣不破租賃規則原有基礎價值被不斷削弱,當然認為承租人處于弱勢地位,現有規定嚴格限制買賣不破租賃的別除權,造成了實然與應然的嚴重脫離。先于抵押權設立的租賃權,一律適用買賣不破租賃規則,不存在租賃權被除去的可能。被執行人與承租人為達到繼續占有、使用被法院查封或已設定抵押房屋,往往有違誠信,通過倒簽租賃合同、虛構租金交付憑證等手段惡意串通虛構租賃關系,而現實中檔案查封（活封）與張貼封條的實物查封（死封）又存在不同步的問題,導致民事強制執行拍賣陷于困境。僅2015年年初至2016年6月,上海浦東新區法院執行局共有74名承租人發起了案外人異議,經過聽證,70件案例因存在虛假租賃的嫌疑而被駁回。

（二）以租抵債能否適用買賣不破租賃

如案例所講,房屋原所有權人吳某欠付某30萬元,為了實現債權,吳某與付某簽訂為期20年的租賃合同,以租抵債。依照現有法律規定,以租抵債并未被法律所禁止,民法強調意思自治,法無禁止即自由。單從租賃合同簽訂的時間來看,早于抵押登記與法院查封。如付某已實際占有使用租賃房屋,則抵押房屋必須“帶租拍賣”。無論付某占有使用該房屋是否用于生存住房所需,均不受影響,顯然不合買賣不破租賃規則所保護生存居住權的法益需要。筆者認為,如承租人在租賃房屋所在地法院轄區內有房屋,且該房屋能夠滿足居住等基本用途,或其自有房屋被出租,其租賃房屋無論是用于子女就學、抵消債務亦或是生產經營需要,均屬發展性需要,而非生存需要,均不能適用買賣不破租賃規則。

（三）超長租期內轉租情形下能否適用買賣不破租賃

在一些案例中,簽訂超長租期內,承租人即便是在法院查封拍賣時已經有效占有租賃房屋,但其在執行過程中失去對房屋占有、使用或試圖通過轉租租賃房屋來實現收益,即不能適用買賣不破租賃規則。當然,至于承租人已經交付的租金,實屬債權,可向原房屋所有權人主張返還。

因此,筆者認為,在有違交易習慣情形、租賃真假難定下,缺乏買賣不破租賃規則的適用空間。

四、嚴格規范買賣不破租賃規則適用及救濟渠道

（一）區分租賃期間,建立更加嚴格的登記備案制度

關于買賣不破租賃規則下,承租人的權利獲得了對抗買受人的法律效力,被披上了一層“絕對權”的外衣。為避免矯枉過正,平衡保護租賃物受讓人的利益,各國一般都規定了租賃合同的公示制度。德國民法第571條,采交付占有主義；法國民法第1743條,采用公證公示主義；日本民法第605條,采用登記主義。我國《合同法》采有租賃合同生效主義,但《執行異議復議規定》出臺后,實際將占有使用不動產作為公示手段。根據我國《物權法》《擔保法》相關規定,房屋抵押權作為債權的擔保物權,其成立尚必須進行登記。租賃權作為債權的一種,其如欲享有對抗效力,理應承擔相應的登記備案義務。如果沒有公示就允許其具有排他效力,必然會使人們普遍地受到突襲損害。現實中,債務人與第三人為規避執行惡意簽訂租賃合同,再制造第三人占有租賃物假象十分容易,也日益增多。因此,立法上僅以占有來判斷租賃權的真實合法性不盡合理。當然,2010年我國住建城鄉建設部曾頒布的《商品房屋租賃管理辦法》和上海市頒布的《上海市房屋租賃條例》以及上海市高級人民法院《關于處理房屋租賃登記糾紛若干法律適用問題的解答（三）》都規定,租賃合同未經登記不得對抗第三人。但這些規章、地方性法規尚不具備解決此類問題的普遍適用效力。筆者認為,由于我國目前地區差異較大、社會大眾法律意識普遍不高,普遍要求租賃登記備案尚有困難,應當根據租賃合同的租賃期間將租賃合同公示的方式進行分別規定。對三年以上長期租賃,應將登記備案與承租人親自占有使用作為對抗第三人的公示要件；對一年以上三年以下的中期租賃,應將登記備案或承租人親自占有使用作為公示要件；對于一年以下的短期租賃,因租賃合同較短、對利害關系人權利影響較小,可依有效的租賃合同為對抗要件。總之,在當下被執行人唯一一套住房在從房屋變價款中扣除五至八年租金的情況下,法院尚可執行拍賣以實現申請執行人債權。通過建立更加嚴格的登記備案制度來避免被執行人企圖通過虛構租賃而損害申請執行人合法權益,實有必要。

（二）承租人利益救濟途徑的選擇

關于案外人（承租人）基于買賣不破租賃規則,而向執行法院提出執行異議,程序如何適用,學者有不同意見。第一種觀點認為,在民事強制執行過程中,案外人與拍賣買受人就租賃合同的效力、期限等有分歧,引發糾紛,則需要通過訴訟解決,并非執行異議案件的審查范圍。第二種觀點認為,強制執行過程中,作為利害關系人的案外人向執行法院提出執行異議,認為執行行為或執行結果侵害了其實體權利,執行法院應當依據我國《民事訴訟法》第227條所規定的案外人異議程序進行審查,而不能向其他法院另訴,這也符合一事不再理及訴訟經濟原則。

筆者同意第二種觀點,承租人作為案外利害關系人,其異議是基于法院執行拍賣處置租賃物的行為,其無論是通過執行異議還是通過執行異議之訴,來確定其租賃合同的效力,都是試圖通過司法程序維護其自身利益。鑒于我國《民事訴訟法》第227條、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》執行程序若干問題的解釋以及《執行異議復議規定》,案外人（承租人）應當通過執行異議或執行異議之訴維護自身合法權益,以防止其他法院受理、審理案件過程中因信息不對稱而形成不合理的判決、調解書,影響執行法院執行程序的進行。