M房地產企業全周期稅務籌劃案例探析

盧二團

摘要：本文通過對房地產企業不同業態之間，開展全周期納稅籌劃，分析不同模式之間稅收差異，提出可供借鑒的模式，為房地產企業全周期多業態稅務籌劃提供參考。

關鍵詞：房地產；全周期；稅務籌劃

中圖分類號：F235.91 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0178-02

稅收作為企業的一項經營成本，與企業利潤密切相關的。合理、有效地控制稅收支出，取得利潤最大化是每一企業的經營目標。通過納稅籌劃，將稅收作為重要的前置成本在經營決策前加以考慮，合理合法地減輕企業的稅收負擔正是房地產企業這類稅負較重的企業實現利益最大化的最佳選擇。

M房地產公司以招拍掛方式成功取得一塊位于小鎮核心區域的土地，用于開發房地產項目。項目規劃建設15棟樓，其中：寫字樓2棟，公寓7棟，普通住宅4棟，購物中心1棟，商務酒店1棟。其中，寫字樓1棟出售、1棟出租；公寓及普通住宅均出售，購物中心采取售后回租的方式，商務酒店直接以M公司的子公司N公司組建，命名為N酒店公司。本文通過對M公司全周期稅收籌劃實例的分析，旨在幫助更多房地產企業理清納稅籌劃的方向和基本思路。

一、項目準備階段稅務籌劃

1.住宅項目土地增值稅納稅籌劃

M公司按照不同業態的成本對象將成本分類，并按照項目落成后的銷售價格等計算成本數據，同時密切關注總體稅負拐點的出現，適時調整投資順序，從而改變增值額。2017年底，綜合購物廣場項目建設階段順利完工，土地增值稅的具體計算過程見下表。

為整體提升綜合購物廣場的內部設施，同時符合免征土地增值稅稅收優惠政策，M公司決定后續再投資4500萬元，此時的稅項計算見下表。

從上述兩種方案納稅情況的對比可以看出，雖然針對住宅項目收入未增加，單整體投入的內設資金，可以使企業通過充分利用“免稅臨界點”這一稅收優惠政策，合理增加了可扣除項目，實現了企業減低稅負的目標，同時有助于提升項目的整體競爭實力，便于公寓、購物中心等的品牌打造、獲取競爭中的價格優勢。

2.N酒店項目土地增值稅納稅籌劃

對N酒店的開發，因為其作為一個獨立子公司，項目竣工會進行單獨核算。N酒店開發有兩種基本模式：一是先用土地作為投資資產，土地成本均按建筑面積分攤，后由N酒店再建設，即只涉及轉讓土地環節產生評估增值問題；二是將綜合購物廣場項目整體建成，竣工之后銷售給N酒店作為自持物業進行經營管理，較第一種開發模式，后者產生開發環節增值額問題。兩種開發模式實際應納稅款如下。

通過對比可知，方案一比方案二整體稅負率更低，更有利于企業節約稅收成本，同時提供了更有利的利潤空間，更有利于企業經營目標達成。

二、銷售階段實行分類定價稅務籌劃

實際業務中往往需要企業根據不同成本對象實行差別的定價制度及銷售策略，才能更好地達成企業的經營目標。M公司針對其中一棟寫字樓項目適合出租經營這一特點，考慮這部分資產盈利模式，適時推出售后回租的銷售模式，并在銷售合同中明確約定每年支付房屋售價作為租金。這樣一來，既可在后續的經營中獲得長久收益，又可規避長期持有該不動產帶來的資金壓力和持有期間的稅務成本。通過售后回租方式與直接銷售方式的納稅對比，我們可以很直觀的看出兩種銷售模式對企業稅負影響的巨大差異。寫字樓銷售出去之后M公司將其回租，每年支付房屋售價的8%作為租金，且企業資金量充沛，有充足的資金支持現有的項目建設及各項周轉。

三、持有階段稅務籌劃

1.改變租金結構

M公司可以把租金結構調整為不同形式的費用組合，例如房租、管理費等。這樣M公司就不單單是向客戶提供房屋而已，還提供了后續的相關服務，并保證整個中心處于穩定的運營狀態。房租和管理費在計稅方面存在很大區別，稅率完全不同，這樣就為公司提供了進行稅務籌劃的機會，借助這種方式能夠有效減輕公司的整體稅負。

2.出租與自營擇優選擇

M公司在保證自身穩定現金流充足的前提下，僅考慮各種經營模式下稅負問題，并詳細考察小鎮同類租用房屋租金的支付情況。擬定按房屋價值的8%作為年租金的收費標準。

通過對自持購物中心經營與整體出租房產稅差異分析可得出，整體出租稅負更低，同時，自營需要更多的人力和其他資源。而整體出租既在企業經營范圍允許的情況下，并發展多元化經營，有效化解了各類經營風險。同時，從納稅角度，實行出租與自營擇優選擇的模式。M公司把購物中心對外出租出去，可獲得穩定的租金收益來補計經營所必須的現金流。

四、M公司納稅籌劃啟示

通過對M公司全周期納稅籌劃的深入探討，使我們深刻意識到，在稅收籌劃的過程中應根據實際情況靈活運用各項稅收政策籌劃的空間，要充分研讀政策，準確把握政策細節。納稅籌劃有助于實現財務利益最大化，提高企業的經營管理水平，有利于優化產業結構、實現資源的合理配置。并且從長遠角度，能促進整體產業布局的合理化，提高市場占有率，進一步推動國民經濟的發展。