房地產司法評估中執業人員面臨的風險分析

韓虎

摘要：房地產作為一種具有較高經濟價值的商品，在涉及司法糾紛案件時，涉案房地產的評估結果在訴訟過程中作為最重要的證據，涉案房地產評估結果的準確與合法性是尤為重要的。文章主要從房地產估價師的角度，全面深度地剖析執業人員在評估過程中面臨的風險，在此分析的基礎上提出切實可行的風險規避意見及對策。

關鍵詞：房地產司法評估；風險防范；執業人員

一、房地產司法評估估價風險的含義

近年來，伴隨著我國經濟快速蓬勃的發展，在司法評估領域，涉及經濟活動的糾紛案件數量有著明顯增加，其中，房地產由于具有價值高與資產量大等特點而在司法評估領域占據著舉足輕重的地位。目前，訴訟案件性質的千差萬別以及訴訟案件的復雜多樣，這就要求各行各業的評估人員具備豐富的專業知識、過硬的評估技術以及豐富的工作經驗。房地產作為司法評估的一個評估對象，在司法評估過程中，既涉及到房地產評估的技術性工作，同時也涉及到司法程序，因此，房地產估價司法評估綜合了司法程序和房地產估價兩者的特點。

在司法評估及仲裁司領域中，房地產由于自身經濟價值較高的緣故，其價值的評估已經在大眾的視野中占據了極為重要的一席之地，而評估也不再是單向的價值估算行為，就司法領域而言，它已經成為了一種法官在處理訴訟過中程調解和仲裁的一項極為重要的手段，演繹著舉足輕重的角色，在現實評估實踐中如何公正、客觀、公平地為委托方以及當事人提供法律幫助和服務，從而為辦案法官提供更具說服力的證據支撐，從當事人的切身利益出發維護其合法權益免受損害，維護社會的正常秩序，無形當中這就給估價工作增添了許多無形當中的風險，也給估價師帶來了新的研究課題，這就要求估價師在實際工作予以提高風險防范的意識。

所謂房地產司法評估估價中職業人員面臨的風險是指執業人員出具的房地產估價司法評估的評估結果與真實結果偏差太大甚至失真，或者是執業人員本身的行為過錯，導致相關訴訟當事人敗訴以及給相關訴訟當事人及其他利害關系人造成的重大經濟損失，從而使執業人員及其所在的評估機構被追究民事和刑事法律責任的可能性。雖然不能徹底的去規避房地產司法評估估價風險，但是可以采取可行性的對策去加以防范，以盡可能減小其發生的概率。

二、房地產司法評估估價風險的分類

房地產司法評估中存在的風險主要包括：訴訟方面臨的風險，被訴訟方面臨的風險、擔保方面臨的風險及執業人員面臨的風險。

執業人員面臨的風險是指因社會因素、經濟因素、政治環境因素與市場環境因素等所帶來的評估風險，包括政策法律風險、管理體制風險、經濟風險及行業風險等構成系統性風險以及執業人員本身執業時評或其不公平、公正的行為等造成的非系統性風險，即執業風險。

（一）系統性風險

1. 經濟風險。房地產司法評估的經濟風險主要指由于所處的社會的宏觀經濟環境的變化及執業人員的主觀判斷等因素引起的房地產司法評估的評估結果偏離真實價值，從而給執業人員及其所在的評估機構和當事人造成重大經濟損失的風險。由于房地產司法評估的對象是過去幾年甚至是上百年的房地產，所處的微觀經濟環境在短期相對比較穩定，所以它對房地產價值變化的作用是潛移默化的。但是，由于政府產業政策、財政政策、投資政策等政策的調整，重大決策的形成及變動等因素引起的宏觀經濟形勢的動蕩，可能引起房價發生翻天覆地的變化。

2. 管理體制風險。管理體制風險是指由于監督機構缺乏有效的管理制度與監督機構本身的質量問題引起的風險。一旦司法評估的結論或意見與事實偏離太遠或失真就會使執業人員及其所在機構面臨經濟處罰等非法律風險，甚至可能面臨刑事法律責任和民事法律責任，而擁有健全的機構管理制度和高質量的評估權威是規避非法律風險和法律風險的前提條件和保障。

3. 法律風險。由于執業人員及其所在機構出具事實偏離太遠或失真的錯誤評估結果帶來的刑事法律責任和民事法律責任的法律風險，執業人員及其所在機構一旦背上法律風險，執業人員的職業生涯和評估機構在房地產評估行業中就畫上了句號。

4. 行業風險。行業風險是指由于房地產行業發展過程中本身存在的某些不確定因素，對房地產司法評估行業的經營和授信后，與行業正常發展相悖而造成經濟損失的可能性及聲譽受損的可能性。

（二）非系統性風險即執業風險

1. 標的物認定風險。在我國，根據物權法中的規定，不動產有一個很明顯的特征：在市場上土地只存在使用權而不存在所有權。相關法律是根據房地產交易市場化機制來制定的。這對我國房屋所有權在設立抵押權是有一定的限制。在抵押制度內容中抵押標的物的選擇條件也是受限的， 因為這關系到抵押的合法性。在實際的執業過程中對房地產抵押標的物的認定是面臨著多樣性和復雜性。基于房地產抵押標的物范圍的限定、標的物的多樣性和復雜性，這就給評估人員在執業過程中帶來了諸多的風險。

2. 估價業務水平風險。房地產抵押評估本身來說程序就非常復雜，要求執業人員具備較高專業知識，較多的評估經驗，與較強的專業技術能力，而房地產司法評估更為復雜、性質更強、要求更高，在實際的執業中，評估人員還必須要有判斷抵押評估業務的能力與綜合分析能力以及豐富的法律知識。選擇不同的評估機構和評估人員做房地產抵押評估，因其執業水平的不同，對抵押房地產評估存在的風險大小也不同。評估人員在執業的過程中也有著一定的風險性，譬如沒有對抵押的房地產做有效的評估，搜集的資料不夠充分，證據雜亂無章，忽視了搜集證據的過程，操作中會出現一些計算錯誤或者隨意省去關鍵的操作步驟以及對評估及核查程序要求不夠嚴謹等不規范的操作，從而致使了評估風險的產生。

3. 估價方法應用風險。本文主要針對以下三種常用的估價方法在應用中帶來的風險進行分析。

（1）市場比較法。從“比較”二字就不難看出市場比較法其實就是拿相似房地產的評估參數來替代所要評估對象的評估參數的原理。因此，可比實例選擇的合理與否直接關系到評估結果的真實性。由于房地產的獨一無二性，在評估過程中想要找到與評估對象完全相同甚至非常相似的可比實例是非常困難，而在實際執業中，估價師往往靠自己的經驗來選擇與評估對象大致相同的案例來作為可比實例，而這種幾乎完全憑經驗所選取的可比實例必定給評估對象的評估結論造成主觀上的偏差；另外，目前我國沒有建立地區性可比實例案例庫，執業人員只能局限于在自己所在的評估機構來選取可比實例，這就導致了在執業中可比實例選取的主觀性偏大。房地產狀況的調整作為市場比較法中的另一個難題，一方面，對于房地產使用性質的不同，影響其價格的因素是相同的；另一方面，對于使用性質不同的房地產，同一影響因子的權重也應有所差異，而這些權重的確定與價格差異程度都是帶有很大主觀性的。目前在市場法評估的實際操作中，都是采用中位數法平均數法、眾數法等簡單計算方法來計算最終評估結果，而這些方法相對于來說都是比較粗略，因此應用市場比較法是存在一定風險的。endprint

（2）成本法。房地產作為商品，其價格同樣受到供求關系的制約和影響，而在成本法中，其成本構成的那些因素是房地產價格構成所主要考慮的。房地產的價格隨著開發成本、土地取得成本等的變化而變化。而用成本法進行估價時缺乏對折舊進行定量的分析的方法，因此應用成本法是存在一定風險的。

（3）收益法。目前，收益法的應用中也存在凈收益測算的問題；收益年限確定旳問題；資本化率確定的問題。這些問題都會導致風險的產生。

4. 房地產市場價值風險。房地產市場價值風險是變現期限內由于房地產市場價格的大幅度波因素、經濟變動因素、供求關系變動因素等形成的交易市場價值發生負面變化的風險。

三、房地產司法估價中執業人員面臨的風險防范對策

雖然現行的法律法規及房地產估價規范等規章制度都有追究執業人員法律責任的規定，但是在實踐中操作起來執業人員還是會面臨許多的問題和風險，而房地產司法評估估價風險和其他類型的房地產估價風險又有所不同，一旦風險成為了現實，就會產生極其嚴重后果，甚至是終結執業人員的執業生涯。因此，在房地產司法評估估價風險的管理中，其最核心的問題就是風險防范，執業人員必須要努力做到不讓風險成為現實。在實踐中，可以從以下幾點來防范和規避風險。

1.加強執業人員及其所在機構內部的法律法規學習以增強評估人員的法律素養來提高執業人員風險防范意識，加強對《房地產司法鑒定估價職業道德標準》的學習以增強評估人員及機構的自律性來提高其職業道德水平。

2.在實際工作中應對估價目的、價值類型的定位、估價時點、估價的技術路線的制定及評估等資料的提供和確認加強與法院的溝通爭取得到法院的支持以及配合，切實規范評估人員的評估行為。涉及司法評估的房地產糾紛案件形形色色，所以在實際工作中，評估人員必須與法院共同明確委托方的評估目的、定位好所估房地產的價值類型、確定好估價時點和技術路線等，這是準確估價的前提，由此可見，評估人員與法院的充分溝通在風險防范中就顯得舉足輕重了。

3.對評估資料的充分性、真實性以及完整性必須進行認真審查，對鑒定資料的瑕疵要做嚴謹的處理。在實際操作中，對于委托方提供的資料和執業人員自己收集到的資料，對于其真偽性、完整性及充分性必須加以鑒定以去偽存真，因為這可能直接決定評估結果，增添風險引發的誘因。

4.將執業人員的責任具體落實到位以求評估行為公正和公平，以正確處理好司法評估人負責制；通過明確執業人員所要承擔的法律義務及建立和完善房地產司法評估估價的質量體系來加強機構監管與質量控制。

5.通過加強評估人員的專業素質和不斷對評估資料的收集、更新來提高鑒定技術水準，使評估意見更加科學客觀。對于一個評估人員來說，過硬的專業知識、技術及豐富的工作經驗方顯其價值。對于鑒定主體在行業內聲譽樹立起到了中流砥柱的作用，而對于執業人員面臨的風險防范能夠使評估人員從自身主觀的去規避，從而使評估報告的質量得以保障。

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（作者單位：貴州師范大學地理與環境科學學院）endprint